Achiziționarea unei construcții noi sau „în afara planului” în Franța

Pixabay

Planificarea în achiziție în afara planului

Cumpărarea unei construcții noi sau a unei proprietăți care nu a fost încă construită de la un dezvoltator se numește achiziție neplanificată în Franța. Achiziționarea în afara planului este un mijloc destul de obișnuit, sigur și chiar profitabil de achiziție a proprietății în Franța.

Înainte de a încheia un contract de cumpărare în afara planului, este important să stabiliți în ce etapă de planificare se află dezvoltatorul. Acest lucru vă va oferi o impresie bună pentru viabilitatea proiectului. Unii dezvoltatori trebuie să alinieze cât mai mulți potențiali cumpărători înainte ca banca lor să elibereze fonduri. Este posibil ca dezvoltatorul să nu dețină încă terenul pe care va fi construit proiectul. Chiar dacă dețin terenul, este posibil să nu aibă toate aprobările de planificare și permisiunile. Acești factori vor afecta dacă proiectul va fi sau nu demarat vreodată. De asemenea, trebuie să stabiliți probabilitatea ca planurile să fie modificate, poate semnificativ, din cele prezentate inițial.

Atunci când un dezvoltator are acordul deplin de planificare, va trebui să îl examinați cu atenție. Cereți să vedeți planurile. Poate fi necesar să vizitați mairie locală pentru a le vizualiza. Planurile vă vor spune, în general, mai multe despre proiect decât în ​​cazul contractului preliminar.

De asemenea, este important să faceți anumite cercetări asupra dezvoltatorului. În timp ce dezvoltatorii francezi tind să fie mai fiabili și mai reputați decât unele dintre componentele lor din alte țări, este încă important să știți cu cine faceți afaceri. Deci, faceți o mică cercetare, discutați cu alți investitori și, dacă este posibil, vizitați unele dintre evoluțiile lor anterioare.

În timp ce dezvoltatorii francezi tind să fie mai fiabili și mai reputați decât unele dintre componentele lor din alte țări, este încă important să știți cu cine faceți afaceri. Faceți-vă cercetările!

Beneficiul achiziționării în afara planului pentru investitori

Achiziționarea în afara planului în Franța oferă numeroase avantaje investitorilor. Indiferent dacă doriți să revindeți proprietatea cu un profit, să oferiți închiriere sau să aveți venituri din închirieri pe termen lung, off-planul este la îndemâna investitorilor pricepuți.

Alegerea unităților este un beneficiu clar pentru achiziționarea în afara planului. În orice dezvoltare, anumite unități sau proprietăți sunt obligate să fie mai de dorit decât altele datorită locației convenabile, vizualizărilor, intimității, dimensiunii sau altor caracteristici dorite. Atunci când cumpărați off-plan, aveți ocazia să achiziționați cele mai căutate locații din dezvoltare și să profitați în consecință.

Un alt avantaj al achiziționării în afara planului este prețul. Dezvoltatorii vor compensa riscul financiar asigurându-se că cel puțin o parte din orice proiect este pre-vândută înainte de apariția construcției. Ei înțeleg că acești cumpărători timpurii se bazează pe reputație, redări artistice, locația proprietății și un pic de imaginație pentru a lua deciziile de investiții și trebuie să ofere prețuri scăzute ca stimulent pentru a-și asuma un risc. Pe măsură ce proiectul de construcție progresează, prețurile și valorile proprietăților cresc, realizând construcții de capital aproape imediate pentru primii investitori. La finalizarea construcției, proprietatea poate fi vândută cu profit.

În plus, proiectele neplanificate sunt adesea în zone de stațiune, care se pretează bine să ofere o vacanță excelentă sau o casă de vacanță, precum și venituri din chirii. Cererea ridicată de proprietăți de închiriere turistice și rezidențiale poate produce marje de profit de 7-10% pentru investitori.

Contractarea de proprietăți în afara Franței

Pentru a cumpăra proprietăți în afara planului în Franța, veți încheia un contract în două părți.

Contrat de rezervare

Prima parte a contractului se numește Contrat de rezervare. Contractul de rezervare este conceput în principal pentru a obține un angajament de la un cumpărător și poate fi relativ vag în ceea ce privește responsabilitățile dezvoltatorului. De fapt, un dezvoltator nu are nicio obligație să vă vândă chiar și după semnarea contractului preliminar. Contractul preliminar prevede, în general, un depozit care este integral rambursabil dacă proiectul nu continuă.

Nivelul de detaliere furnizat în Contractul de rezervare va varia de la un dezvoltator la altul, dar este important să înțelegem că detaliile planului se pot schimba și deseori se schimbă în perioada dintre semnarea contractului preliminar și contractul final.

Contractul de rezervare este momentul pentru soluționarea eventualelor ipoteci. Deși ar fi înțelept să obțineți cel puțin o aprobare preliminară ipotecară înainte de a încheia contractul preliminar, este, de asemenea, o idee bună să introduceți o clauză de urgență ipotecară.

Deși nu există nicio obligație legală de a încheia contractul preliminar, dacă nu faceți acest lucru înseamnă că va trebui să așteptați până când contractul final este disponibil. Dacă nu vă simțiți confortabil intrând în Contractul de rezervare și alegeți să așteptați până când contractul final este disponibil, este posibil să pierdeți stimulentele de stabilire a prețurilor timpurii și proprietatea specifică dorită.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Contractul final se numește Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Acest contract va conține o descriere completă a dezvoltării propuse, inclusiv locația sa exactă. Este important să comparați cu atenție VEFA cu Contractul de rezervare pentru diferențe.

Ar trebui să verificați în special dimensiunea și locația proprietății dvs. În cazul în care apare o dispută, termenii VEFA vor avea prioritate. De asemenea, este important să rețineți toleranța dimensională. Dezvoltatorii vor insera, în general, o clauză care acordă o toleranță dimensională de până la 5%.

Secțiunea descriptivă a avizului va conține o descriere tehnică a materialelor și echipamentelor utilizate în construcție. Această secțiune va include adesea sintagma „sau echivalent” și poate permite constructorului o mare discreție să schimbe materialele respective. Notificarea descriptivă va delimita, de asemenea, toate facilitățile comunale și condițiile de utilizare ale acestora.

În acest moment, dezvoltatorul vă va furniza o copie a regulilor de proprietate numite Cahier des Charges. Aceasta va include lucruri precum restricții privind utilizarea de către proprietate a proprietății, taxe de servicii și reguli privind utilizarea facilităților comunale. Documentația completă completă, detaliile descriptive, vor fi, de asemenea, furnizate și păstrate la dosar de către notar.

Întregul contract, inclusiv documentația justificativă, va include o mulțime de jargon tehnic și desene, toate în limba franceză. Investitorii, chiar și cei care vorbesc fluent limba franceză, ar putea dori să ia în considerare sfaturile profesionale externe în revizuirea și executarea contractului. Dezvoltatorul va folosi serviciile notarului pentru a pregăti contractul VEFA. Cu toate acestea, pentru a vă ajuta să înțelegeți procesul și să vă protejați interesele, este posibil să doriți să semnați contractul preliminar și final în fața unui notar la alegerea dvs. Dacă alegeți să utilizați serviciile unui notar, ar fi înțelept să vă asigurați că au experiență în contractele VEFA. În plus față de propriul notar, vă recomandăm să consultați alți profesioniști din industrie, cum ar fi arhitect sau inginer.O copie completă a VEFA trebuie să vă fie furnizată cu cel puțin o lună înainte de semnare, pentru a vă permite să revizuiți complet conținutul acestuia.

Investitorii, chiar și cei care vorbesc fluent limba franceză, ar putea dori să ia în considerare sfaturile profesionale externe în revizuirea și executarea contractului.

Pixabay

Protecția consumatorului pentru achizițiile în afara planului

Legislația franceză prevede o serie de reguli și reglementări care asigură protecția consumatorilor. Unele dintre aceste protecții includ:

1. Contractul preliminar (Contrat de rezervare) nu este necesar. Cumpărătorii pot aștepta până când va fi disponibil contractul final detaliat (Vente en l’etat futur d’achevement (VEFA)).
2. Dezvoltatorii nu pot solicita și nu pot primi un depozit până la semnarea contractului preliminar (Contrat de rezervare).
3. Depunerea banilor trebuie să fie plasată într-un cont de client prin intermediul unei bănci sau a notarului. Nu poate fi utilizat pentru finanțarea proiectului.
4. Sunt permise sumele maxime ale depozitului și depind de data estimată a livrării proprietății. Dacă proprietatea urmează să fie finalizată în termen de un an, depozitul nu poate depăși 5%. Între unul și doi ani, depozitul maxim este de 2%. Dacă proprietatea nu va fi finalizată mai mult de doi ani, nu poate exista nicio cerință de depozit.
5. Contractul preliminar trebuie să furnizeze cea mai recentă dată până la care trebuie semnat contractul final VEFA. Dacă dezvoltatorul nu respectă acea dată, aveți dreptul să vă retrageți din contract și să primiți o rambursare integrală a depozitului.
6. La fel ca achizițiile de proprietăți existente, proprietățile off-plan au o perioadă de răcire de șapte zile. Odată ce ați semnat Contractul de rezervare, aveți o perioadă de șapte zile de răcire, timp în care vă puteți retrage din contract fără penalizare și puteți primi rambursarea depozitului.
7. Contractul poate fi anulat dacă nu vi se oferă copii sau cel puțin acces la documentația tehnică completă a planului de proprietate și a construcției.
8. Trebuie să vi se furnizeze în avans o copie a regulilor și reglementărilor care se vor aplica proprietății. Acestea ar putea include restricții pentru utilizarea în afaceri, taxe pentru servicii, reguli pentru utilizarea facilităților comunale și multe altele.
9. O copie completă a VEFA trebuie să vă fie furnizată cu cel puțin o lună înainte de semnare, pentru a vă permite să revizuiți complet conținutul acesteia.

Construind casa ta de vis în Franța

Pentru cumpărătorul educat și cu discernământ, achiziționarea Off-Plan în Franța ar putea fi cea mai bună modalitate de a obține exact casa de vacanță dorită în locația dorită.