Determinarea valorii bunurilor imobile producătoare de venituri

Citiți mai departe pentru a afla cum să determinați valoarea proprietății imobiliare care generează venituri.

Tierra Mallorca

Dețineți imobile care produc venituri sau ar putea produce venituri? Doriți să determinați o valoare aproximativă pentru proprietatea reală?

Dacă da, următoarele informații vă vor ajuta să ajungeți la o valoare bazată pe informații specifice standard. Informațiile pot fi aplicate unei case unifamiliale, duplex, unități multiple, proprietăți comerciale, terenuri, magazine cu amănuntul și alte bunuri imobiliare care produc venituri.

Rata de capitalizare (rata de capitalizare)

Rata de capitalizare sau rata maximă este un raport utilizat pentru a estima valoarea proprietăților care produc venituri. Rata plafonului este venitul operațional net împărțit la prețul de vânzare sau valoarea unei proprietăți, exprimat în procente. Majoritatea investitorilor, creditorilor și evaluatorilor utilizează rata limită pentru a estima prețul de achiziție pentru diferite tipuri de proprietăți care produc venituri. Rata plafonului de piață este determinată prin evaluarea datelor financiare ale proprietăților similare care s-au vândut recent pe o anumită piață. Fiecare piață este diferită.

Rata plafonului oferă o estimare a valorii mai fiabilă decât un multiplicator al chiriei brute pe piață (GRM), deoarece calculul ratei plafonului utilizează mai multe detalii financiare ale unei proprietăți. Calculul GRM are în vedere numai prețul de vânzare al proprietății și chiriile brute. Calculul ratei plafonului încorporează prețul de vânzare al unei proprietăți, chiriile brute, veniturile din închiriere, valoarea locului vacant și cheltuielile de funcționare, oferind astfel o estimare mai fiabilă a valorii.

În cele din urmă, vânzătorul încearcă să vândă la cea mai mică rată maximă posibilă, în timp ce cumpărătorul încearcă să cumpere la cea mai mare rată maximă posibilă. Din perspectiva oricărui investitor, cu cât rata maximă este mai mare, cu atât investiția este mai bună. Alte variabile pot intra în joc, cum ar fi locația, starea etc., care pot să nu apară întotdeauna în rata Cap.

Rata plafonului este definită ca „Venitul net de exploatare” (NOI) împărțit la valoarea de piață. De asemenea, puteți obține valoarea de piață împărțind rata NOI / Cap.

Un exemplu tipic:

• O proprietate are un NOI (Venit net de exploatare) de 80.000 USD și un preț cerut de 1.000.000 USD.
• (80.000 dolari / 1.000.000 dolari) x 100 = RATA CAP 8%
• O proprietate are un NOI (Venit net de exploatare) de 80.000 USD și o rată a plafonului de 8%. (80.000 USD /.08) = 1.000.000 USD

Multiplicatorul chirii brute (GRM)

Multiplicatorul chirii brute sau GRM este un raport care este utilizat pentru a estima valoarea proprietății care produce venituri. GRM oferă o estimare aproximativă a valorii și este mult mai puțin detaliat decât utilizarea valorilor vAP, dar este foarte util în analiza rapidă a proprietăților cu puține informații la îndemână. Doar două informații financiare sunt necesare pentru a calcula multiplicatorul chirii brute pentru o proprietate, prețul de vânzare și chiriile brute totale. Dacă aceste informații sunt disponibile pentru mai multe vânzări recente de tipuri similare de proprietăți de venit într-o anumită zonă, acestea pot fi apoi utilizate pentru a estima valoarea de piață a altor proprietăți similare din acea zonă. Unii investitori folosesc un GRM lunar, iar unii utilizează un GRM anual.GRM lunar este egal cu prețul de vânzare al unei proprietăți împărțit la venitul potențial lunar din închiriere, iar GRM anual este vânzarea orice împărțit la venitul potențial anual din închiriere.

GRM de piață este doar o estimare aproximativă a valorii și are unele limitări, cum ar fi neacceptarea ratelor vacante și a cheltuielilor de funcționare. Amintiți-vă, când aveți suficiente informații pentru a calcula ratele limită față de GRM, utilizați ratele limită.

Un exemplu tipic:

• O proprietate are un preț de vânzare de 300.000 USD și chirii lunare potențiale de 3.500 USD.
• 300.000 USD / 3.500 USD = 85,71 GRM
• În același scenariu, pentru a calcula „valoarea estimată de piață” pe o cheltuială de 80 GRM și 3.500 USD:
• 80 x 3.500 USD = 280.000 USD (valoarea de piață estimată)

Venitul net din exploatare (NOI)

Venitul net din exploatare este doar acela, venitul net din exploatare al unei anumite proprietăți. Se calculează luând venitul anual brut minus cheltuielile de funcționare ale proprietății. Aceasta include toate veniturile din proprietate, precum și toate cheltuielile de funcționare.

Un exemplu tipic:

• Venituri (chirii și altele) 250.000 USD
• Suma postului vacant: - 5.000 USD
• Cheltuieli de funcționare: - 175.000 USD
• Venit net din exploatare 70.000 USD

Pur și simplu, NOI vă va arăta câți bani veți câștiga după ce v-ați achitat toate cheltuielile și veți colecta toate chiriile. Acesta este un instrument excelent și pentru calcularea fluxului de numerar. NOI este foarte important în calcularea ratelor limită și a acoperirii datoriilor.

Returnare în numerar

Cash on Cash Return este un procent care măsoară rentabilitatea numerarului investit într-o proprietate cu venituri. Se calculează prin împărțirea fluxului de numerar înainte de impozitare la suma de numerar investit (avans) și este prezentat ca procent (%). Dacă fluxul de numerar înainte de impozitare pentru o investiție imobiliară este egal cu 25.000 USD, iar numerarul nostru investit în proprietate este 100.000 USD, randamentul numerar pe numerar este egal cu 25%. Randamentele în numerar se calculează prin preluarea venitului brut minus cheltuielile vacante și de funcționare și apoi scăderea serviciului anual de datorii care vă va oferi fluxul de numerar înainte de impozitare. Numerarul la randamentul numerar este de obicei utilizat pentru a evalua profitabilitatea proprietăților cu venituri și mai ales atunci când se compară proprietăți cu venituri multiple.

Un exemplu tipic:

• O persoană investește 25.000 USD într-o proprietate cu un flux de numerar înainte de impozitare de 9.000 USD.
• (9.000 dolari / 25.000 dolari) X 100 = 36% (rentabilitate în numerar).

Raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR)

Raportul de acoperire a datoriilor (DSCR) este o marcă larg utilizată care măsoară capacitatea unei proprietăți producătoare de venituri de a acoperi plățile ipotecare lunare. DSCR este calculat prin împărțirea venitului net din exploatare (NOI) la serviciul de datorie anual al unei proprietăți. Serviciul anual de datorii este egal cu totalul anual al tuturor dobânzilor și principalului plătit pentru toate împrumuturile pe o proprietate. Un raport de acoperire a datoriilor mai mic de 1 indică faptul că veniturile generate de o proprietate sunt insuficiente pentru a acoperi plățile ipotecare și cheltuielile de funcționare. Majoritatea creditorilor folosesc DSCR pentru a decide dacă o proprietate are venituri suficiente pentru a acoperi serviciul datoriei. Majoritatea creditorilor preferă între 1,1 și 1,2 sau mai mult (discutați cu creditorul local pentru a afla). Cu cât DSCR este mai mare, cu atât sunt mai multe venituri pentru a acoperi serviciul datoriei. Acest lucru înseamnă în cele din urmă un risc mai mic pentru bănci (punctul lor de vedere).

Un exemplu tipic:

• O proprietate are un NOI de 50.000 USD și un serviciu anual de datorii de 36.000 USD
• (50.000 $ / 36.000 $) = 1,38
• DSCR (DCR) ar fi mai mare de 1,3. Aceasta înseamnă că proprietatea generează cu aproximativ 38% mai mult venit net anual, care ar fi necesar pentru deservirea sumei anuale de plată a ipotecii. (A se vedea NOI pentru a vedea cum se calculează NOI).

Sper că cele de mai sus ți-au fost de ajutor. Adevărata valoare a oricărei bunuri imobile, indiferent dacă produce sau nu venituri, este valoarea pentru care un vânzător dispus va vinde și ceea ce va plăti un cumpărător dispus. Există mulți factori care pot influența prețul final de achiziție. Acești factori includ obiectul proprietății, locația, starea fizică, vârsta clădirii, factorii personali ai cumpărătorului și / sau vânzătorului, dorința, perioada anului, factorii cererii, abilitățile de negociere, cunoștințele cumpărătorilor și vânzătorilor, rata de rentabilitate a investitorului, riscurile percepute, reparațiile necesare, întreținerea amânată, conformitatea cu codul de construcție necesară, opțiunile de vânzare ale vânzătorului, veniturile și cheltuielile anticipate față de cele declarate, costurile de finanțare și alți factori vor intra probabil în joc pentru a determina o valoare sau prețul de vânzare convenit.