Cumpărarea primei case: o investiție în viitor

Case unifamiliale din Albany, NY (Creditele foto sunt situate la sfârșitul acestui articol.)

Cumpărarea primei case ca investiție

Există câteva repere importante care marchează momentele semnificative din viața noastră - cum ar fi absolvirea facultății, începerea unei cariere sau căsătoria - și cumpărarea unei prime case se află pe această listă. Dar, înainte de a vă arunca o astfel de achiziție monumentală, este foarte important să găsiți răspunsurile la o serie de întrebări preliminare sau să riscați să fiți copleșiți de calvar. După cum ți-ai putea

imagina, necunoașterea procesului de cumpărare a locuințelor poate determina pe cineva să ia o serie de decizii slabe. Acest lucru, la rândul său, poate determina o persoană să achiziționeze o proprietate nesatisfăcătoare (cu care ea sau ea este apoi legată în viitorul apropiat).

Pentru a evita o astfel de soartă, este util să abordați procesul de cumpărare a primei case, așa cum ați face o investiție potențială. Acest lucru nu înseamnă că ar trebui să vă bazați decizia de a cumpăra numai pe șansele de apreciere ale unei case, deși acesta

este cu siguranță un aspect important (și este tratat mai târziu în acest articol). Mai degrabă, ar trebui să priviți achiziția ca o investiție pe viață, precum și ca una financiară. Intreaba-te pe tine insuti:

Mai exact, ce tip de proprietate este cel mai potrivit pentru nevoile dvs.? Ar fi mai benefic pentru dvs. să închiriați pe termen nelimitat sau să cumpărați? Dacă decideți să cumpărați, cât de mult vă va dura să recuperați cheltuielile inițiale asociate achiziționării unei locuințe (de exemplu, avansuri, taxe pentru cereri și tranzacții, comisioane imobiliare și diverse taxe)? În această privință, veți putea să vă permiteți confortabil tipul de proprietate care vă interesează? Puteți deduce în siguranță că urmărirea fericirii nu include stresul asupra plăților ipotecare întârziate sau lucrul 24/7 pentru a nu fi consumat de datorii!

După ce ați răspuns la aceste întrebări, veți dori să aveți o idee despre ceea ce este fezabil financiar pentru dvs. înainte de a vă adresa unui creditor ipotecar. De asemenea, veți dori să știți cum un împrumutat „mărește oamenii” înainte de a decide dacă îi aprobă sau nu pentru împrumuturi la domiciliu. În cele din urmă, va trebui să aveți o înțelegere solidă a procedurilor implicate în cercetarea temeinică a unei proprietăți și a zonei înconjurătoare, înainte de a vă angaja să efectuați o achiziție.

În acest articol - primul dintr-o serie despre investițiile imobiliare pentru începători - vom explora răspunsurile la toate aceste întrebări.

Deținerea unei case vă poate ajuta să vă retrageți mai devreme.

Cum vă poate ajuta investiția într-o casă să vă îndepliniți obiectivele financiare

A deține o casă înseamnă mai mult decât să ai un loc unde să-ți pui capul, să plantezi o grădină și să agăți fotografii de familie. O casă este un activ financiar foarte real, care constituie o parte majoră a valorii nete pentru majoritatea oamenilor. Ca atare, valoarea unei case poate fi valorificată pentru a ajuta o persoană să atingă mai

ușor unele dintre obiectivele sale financiare.

Crezi că ți-ar plăcea să te retragi devreme? Mulți oameni decid că vă retrageți mai devreme.

să încheie o ipotecă inversă asupra caselor lor, să suplimenteze pensiile și / sau alte venituri din pensii, pentru a-i ajuta să se retragă mai repede decât ar fi putut altfel. Sau, poate, ați dori să începeți o mică afacere, să aruncați etichete de nume și ceasuri de vânt și să deveniți propriul dvs. șef! Împrumuturile cu capitalul propriu al casei dvs. (adică valoarea de piață a unei case minus orice datorie ipotecară restantă) vă pot ajuta să strângeți suficient capital pentru a începe un astfel de demers. O altă modalitate de a utiliza capitalul pe care l-ați acumulat în casa dvs. este să finanțați

facultatea pentru copilul sau copiii dvs. (dacă aveți vreunul sau doriți să-l faceți cândva).

Cu toate acestea, cu excepția beneficiilor monetare, există și alți factori foarte importanți la care trebuie să ne gândim înainte de a decide dacă investim într-o casă. De exemplu, finanțarea este un angajament enorm și, dacă nu sunteți extrem de bogat, vă puteți aștepta să încheiați o ipotecă de 15-30 de ani pentru a vă plăti domiciliul. De asemenea, veți fi responsabil pentru toate problemele de întreținere care apar. Poate cel mai important, casa pe care o achiziționați va deveni o parte inextricabilă a identității dvs. și trebuie să vă asigurați că orice proprietate pe care o alegeți este una în care vă puteți vedea pentru o perioadă lungă de timp.

Închirierea și cumpărarea unei case (Pro și Contra)

Nu lipsesc „guru” imobiliare care să vă spună că este întotdeauna mai bine să cumpărați o casă decât să închiriați. Un argument obișnuit în acest sens este că cumpărarea unei case este mai ieftină decât închirierea pe termen lung, datorită beneficiilor fiscale mari care vin împreună cu proprietatea. De asemenea, închirierea este ca „aruncarea banilor”.

În realitate, realitatea este puțin mai complexă. În primul rând, beneficiile fiscale asociate proprietății unei case - deși drăguțe ar putea fi - sunt deja incluse în costurile mai mari ale deținerii unei case. Dacă impozitele pe proprietate și dobânzile pe care le plătiți pentru ipoteca dvs. nu au fost deductibile, atunci puteți fi siguri că prețurile locuințelor ar fi mult mai mici decât sunt acum (deoarece costul total al deținerii ar fi mult mai mare).

În plus, pur și simplu nu este adevărat că închirierea este întotdeauna mai scumpă decât cumpărarea pe termen lung. De fapt, în unele comunități, închirierea anumitor tipuri de proprietăți poate fi mai puțin costisitoare. Un bun indiciu că închirierea ar putea să nu fie cel mai rău lucru pentru dvs. este dacă sunteți în măsură să economisiți zece la sută din câștigurile dvs. în mod constant, în timp ce trăiți confortabil. Dacă sunteți tipul de persoană care nu dorește să fie împiedicat de multitudinea de responsabilități (financiare și de altă natură) care merg mână în mână cu proprietatea asupra locuințelor și sunteți în continuare capabil să scoateți banii pentru a investi în IRA-uri, 401 (k) s și / sau alte titluri financiare orientate spre pensionare, atunci închirierea poate fi de fapt cea mai bună alegere pentru dvs.

Există, de asemenea, ceva de spus pentru că nu te ancorezi pe o bucată de pământ pentru un număr nedefinit de ani. Chiriașii au luxul să ridice și să meargă

oriunde doresc, fără să-și facă griji în legătură cu vânzarea unei case. Sigur, ar putea exista contracte de închiriere, dar acestea sunt mult mai ușor de ajustat decât ipotecile pe termen lung! În plus, în cazul în care proprietarul unei case decide să se mute într-o zonă diferită în momentul actual, nu există nicio garanție că va găsi un cumpărător în timp util și nici măcar că un astfel de cumpărător va fi dispus

să plătească un preț care (cel puțin) acoperă pierderile proprietarului casei.

Închirierea nu aruncă neapărat banii.

Cu toate acestea, există un detriment foarte important al închirierii de care trebuie să fii conștient. Adică, te vei lăsa vulnerabil la inflație (adică creșterea generală a prețurilor în timp și scăderea ulterioară a puterii de cumpărare a banilor). Cu excepția cazului în care locuiți într-un apartament, o casă sau o altă

proprietate controlată de chirie, proprietarul dvs. va alege cel mai probabil să crească chiria de fiecare dată când vă reînnoiți contractul de închiriere, pentru a-și păstra profiturile din suferință pe măsură ce crește costul vieții va) în timp. Dimpotrivă, plățile dvs. ipotecare lunare vor fi stabilite la o rată fixă (cu condiția să contractați un împrumut cu rată fixă) și nu sunt expuse ravagiilor inflației. Asigurarea proprietarului locuinței, impozitele pe proprietate și taxele de întreținere sunt, dar aceste costuri sunt mult mai mici în comparație cu costurile ipotecare lunare.

Pregătirea pentru costurile tranzacției proprietarului

Dacă sunteți încă angajat să cumpărați o casă după ce ați cântărit toate avantajele și dezavantajele, atunci este timpul să începeți să vă pregătiți pentru scurgerea financiară pe care o astfel de

investiție o va avea în următorii câțiva ani - chiar înainte de a vă începeți să căutați proprietăți specifice! Cu excepția cazului în care v-ați născut cu o lingură de argint în

gură, este posibil ca costurile inițiale asociate proprietății unei case să vă clatineze ca un pumn la intestin. Dar la fel cum boxerul care a petrecut

ultimele nouă luni antrenându-se poate rezista la contracarările timpurii într-o luptă pentru titlu și, în cele din urmă, poate supraviețui unui adversar pentru a obține victoria; la fel și prudentul cumpărător de locuințe poate suporta imensele costuri preliminare ale proprietății.

Costurile descurajante ale tranzacției pentru care va trebui să vă pregătiți vor include taxe de inspecție, costuri asociate obținerii unei ipoteci (de exemplu, taxe de depunere a cererilor, taxe pentru raportul de credit, taxe de evaluare), asigurare de titluri, costuri de mutare și comisioane de agent imobiliar. Și să nu uităm de punctele ipotecare (de exemplu, dobânzile ipotecare datorate în avans, care pot rula 1-2 procente din suma totală a împrumutului) de care au

nevoie mulți creditori. În plus față de o avansă considerabilă, majoritatea oamenilor din clasa muncitoare vor avea nevoie de trei până la cinci ani pentru a-și recupera finanțele după o cheltuială atât de grea! Din acest motiv, nici măcar nu ar trebui să luați în considerare cumpărarea unei case în care nu vă puteți vedea trăind cel puțin atât de mult.

Ca o aproximare generală, vă puteți aștepta ca costurile de tranzacție asociate cu obținerea unui credit ipotecar să vă conducă aproximativ șaisprezece la sută din prețul total al casei dvs. ¹ Prin urmare, va trebui să vedeți investiția dvs. să aprecieze cel puțin atât de mult înainte de a vinde, doar pentru a ajunge la egalitate. În ultimii treizeci și cinci de ani, piața imobiliară generală s-a bucurat de o rentabilitate medie anuală de aproximativ nouă procente - și asta este foarte, foarte bine! ²

Probabil că va trebui să vă stabiliți pentru o iarnă lungă (financiară), după ce ați depășit costurile tranzacției!

Totuși, aceasta include fluctuațiile imprevizibile ale pieței care duc uneori la pierderi semnificative pe termen scurt. Dacă cumpărați o casă și apoi încercați să o descărcați după unul sau doi ani, pierdeți aprecierea lentă, dar constantă, pe care piața imobiliară este gata să o bucure în timp. De asemenea, vă creșteți șansele de a vă bloca ca vânzător pe o piață în jos, în timp ce încercați în continuare să vă recuperați din costurile de tranzacție ale cumpărării unei case!

Evaluarea onestă a finanțelor dvs.

Odată ce ați înțeles în general costurile tranzacției implicate în cumpărarea primei case (aproximativ 16%, așa cum s-a discutat în secțiunea anterioară), va fi timpul să începeți să strângeți numerele pentru a determina cât de mult vă puteți permite să cheltuiți. Nu vrei să ajungi să muști mai mult decât poți mesteca sau te poți trezi lucrând atât de mult pentru a ține pasul cu plățile, încât rareori ești acasă suficient de mult timp pentru a te bucura de investiție! Deci, scoateți un creion și o hârtie sau un software de bugetare pentru cei mai pricepuți în tehnologie și pregătiți-vă să aruncați o privire sinceră asupra situației dvs. financiare:

Aruncați o privire sinceră asupra obiceiurilor dvs. de cheltuieli.

În primul rând, calculați-vă cheltuielile lunare. Astfel de costuri includ - dar nu se limitează la - alimente, apă și energie electrică, facturi TV prin cablu sau prin satelit, internet și cheltuieli de agrement, cum ar fi să mâncați afară sau să mergeți la filme. Apoi, înmulțiți venitul lunar brut cu zece la sută (suma minimă a câștigurilor lunare care ar trebui deja alocate pentru economii la pensie… Nu?), Apoi adăugați răspunsul la cheltuielile lunare totale. În cele din urmă, scade acest număr de cheltuieli combinate din venitul tău lunar brut.

Aceasta este suma pe care o veți folosi ca o comparație de bază atunci când estimați dacă vă veți putea permite sau nu o anumită proprietate, prin calcularea plăților ipotecare lunare care vi se vor solicita, pe baza prețului total al locuinței (minus avansul) și rata dobânzii creditorului. Mai târziu, atunci când căutați în mod activ prin listări imobiliare și / sau site-uri web, puteți întâlni o proprietate care vă place cu adevărat, dar calculați costul ipotecar lunar doar ca un pic în afara gamei de prețuri. Dacă se întâmplă asta, nu vă pierdeți imediat inima! Există încă trei factori pe care nu i-am luat în considerare încă:

Pentru început, prețul de listare al unei proprietăți este rareori același cu valoarea reală de piață a proprietății, iar prețul final de vânzare a imobilelor este adesea mai mic decât listarea. ³ De asemenea, nu uitați că impozitele pe proprietate și dobânzile pe care le plătiți pentru ipoteca dvs. sunt deductibile din impozite. Prin urmare, pur și simplu actualizând W-4 (sau 1040-ES dacă lucrați pe cont propriu), vă puteți reduce obligațiile fiscale și vă puteți crește venitul lunar suficient pentru a vă permite cu ușurință ipoteca asupra locuinței ideale pe care ați crezut-o abia la îndemână. Dacă acest lucru nu este suficient, s-ar putea să-ți permiți proprietatea aruncând o altă privire asupra obiceiurilor tale lunare de cheltuieli și strângându-ți centura pentru a elimina cheltuielile frivole. (La urma urmei, nu sunt mulți dintre noi care să poată spune cu sinceritate că nu dorim mai puține chitanțe McDonalds!)

Înțelegerea valorii de piață

Odată ce ați început căutarea, este mai mult ca sigur că veți fi expus la zeci de potențiali candidați la locuințe înainte de a alege în cele din urmă o casă. Păstrați filele prețurilor de listare față de prețurile finale de vânzare pentru aceste proprietăți. În acest fel, veți începe să înțelegeți în mod intuitiv diferența dintre valoarea reală de piață a unei case și prețul de listă marcat pe care mulți vânzători (și agenții lor) încearcă să îl împingă pentru prima dată pe cumpărătorii de case.

Determinarea unei plăți în avans la domiciliu

În general vorbind, este o bună practică să plătiți cu cel puțin douăzeci la sută din prețul total de achiziție al unei case chiar de la început. ⁴ Dacă nu puteți face acest lucru, atunci majoritatea creditorilor vă vor cere să încheiați o poliță de asigurare ipotecară privată. Aceștia fac acest lucru pentru a se proteja de a nu fi împiedicați cu o proprietate care valorează mai puțin decât suma unui credit ipotecar, dacă, din orice motiv, un cumpărător se implică într-un împrumut. ⁵

Totul este bine și bine pentru ei, dar acum trebuie să vă faceți griji cu privire la plata a sute de dolari suplimentari pe an în facturi, astfel încât împrumutătorul dvs. să poată dormi mai liniștit noaptea! Din acest motiv, se recomandă insistent să așteptați până când ați economisit suficient pentru a plăti o avans de douăzeci la sută înainte de a contracta un împrumut la domiciliu. Dacă absolut nu puteți face acest lucru și vă aflați blocat cu o politică PMI , urmăriți valoarea totală a casei dvs. și soldul împrumutului. Soldul restant ar trebui să scadă pe măsură ce efectuați plăți în timp și, odată ce ați văzut că a scăzut la optzeci la sută sau mai puțin, puteți contacta creditorul și a renunța la PMI (de obicei, vor dori să plătiți mai întâi pentru o evaluare)!

Unii cumpărători optează chiar să reducă mai mult de douăzeci la sută atunci când contractează un împrumut pentru locuință. Câțiva consilieri în domeniul finanțelor personale nu ar fi de acord cu această abordare, argumentând că un cumpărător va câștiga mai mult decât suficient pentru a compensa dobânda care se acumulează pe un credit ipotecar investind banii suplimentari în titluri financiare de înaltă performanță (de exemplu, acțiuni, obligațiuni, fonduri mutuale) in schimb. De exemplu, dacă ipoteca dvs. acumulează dobânzi la o rată fixă de opt la sută și vă investiți banii într-un fond mutual cu randament ridicat care câștigă la o rată medie de zece la sută, atunci veți obține profituri de două procente nete pe care le-ați avea ratat, plătind pur și simplu mai mulți bani din creditul ipotecar.

Cu toate acestea, după cum fiecare prospect de fonduri mutuale este obligat să vă spună: performanța anterioară nu este o garanție a rezultatelor viitoare . Chiar dacă piețele de acțiuni și imobiliare au o rată medie de apreciere istorică de aproximativ zece la sută pe an, este important să ne amintim că

în acest interval de timp sunt incluse câteva scuturări financiare catastrofale ! Majoritatea oamenilor care citesc acest articol probabil nu au fost în preajma prăbușirii pieței bursiere din 1929, dar ce se întâmplă cu balonul imobiliar japonez de la sfârșitul anilor 1980 până la începutul anilor 1990? Dacă acest lucru pare puțin vag, nu uitați de criza junk bond care a zguduit Wall Street în aceeași perioadă de timp. Și cine poate uita cel mai recent roller-coaster financiar:

prăbușirea pieței imobiliare care a început în 2007?

Nu menționez aceste incendii financiare istorice pentru a vă speria. De fapt, ar trebui să luați inima știind că, în ciuda unor astfel de probleme economice, piețele de acțiuni și imobiliare au reușit încă să câștige investitorilor o rentabilitate anuală medie de aproximativ zece la sută! Atunci când investești pe termen lung, nu trebuie să-ți faci griji (la fel de mult) cu privire la recesiunile puternice care afectează ocazional lumea financiară și poți rezista vremurilor grele, astfel încât să te poți bucura de vremurile bune.

Dar, ceea ce înnebunește despre piețele „în scădere” este că acestea sunt foarte greu de realizat. Mai mult decât atât, dacă alegeți să investiți mai mulți bani în titluri financiare decât ați face în mod normal, mai degrabă decât să vă plătiți ipoteca mai repede, atunci puteți rămâne blocat într-una dintre aceste recesiuni și veți ajunge la o compensare. Prin urmare, jocul mai sigur este să investiți în mod regulat în titlurile dvs. financiare pe termen lung (de exemplu, IRA-uri, 401 (k) s, așa cum ați face de obicei, dar gândiți-vă serios la achitarea ipotecii mai repede dacă aveți norocul de a fi capabil să.

În plus, dacă ați cercetat cu atenție o proprietate și zona înconjurătoare înainte de a contracta un credit ipotecar (discutat puțin mai jos), atunci vă puteți aștepta în mod rezonabil ca valoarea proprietății dvs. să se aprecieze în timp. În acest caz, veți câștiga doar acumulând capital mai rapid în casa dvs. (atâta timp cât aveți o asigurare bună de proprietate). Și nu uitați: a pune mai mulți bani pe o casă din față înseamnă să împrumutați mai puțin - și acesta este întotdeauna un lucru bun!

Pentru a ilustra, luați în considerare aceste două scenarii:

În primul rând, imaginați-vă că ați contractat un împrumut numai cu dobândă - sau zero bani în jos - pentru o locuință de 100.000 USD, la o rată a dobânzii anuală de cinci procente. Ca atare, în primul an de credit ipotecar, veți fi acumulat dobânzi de 5.000 USD pe suma principală pe care ați împrumutat-o inițial (cei 100.000 USD), pentru o datorie totală de 105.000 USD. Aceasta înseamnă că, pentru fiecare plată ipotecară pe care o efectuați numai în primele douăsprezece

luni, 420 USD se vor îndrepta către dobânda împrumutului dvs. (5.000 USD / 12 luni = 416,67 $). Cu alte cuvinte, dacă plata dvs. ipotecară lunară este de 540 USD, atunci aproximativ șaptezeci și opt la sută din plăți nu se vor îndrepta către plata sumei pe care ați împrumutat-o!

De asemenea, nu uitați că va trebui să țineți cont de cheltuielile suplimentare ale unei polițe PMI (deoarece ați cumpărat casa cu mai puțin de douăzeci la sută în jos). În scenariul de mai sus, o politică tipică te-ar costa aproximativ 40 USD pe lună. Așadar, ați plăti de fapt optzeci și cinci la sută din suma ipotecară lunară de 540 USD (420 USD + 40 USD = 460 USD sau 540 USD x.85 = aproximativ 460 USD) în taxe de dobândă și asigurare care

nu vă aduc mai aproape de plata casa ta. Și asta înainte de impozitele (de proprietate)!

Acum imaginați-vă că ați cumpărat aceeași casă de 100.000 de dolari, la o rată a dobânzii anuală de cinci la sută, după ce ați plătit în avans o avans de douăzeci la sută (20.000 de dolari). Aceasta înseamnă că trebuie să împrumutați doar 80.000 de dolari de la un creditor și, în primul an al ipotecii, veți plăti cu 1.000 de dolari mai puțin în dobândă acumulată la împrumut decât în exemplul anterior - sau 4.000 de dolari. Ca atare, doar șaizeci și două la sută din

aceeași plată ipotecară lunară de 540 USD, va fi cheltuită achitând dobânda acumulată la împrumutul dvs. în primul an (4.000 USD / 12 luni = aproximativ 333 USD; și 333 USD / 540 USD = aproximativ..62).

Mai mult, din moment ce ați ales să plătiți cu cel puțin douăzeci la sută mai puțin din casa dvs., nu trebuie să vă faceți griji cu privire la problemele (și cheltuielile) unei politici PMI . Deci, aceasta este o diferență totală de douăzeci și trei la sută mai mare din banii câștigați din greu pentru a plăti principalul împrumutului pentru locuință în primul an, spre deosebire de alter ego-ul dvs. de „asigurare ipotecară numai cu dobândă” în primul scenariu. Cel mai bun din toate,

plățile dvs. ipotecare lunare vor fi cheltuite din ce în ce mai mult pe plata principalului pe care îl datorați mai repede, deoarece soldul total restant scade de-a lungul anilor (cu condiția să fiți împrumutat la o rată a dobânzii fixă).

După cum puteți vedea, este prudent să reduceți suma de bani cu care veți fi îndatorat unui creditor ipotecar chiar de la început, în interesul (fără un joc de cuvinte) de a achita suma pe care o datorați - și de a încheia relația cu furnizorul de împrumut - cât mai repede posibil. Instituțiile de creditare nu sunt conduse de filantropi și, cu cât permiteți mai multor astfel de organizații să aibă putere asupra destinului dvs. financiar, cu atât vă puteți aștepta mai multă durere în ceea ce privește acumularea de dobânzi, taxe și apeluri telefonice hărțuitoare miercuri seara, dacă veți uita o plată. (Re: „E-mail, Guv'nah - îmi jură sărmanii mei copii înfometați, da!” )

Dar, nu vă așteptați ca ofițerii de credite să vă spună despre aspectele negative asociate împrumutului de bani. Vor să le datorezi cât mai mult timp, întrucât acesta este modul în care creditorii obțin profit. Voi detalia mai multe despre motivațiile care determină furnizorii de ipoteci în secțiunea următoare.