Primul proces de cumpărare a locuințelor de la bugetare la masa de închidere

Procesul de cumpărare pas cu pas:

Descoperirea bugetului
Pre-calificarea creditorului
Alegerea unui agent imobiliar
Cumpărături casnice
Inspecție la domiciliu
Facerea unei oferte
Angajați un avocat imobiliar
Pre-aprobare a creditorului
Tabel de închidere

Atunci când achiziționează o casă nouă, mulți merg direct pe internet sau librărie pentru a se informa despre proces și despre ce să ne așteptăm. Totuși, după ce ați parcurs-o, vă pot spune, este aproape imposibil să vă pregătiți complet pentru ceea ce urmează să cumpărați prima casă. Statele, județele și chiar orașele pot avea propriile reguli și reglementări cu privire la achiziționarea unei case, astfel încât experiența nimănui nu este niciodată aceeași. Am fost, de asemenea, unul dintre acei cumpărători noi, entuziasmați, care simțeam că aș putea anticipa tot ce trebuia să vină doar din căutările mele frecvente pe Google, dar este greu de știut până când nu treci de fapt prin ea.

Nu pot decât să sper că povestea mea individuală va oferi următorului nou cumpărător o mică experiență despre ce să vă așteptați, cu cine veți avea de-a face cu tot procesul în diferite etape și cum să vă pregătiți pentru așteptare. De la ofertă până la închidere poate dura de la 60 de zile la 3 luni sau mai mult, dar în medie este de aproximativ 60 până la 90 de zile. Nu includ sechestrele sau vânzările scurte, care sunt un joc cu totul diferit. Povestea mea este pentru o achiziție obișnuită de reședință unifamilială pe Long Island, NY, în orașul Brookhaven.

Descoperirea bugetului

Să începem de la început gândindu-ne cât de mult puteți plăti lunar în ipotecare, impozite pe proprietate, PMI și asigurări de locuințe. Pentru cei dintre voi care s-ar putea să fi crezut că începutul este căutarea acasă, nu sunteți singuri. Cred că majoritatea oamenilor vor încerca mai întâi să facă partea distractivă, cum ar fi să te uiți la case online sau să mergi la case deschise. Cu toate acestea, cu siguranță nu este primul pas! De fapt, majoritatea reprezentanților ipotecari, brokeri și agenți imobiliari nu numai că vor dori să-ți cunoască bugetul imediat, ci vor și să știe că un creditor este de acord cu ceea ce spui că este bugetul tău. Aspectul banilor nu este cea mai distractivă parte, ci este cel mai responsabil mod de a începe căutarea în casă. De ce să găsești acea casă a viselor tale dacă nu ți-o poți permite niciodată? O mare parte din atitudinea actuală cu privire la aflarea a ceea ce vă puteți permite provine din criza imobiliară.Mulți intrau în case pe care pur și simplu nu și le puteau permite și le-au pierdut la un moment dat la executarea silită din cauza asta. Toți banii câștigați cu greu plătiți în casă au dispărut acum. Nu vrem să vi se întâmple asta!

Acum, chiar dacă există reglementări mult mai stricte în vigoare pentru contractarea unei ipoteci, cred că unele bănci permit totuși mai mult decât ceea ce cred că se încadrează într-un buget rezonabil. Diferența, pentru mine, între un buget obișnuit din perspectiva unei bănci și un buget rezonabil este că unul rezonabil este puțin mai realist în ceea ce privește modul în care oamenii trăiesc sau, mai exact, vor să trăiască. Toată lumea dorește să trăiască în limita posibilităților sale, dar este important să faceți o listă a locului în care doriți să meargă efectiv acel venit discreționar. Ei bine, să fim sinceri,ar trebui să meargă într-un cont de economii, dar unde vă place să cheltuiți aceste economii? Îți place cumpărarea ocazională, ca o nouă geantă Gucci sau îți place să ieși în fiecare seară să mănânci la gătit? Vrei mereu acea mașină nouă fierbinte sau preferi să economisești fiecare bănuț pentru acea călătorie de vacanță o dată în viață? Dumneavoastră, și poate chiar o altă persoană semnificativă, trebuie să vă așezați serios și să discutați cu sinceritate unde doriți să cheltuiți acel venit suplimentar. Există multe dezbateri cu privire la subiectul cuantumului corect al venitului discreționar în rândul consilierilor financiari și depinde în mare măsură de mulți factori - cum ar fi rezidența într-o zonă cu un cost ridicat al vieții sau poate știind că aveți o familie pe care să vă întoarceți financiar dacă există au fost o urgență. Cu toate acestea, majoritatea ar fi de acord că ar trebui să fie între 30 și 50%. Și doar pentru a clarifica,venitul discreționar este acela de a cheltui bani după impozite care nu sunt cheltuite pentru „facturile obligatorii” - mâncare, adăpost, plăți cu cardul de credit și transport.

Pre-calificarea creditorului

Acest lucru mă aduce la prima persoană cu care vă veți întâlni în tot acest proces, creditorul dvs. pentru o precalificare. Acest lucru este important, deoarece agentul dvs. imobiliar are nevoie de acest lucru pentru a vă duce în case deschise pentru a vedea o casă. Creditorul dvs. poate fi un broker, un reprezentant al creditorului bancar sau un reprezentant al băncii ipotecare. În funcție de locul în care căutați o casă, beneficiile fiecăruia pot varia. Pentru noi, un broker a fost cea mai bună opțiune, deoarece lucrează direct pentru noi și are asociații cu mai mulți creditori bancari. Apoi, el poate cumpăra cele mai bune oferte cu privire la ratele dobânzii. Oricum ar trebui să obțineți citate multiple. Ne-am simțit incomod la început cu ideea de a ne așeza cu un împrumutător și de a-și consuma timpul atunci când este posibil să nu ajungem să mergem cu ei în cele din urmă. In orice caz,toată lumea în acest sens a fost profesionistă și a înțeles că explorăm toate căile înainte de a lua o decizie. De asemenea, se ocupă de asta tot timpul, așa că nu vă simțiți rău. Atunci când luați decizia, ar trebui să alegeți cu cine vă simțiți cel mai confortabil. Pentru noi, cel mai important lucru a fost accesul. Am vrut să fim informați la fiecare pas și brokerul cu care ne-am întâlnit s-a concentrat asupra acestui lucru atunci când am vorbit cu el și așa am luat în cele din urmă decizia noastră finală.

Știam că cel mai probabil primim o ipotecă fixă pe 30 de ani sau o ipotecă standard, cu doar 5% în scădere. Știam încă de la început că trebuie să plătim PMI („asigurare ipotecară privată”) cu costurile ipotecare lunare, deoarece nu am putut atinge 20% necesari pentru a nu fi nevoiți să o plătim. PMI este doar o plată pentru a acoperi creditorul pentru cei care nu au suficient pentru a avea 80% din capitalul propriu de acasă. Odată ce ați atins capitalul propriu de 80%, nu mai este o plată pe care trebuie să o efectuați. Pentru cei mai mulți, aceasta ar putea fi de la 7 la 10 ani, în funcție de suma împrumutului. Nu este la fel de rău pe cât pare, deoarece multe împrumuturi guvernamentale necesită PMI pe durata de viață a împrumutului. Acest scenariu este destul de tipic pentru cumpărătorii de locuințe cu venit mediu.Logodnicul meu și cu mine am făcut prea multe pentru a ne califica pentru orice împrumuturi guvernamentale sau programe de stat sau județene, dar nu am reușit să economisim cu 20% jos în curând.

Alegerea unui agent imobiliar

După ce sunteți precalificat, ceea ce nu este același lucru cu pre-aprobat, sunteți gata să vorbiți cu agentul dvs. imobiliar. Rețineți că creditorul de la care obțineți calificarea prealabilă nu trebuie neapărat să fie creditorul dvs. ipotecar în cele din urmă. Veți putea cumpăra ipoteci și rate ale dobânzii în altă perioadă a procesului. În momentul precalificării, va trebui să vă dezvăluiți întreaga situație financiară și trecutul monetar - aceasta include, dar nu se limitează la salariile curente, W2-urile, declarațiile fiscale, datoriile curente, plățile lunare curente și soldurile conturilor de verificare și de economii.

Cum să alegeți un agent

Cumpărarea primei case: un ghid pas cu pas - Volum broșat

Cumpărături casnice

După ce ne-am dat seama de bugetul nostru, am început căutarea acasă. Am folosit site-urile web tipice Zillow și Redfin pentru a găsi câteva case la început și, deși cele mai multe dintre acestea sunt destul de exacte pentru ceea ce este disponibil, știm doar că un agent imobiliar va avea listele cele mai exacte. Agentul dvs. vă va oferi acces la site-urile lor de căutare numai pentru agenți, care prezintă avantaje pentru fiecare parte - pot urmări ceea ce ați marcat ca preferate și puteți avea confortul să știți că este cel mai actualizat listări de date.

Acum, aceasta este cea mai distractivă parte a procesului, așa că bucurați-vă de el! Știți cu adevărat ce doriți într-o casă dacă este un dispozitiv de fixare superior sau gata de mutare și mergeți la cât mai multe case deschise. Fotografiile uneori nu fac dreptate acasă și alteori fotografiile pot fi dintr-un moment în care casa era mai actualizată. A-l vedea în persoană este singura modalitate de a ști ce primești cu adevărat. De asemenea, încercați să fiți cât mai cinstiți cu agentul dvs. - dacă depășirea unui anumit plafon este o problemă, anunțați-l, dacă nu există nicio șansă să cumpărați o casă fără subsol, la fel de bine ar putea fi sincer. Nu pierdeți timpul lor sau al vostru; va face o experiență mai plăcută de căutare a casei.

După ce ați găsit câteva case care vă interesează, efectuați o mișcare în diferite momente ale zilei și în diferite zile ale săptămânii înainte de a face o ofertă. S-ar putea să vă simțiți nerăbdători sau să credeți că nu doriți ca această casă de vis să vă scape din strânsoare, dar nu săriți arma. Uneori, cartierele pot părea minunate într-o duminică după-amiază, dar groaznic la căderea nopții sau poate chiar un vecin zgomotos care iese doar după 5.

Lista de inspecție la domiciliu

Inspecție la domiciliu și efectuarea unei oferte

După ce ați ales casa visurilor dvs., angajați un inspector pentru o inspecție la domiciliu înainte de a face o ofertă. Acestea pot fi fie profesioniști în inspecție, fie ingineri - oricare dintre ele este alegerea dvs. Solicitați întotdeauna o copie a raportului. Pentru asta plătiți, care poate varia între 350 și 550 USD. După această inspecție, vă puteți face oferta. Rețineți orice ați putea dori să includeți în contract în măsura în care să fie reparat, inclus cu casa etc.

Angajați un avocat imobiliar

Acest lucru ne duce la următorul pas după efectuarea unei oferte: angajarea unui avocat. Dreptul imobiliar poate varia de la foarte complex la destul de simplu. Onorariile avocaților vor varia, de asemenea, în funcție de acest lucru. Contractul nostru a fost destul de simplu, deoarece am inclus doar în contractul nostru de păstrare a aparatelor de bucătărie, altfel luam acasă așa cum este. Avocatul dvs. se va ocupa de avocatul vânzătorului și va configura titlul, care face parte din costurile de închidere. El va avea nevoie de numele și numărul de contact al agentului dvs. imobiliar și reprezentantul creditorului, deoarece, de asemenea, stabilește ora și data închiderii cu vânzătorii.

Ce doresc să vadă creditorii


Salarii actuale
W2
Declaratiilor fiscale
Datoria sau raportul datoriei
Plati lunare
Verificare / Sold de economii

Pre-aprobare a creditorului

În timp ce toate documentele contractuale sunt finalizate, veți scrie cecul de avans și veți cumpăra un credit ipotecar pentru aprobare prealabilă. Împrumutătorul dvs. ipotecar va avea nevoie de informațiile de contact pentru agentul dvs. imobiliar și pentru avocatul dvs., astfel încât fiecare să poată păstra contactul cu privire la parcurgerea diferitelor etape. Apoi, vă veți așeza împreună cu creditorul și veți semna toate documentele necesare pentru împrumut și veți furniza orice alte documente care ar putea fi necesare, care nu au fost deja date - cel mai probabil vor fi doar pagini de plată mai curente.

După acest punct, este într-adevăr doar un joc de așteptare și lăsarea tuturor acestor oameni pe care i-ați angajat să-și facă treaba. Cele mai bune actualizări vor veni de la brokerul și avocatul dvs., deoarece acestea apasă pe declanșator pe majoritatea ultimilor pași. Acesta este pasul în care răbdarea este importantă. Fie așteptați ca vânzătorii să semneze contractul sau compania de titluri, fie ca banca să aprobe definitiv împrumutul. Ar putea fi o mulțime de lucruri, dar rezista - sfârșitul este aproape.

Întrebări pe care ar trebui să le adreseze fiecare cumpărător de casă pentru prima dată - Volum broșat

Tabel de închidere

Și, în sfârșit, ziua ta de închidere. Va fi într-o cameră cu avocatul dvs., avocatul vânzătorului, reprezentantul companiei de titlu, agentul dvs. imobiliar și agentul vânzătorului, brokerul dvs. și un reprezentant al creditorului. Vânzătorii vor fi, de asemenea, acolo, ceea ce poate fi ciudat, dar încercați să profitați la maximum de o zi de doar semnare de o mulțime de documente. Avocatul dvs. vă va îndruma pe parcursul întregului proces și probabil că v-a anunțat deja cu o zi înainte ce verificări finale să scrieți și cui.

Este un proces dificil de lungă durată, dar merită efortul. Veți fi proprietar de casă până când v-ați punctat „eu-ul” și ați trecut „T-urile”. Tot ce aveți nevoie este răbdare, puțin noroc și cunoștințe suficiente pentru a vă ajuta să parcurgeți fiecare pas.

Alte articole ale acestui autor

Young and Broke Girl: Cum am economisit 3.000 $ în 3 luni

Programul de recompense Las Vegas și modul în care am valorificat în mod real recompensele gratuite MyVegas în hotelurile MGM