Depunerea diligenței la cumpărarea proprietății rurale

Vedere a vârfurilor San Francisco de la proprietatea noastră de lângă Williams, AZ

Deb Kingsbury

Cumpărarea unei bucăți rurale de teren

În septembrie 2018, eu și soțul meu am semnat documentele de închidere pentru 36 de acri de teren nedezvoltat, în afara grilei, între pinul pinon, ienupărurile și pajiștile la nord de Williams, Arizona și la sud de Grand Canyon. Am fost (și încă suntem) încântați de noua noastră proprietate, după câteva luni de căutări, analizând zeci de proprietăți și chiar retrăgând dintr-un contract pentru a cumpăra o altă proprietate.

Pe parcurs, am aflat multe despre ce să întrebăm și să ne uităm atunci când ne gândim la o coletă rurală. De asemenea, am aflat că, deși mulți agenți imobiliari își cunosc lucrurile în ceea ce privește proprietățile rezidențiale și urbane, nu știu neapărat intrările și ieșirile imobilelor rurale, deci este important să vă faceți propria diligență înainte de a semna acea contract de cumpărare și în final cumpărare de terenuri.

Deși experiența noastră este specifică nordului Arizona - în special județul Coconino - sper că cunoștințele pe care le-am obținut vor fi utile indiferent unde va fi căutarea proprietății.

Un curcubeu se formează după o ploaie de sezon musonic după-amiază

O fotografie din proprietatea noastră, pe care o numim „Lemn de 36 de acri”

Întrebări de pus și lucruri de știut înainte de închiderea proprietății rurale

Nu am știut cu adevărat ce întrebări să ne punem despre proprietățile rurale care ne-au interesat atunci când am început căutarea și am aflat (aproape în mod greu) că doar pentru că o proprietate ar putea arăta și simți ca doar locul de cumpărat, realitatea nu este întotdeauna atât de clar sau acceptabil.

Iată câteva lucruri de gândit și de întrebat:

Există acces legal?

Cel mai simplu acces legal la o proprietate există atunci când o coletă are fațadă pe un drum accesibil publicului. Dar, uneori, topografia sau elementele de apă vor restricționa accesul la proprietate de pe drum, sau pot exista una sau mai multe alte parcele de proprietate privată între drumul public și proprietate. Atunci când proprietatea nu este accesibilă sau nu poate fi accesată direct de pe drumul public, este necesară o servitute prin celelalte proprietăți pentru drept de trecere. O servituță este descrisă în mod obișnuit în acte ca asigurând intrarea, ieșirea și regresul de la o proprietate, pe terenul uneia sau mai multor proprietăți, către un drum accesibil publicului.

Accesul legal contează. Un lucru pe care l-am aflat despre o proprietate pe care aproape l-am cumpărat a fost că nu avea acces legal, chiar dacă am putea conduce direct la ea. Niciun acces legal nu înseamnă că județul nu va emite nicio autorizație - pentru construcții, solare, septice etc. Și dacă construiți fără permis, acest lucru poate duce la probleme pe drum, atunci când vine vorba de a încerca să finanțeze un proiect de construcție sau să revindeți proprietatea. Poate duce chiar la amenzi sau, mai rău, la un ordin de deconstruire totală sau parțială a unei clădiri. Cunoașteți riscurile achiziționării de proprietăți care nu au acces legal.

Există acces fizic și este la fel ca accesul legal?

Doar pentru că un colet a fost autorizat, accesul legal nu înseamnă că puteți efectiv conduce direct la el. Poate că nu a fost creat încă niciun drum. Sau poate traseul este acolo, dar dificil sau chiar imposibil de accesat cu vehiculul. Poate că accesul este limitat sau nu este posibil în anumite perioade ale anului.

Ne-am uitat la o proprietate cu vederi frumoase și alte caracteristici atrăgătoare, dar accesul legal pe hartă nu exista de fapt „la sol”. Cu toate acestea, exista un drum bun, neasfaltat, până la el… dar acel drum nu era accesul efectiv legal. A trecut printr-o altă proprietate privată încă nedezvoltată, dar nu a fost o servitute înregistrată.

În același caz, o proprietate poate avea acces fizic, dar acel acces fizic (rutier) poate să nu fie de fapt un acces legal. Asigurați-vă că întrebați, nu doar presupuneți pe baza a ceea ce vedeți și a modului în care conduceți la o proprietate.

Accesul fizic la proprietate este întreținut sau arat?

Județul, orașul sau o petrecere privată angajată de un HOA / POA se ocupă de acest lucru? Sau tu, proprietarul proprietății, vei fi responsabil pentru menținerea accesului la proprietate?

Există un sondaj?

Sondajele pot costa mii de dolari, așa că, dacă s-a făcut deja unul pentru proprietatea pe care doriți să o achiziționați, solicitați o copie de la vânzător sau, dacă este înregistrată, puteți solicita o copie de la inspectorul de clădiri al jurisdicției sau de la biroul de evidență funciară.

În plus față de limitele și colțurile proprietății, un sondaj va arăta orice servituți.

Există servituți?

O servitute este un drept legal de a traversa sau de a folosi în alt mod terenul altcuiva pentru un scop specificat. Majoritatea proprietăților au una sau mai multe servituți, inclusiv cele pentru utilități, chiar dacă în prezent nu există. De asemenea, veți dori să știți dacă există servituți pentru accesul la alte proprietăți, altfel fără ieșire la mare, care pot fi utilizate pentru intrare / ieșire de către alți proprietari de proprietăți, prezente sau viitoare.

Există reguli cu privire la ceea ce puteți și ce nu puteți face în cadrul unei servituți pe propria proprietate, inclusiv, de exemplu, instalarea de garduri, pe care vi se poate cere să restabiliți lățimea unei servituți, mai degrabă decât chiar pe linia dvs.

Vedeți Servituți: cunoașteți-vă drepturile de proprietate

Care sunt contracarările?

Contracarările nu sunt un lucru important sau important atunci când vine vorba de cumpărarea unei proprietăți, dar doriți să știți cât de departe trebuie să fiți de liniile de proprietate atunci când vine vorba de septice, clădiri, împrejmuiri etc. eșecul este pentru și dacă este de-a lungul unui drum față de alte proprietăți private. Există, de asemenea, contracarări pentru apele și canalele de scurgere, de exemplu.

A fost efectuată o inspecție la fața locului (test septic) și, dacă da, care au fost rezultatele?

Mulți, dacă nu chiar marea majoritate, dinproprietățile rurale vor necesita un sistem septic dacă intenționați să aveți o locuință de orice fel pe acel teren, deoarece nu vă puteți conecta doar la un sistem de canalizare municipal. Ce tip de septic va fi necesar este determinat de o investigație a sitului (test de perk a / k / a, deși acest termen este rar folosit în zilele noastre, cel puțin acolo unde trăim). Sistemele septice pot fi standard sau convenționale sau pot fi sisteme alternative, care costă mult mai mult. Un sistem standard poate rula 5.000-8.000 de dolari, în timp ce sistemele alternative pot costa zeci de mii de dolari. Deci, aflați dacă s-a făcut un test septic pe proprietatea care vă interesează și, dacă da, care au fost rezultatele. Dacă nu s-a făcut încă niciun test, vă recomandăm să solicitați vânzătorului să facă unul. Dacă vânzătorul nu este dispus să cheltuiască banii pentru test, depinde de dvs., potențialul cumpărător,pentru a decide cât de important este să faceți una înainte de a cumpăra proprietatea.

Testele septice / investigațiile locului sunt specifice locației testului. În timp ce o zonă a proprietății poate trece pentru septic standard, alte zone nu, așa că va trebui să decideți unde doriți să construiți proprietatea, deoarece septicul dvs. va trebui să se afle într-o anumită zonă a găurilor de testare. Acest lucru este deosebit de important pentru proprietățile mai mari, unde ați avea o varietate de opțiuni de șantier și puteți prefera una mai mult decât altele.

Un excavator sapă găuri de testare a terenului - de fapt, șanțuri adânci, înclinate - pe proprietatea noastră din zona pe care am preferat să o construim.

Există un HOA sau un POA?

În timp ce mulți dintre noi asociați HOA-urile cu proprietăți rezidențiale urbane, suburbane și rurale, chiar și unele proprietăți rurale, cu mai mulți acri, fac parte dintr-un HOA sau mai frecvent o Asociație de Proprietari de Proprietăți (POA). Dacă da, aș afla cine sunt unul sau mai mulți membri ai consiliului de administrație și aș da cel puțin unul dintre ei înainte de a finaliza achiziția, doar pentru a lua contact și pentru a avea o idee despre modul în care își conduc asociația și ceea ce spun ei cel mai mult lucrurile importante sunt de știut despre locuința în zonă.

Dacă da la cele de mai sus, care sunt regulile și taxele și ce acoperă aceste taxe?

În cazul nostru, regulile POA includ lucruri precum procentul de copaci care pot fi îndepărtați / tăiați pe o proprietate și limitări ale utilizării comerciale a unei parcele, pentru a numi două dintre multe. Iar taxele noastre anuale pentru POA se îndreaptă în principal către întreținerea drumurilor cu cenușă. Asigurați-vă că primiți o copie a CC & Rs dacă există un HOA sau POA asociat cu proprietatea pe care doriți să o cumpărați… și citiți-le. Deși nivelul de aplicare a acestor reguli variază în funcție de HOA / POA, este întotdeauna important să știm care sunt aceste reguli.

Poți să taberezi pe proprietatea ta?

Atât HOA-urile / POA-urile, cât și jurisdicția locală (de exemplu, județul) pot impune limitări dacă și când, și pentru ce durată și circumstanțe, puteți să campați pe propria proprietate, indiferent dacă este vorba de camping în cort sau într-o remorcă de călătorie sau RV. Unele jurisdicții vor solicita un permis pentru a tăbăra pe terenul dvs. și vor limita numărul de zile pe care le puteți face într-un anumit an. Uneori, aceste reguli sunt diferite odată ce ai permisul de construire.

Acestea fiind spuse, mulți oameni tabără pe proprietățile lor rurale chiar și atunci când regulile și regulile nu permit acest lucru. Sau o fac fără permis. Și mulți nu se confruntă niciodată cu o problemă. Cu toate acestea, conștientizați care sunt regulile și ce se poate întâmpla dacă nu le respectați. În acest fel, cel puțin poți decide dacă merită riscul și dacă poți accepta consecințele dacă, să zicem, cineva se plânge și HOA / POA și / sau județul sună.

Sunt utilități disponibile sau este această proprietate off-the-grid?

Electricitate, apă, gaz natural, telefon, cablu / internet - toate serviciile și utilitățile cu care suntem obișnuiți să avem borduri în zonele urbane, suburbane și chiar în multe zone rezidențiale rurale nu sunt adesea la fel de accesibile, dacă este deloc, atunci când vine vorba de proprietăți rurale. Și, dacă puteți obține o parte sau toate la proprietatea dvs., costul acestei proceduri poate fi ridicat sau chiar prohibitiv. Deci, dacă aveți aceste utilități este important pentru dvs., aflați dacă sunt disponibile pentru proprietate și ce costuri puteți suporta pentru ca acest lucru să se întâmple.

Dacă, în schimb, DORIȚI să fiți în afara rețelei - de exemplu, să folosiți energia solară, eoliană și alte metode alternative de alimentare - poate doriți să aflați dacă alte persoane și proprietăți din jur pot aduce utilități și dacă acest lucru ar însemna să vedeți liniile electrice și conductele intră, de exemplu. Ar fi bine cu tine dacă se întâmplă?

Care va fi sursa apei potabile? Poți să găuriți o fântână, să primiți apă sau să transportați apă?

În cazul nostru, forarea unei fântâni nu ar fi realistă, deoarece pânza freatică se află la mii de metri sub suprafață. Mulți proprietari din zonă au apă livrată și depozitată într-o cisternă mare sau în cisterne multiple, apoi pompată în casele lor. Unii oameni trag singuri apă, umplându-se la stațiile de alimentare cu apă locale și aducându-le în rezervoarele lor în rezervoare de pe spatele camionului sau remorcii lor. Alți oameni colectează și depozitează apa de ploaie (care poate fi utilizată împreună cu apa potabilă transportată sau livrată), ceea ce intenționăm să facem. Rețineți că apa de ploaie ar trebui (trebuie să fie conform cerințelor codului în multe zone) filtrată înainte de a fi folosită în casă.

Există un serviciu de colectare a gunoiului? Dacă nu, unde îți poți duce gunoiul?

Nu există nicio preluare săptămânală la bord pentru gunoi sau reciclare acolo unde se află proprietatea noastră, deși unii oameni au tomberon și plătesc pentru ca o companie privată să vină să le / golească periodic. Dacă aceasta nu este o opțiune disponibilă sau pe care o preferați, aflați unde sunt stațiile de depozitare și reciclare locale și care vor fi costurile pentru dvs.

Într-o notă asemănătoare, trăirea în proprietatea rurală este un mare stimulent pentru a reduce risipa. Este uimitor cât de mult poți face asta cu o anumită gândire și efort, ca să nu mai vorbim de compostare.

Există garduri și se află pe linia de proprietate cu eventualele obstacole necesare?

Doar pentru că vezi garduri nu înseamnă că ar trebui să fie acolo. În cazul nostru, un vechi gard de pășune asociat cu ferma din zonă se întinde pe partea din spate a proprietății noastre, cu patru acri din coletul nostru pe cealaltă parte a acelui gard. Oamenii au presupus că acea linie de gard este granița dintre ceea ce este acum proprietatea noastră și terenul de stat care ne învecinează, așa că am fost nevoiți să punem semne de proprietate privată și să încercăm să blocăm un traseu cu două căi realizat de oamenii care conduc de-a lungul gardului, deci este un pic o problemă pentru noi… deși am aflat asta înainte de a închide proprietatea și am fost dispuși să o acceptăm și să ne ocupăm de-a lungul timpului.

De asemenea, dacă există împrejmuiri pe proprietate care nu este locul unde ar trebui să fie, aflați cui este gardul și dacă îl puteți muta sau scoate. Spun asta pentru că, la fel ca în cazul nostru, acel gard de pășune este proprietatea fermei și, deși poate fi mutat înapoi pentru a coincide cu linia noastră de proprietate, ar trebui să rămână intact. Iar mutarea sau gardul nou ar fi pe cheltuiala noastră, nu ferma.

Este aceasta o zonă de pășunat în aer liber?

Iată o prezentare generală a dreptului în domeniul deschiderii de la Universitatea din Arizona: "Legea" în domeniul deschiderii din Arizona

Alte întrebări la care probabil ar trebui să aveți răspunsurile înainte de a cumpăra ar fi:

Care sunt drepturile dvs. de apă și minerale?
Care sunt impozitele curente pe proprietate?
Cum este solul și substratul? Este bun pentru construire, creștere etc.?
Proprietatea sau orice parte a acesteia este supusă inundațiilor?

Ce alte întrebări ar trebui să puneți?

Ce am lăsat deoparte? Ce alte întrebări ați sugera potențialilor cumpărători de terenuri rurale atunci când își fac diligența? Vă rog să mă anunțați în comentariile de mai jos și le voi adăuga la listă.

Un cuvânt despre permise

În timp ce mulți oameni care dețin proprietăți rurale aleg să construiască fără a obține mai întâi o autorizație (cel puțin, în acest domeniu mulți o fac) și fără a trece prin procesul de inspecție asociat, alții preferă să facă față costurilor adăugate și, uneori, frustrărilor legate de obținerea acestor permise necesare, pentru a evita potențialele capcane ale mersului înainte fără ele. Ne încadrăm în această din urmă categorie - ceea ce nu este un comentariu la decizia altcuiva, ci doar cu ce ne-am simțit cel mai bine.

În timp ce decizia privind obținerea permiselor pentru orice, de la case la case de oaspeți și case mici (uneori cunoscute sub numele de unități de locuințe accesorii), dependințe, sisteme fotovoltaice solare și sisteme septice și multe altele este o alegere personală, fiți conștienți de riscurile de a face oricare dintre proiectele menționate (și alte lucruri) fără permis atunci când este necesar din punct de vedere tehnic. De asemenea, rețineți că, dacă doriți să angajați proiecte de construcții sau părți ale acestora, poate fi o provocare să găsiți antreprenori sau subcontractanți, în special cei care sunt autorizați, care sunt dispuși să lucreze fără un permis în loc.

De asemenea, dacă există structuri existente pe proprietatea care vă interesează, aceste structuri au fost construite cu permise (dacă ar fi necesare)?

Să știți că poate fi dificil, dacă nu imposibil, să obțineți un împrumut sau o ipotecă pentru a cumpăra proprietăți acolo unde există structuri care au fost construite fără permisele necesare. În consecință, dacă construiți fără permis și decideți ulterior să vindeți, este posibil să trebuiască să găsiți un cumpărător în numerar care este dispus să ignore acest fapt și care are banii să cumpere fără un împrumut sau să încheie un acord proprietar-transportator cu dvs.

Contactați departamentul de construcții al jurisdicției dvs. sau vizitați site-ul web al departamentului pentru a afla mai multe despre când și pentru ce permise sunt necesare și puneți întrebări despre costurile permiselor și cerințele de cod.

Întrebări și răspunsuri

Întrebare: Unde pot afla mai multe despre campingul pe proprietatea mea privată?

Răspuns: Dacă vă aflați aici în județul Coconino, Arizona, ar fi Departamentul de Dezvoltare Comunitară: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Ei vor fi cei care vor solicita informații și de unde puteți obține un permis. Dacă vă aflați în altă parte, aș contacta biroul similar din județul / zona dvs. - departamentul de construcții / biroul de autorizații.

Ați cumpărat teren rural? Cum a fost experiența și mi-a fost dor de ceva mai sus?

Deb Kingsbury (autor) din Flagstaff, Arizona pe 18 august 2020:

Nu, județul nu listează proprietăți imobiliare de vânzare. Dar agențiile imobiliare locale o fac. Cred că listările pot fi găsite și pe Zillow.

Pat Fitzpatrick pe 17 august 2020:

Județul publică listări de proprietăți disponibile? Un articol grozav, mulțumesc pentru distribuire

Deb Kingsbury (autor) din Flagstaff, Arizona pe 20 iulie 2020:

Bună, Tommy. Se întâmplă, încet, dar constant. Lucrăm la proiecte în jurul proprietății, dar nu am început încă la casa principală. Lucrăm la planuri cu un arhitect în afara rețelei, specializat în case solare pasive.

Vânătoare de proprietăți fericite dacă decideți să vă uitați în zonă. Ne place acolo, în special toată viața sălbatică.

Tommy pe 17 iulie 2020:

Mulțumesc Deb, Postarea dvs. a fost un punct de plecare foarte util. Eu și soția mea ne gândim să cumpărăm terenuri la nord de Williams. Cum merge procesul de construire?

Deb Kingsbury (autor) din Flagstaff, Arizona pe 12 decembrie 2019:

Mulțumesc, Michael! Mă bucur că aceste sfaturi din experiența noastră personală pot fi de ajutor. Probabil că există ceva - lucruri - pe care l-am uitat sau l-am trecut cu vederea, dar este un început.

Michael Duncan din Germania pe 11 decembrie 2019:

Astăzi, mai mult ca niciodată, nu există lipsă de escrocherii și fraude urâte pe tema achiziției de bunuri imobiliare, așa cum este raportat ocazional în programele de reviste precum CBC Marketplace și alte surse media. Aceasta este, din păcate, starea de lucruri în care se întâmplă să ne găsim.

Prin urmare, trebuie cu adevărat să li se facă temele și diligența corespunzătoare în prealabil, pentru a evita consecințele îngrozitoare ale escrocheriei și erorilor.

Din fericire, trimiterea dvs. aici ne arată cum! În prezent, iau în considerare achiziționarea proprietății și am găsit utile informațiile furnizate aici în articolul dvs. Vă mulțumim că ați compilat aceste observații și sfaturi!

Deb Kingsbury (autor) din Flagstaff, Arizona pe 10 ianuarie 2019:

Aș presupune cu siguranță că există diferențe de la stat la stat, ca să nu mai vorbim de județ cu județ, mai ales când vine vorba de coduri de construcții și cerințe, inclusiv pentru septic. Cred că majoritatea celorlalte lucruri, cum ar fi problemele legate de accesul legal, legea servituții și așa mai departe, ar fi foarte asemănătoare dacă nu la fel.

Liz Westwood din Marea Britanie pe 10 ianuarie 2019:

Acesta este un articol amănunțit și util pentru oricine intenționează să cumpere terenuri în SUA. Am dreptate când mă gândesc că unele hotărâri ar putea varia în funcție de locația statului?