Agenție unică și brokeri de tranzacții în Florida

Comparați reprezentarea agenției unice și a brokerilor de tranzacții și aflați de ce reprezentarea dublă a agenției este de obicei interzisă.

Imagine de Harry Strauss de la Pixabay

Ce este agenția?

Agenția duală este scoasă în afara legii în multe state, inclusiv în Florida, unde se deține licența mea imobiliară. Problema cu agenția duală este acel cuvânt plictisitor, „agenție”. Agenția în terminologia imobiliară înseamnă că asociatul de vânzări (agent licențiat) intră într-o relație cu un client căruia îi datorează obligația fiduciară, cunoscută și sub numele de ascultare, loialitate și confidențialitate. Lucrează în numele clientului respectiv în toate aspectele legate de o anumită tranzacție imobiliară. Aceasta este definiția agenției.

În Florida, ne referim la aceasta ca agenție unică. O modalitate simplă și ușoară de a înțelege agenția unică este următoarea: gândiți-vă la o tranzacție ca la o reprezentație teatrală. Agentul intervine ca un substudiu pentru a prelua rolul clientului în acea performanță. În timpul acelei performanțe / tranzacții, studentul / agentul acționează întotdeauna în interesul superior al clientului - ca și cum ar fi el însuși clientul.

De ce este scoasă în afara legii agenția duală?

Agenția duală este exact ceea ce spune că este: o încercare de a acționa atât în interesul cumpărătorului, cât și al vânzătorului în același timp. Poate un substudiu să joace ambele roluri principale în același timp - acela al cumpărătorului și al vânzătorului - și să acționeze în interesul fiecăruia în același timp? Desigur că nu. Ar fi imposibil. De aceea, agenția duală este scoasă în afara legii în majoritatea statelor.

Intrați în Brokerul de tranzacții

Aceasta nu înseamnă că un agent nu poate gestiona tranzacția atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. În Florida, avem o clasificare limitată a agenției cunoscută sub numele de broker de tranzacții. Deși pare o agenție dublă, nu este.

În această calitate, agentul lucrează pentru tranzacție, dar nu a intrat într-o relație fiduciară cu niciuna dintre părți. Asta înseamnă că este un partid neutru între cei doi. Cu toate acestea, el datorează ambelor părți confidențialitate limitată. Asta înseamnă că nu are voie să spună vânzătorului că cumpărătorul va oferi mai mult sau să îi spună cumpărătorului că vânzătorul va lua mai puțin fără permisiunea părții în cauză.

Avantajele brokerilor de tranzacții

Există mulți agenți imobiliari din Florida și firme de brokeraj care funcționează strict ca brokeri de tranzacții. Firmele care evită o singură agenție spun că lucrul ca brokeri de tranzacții ajută la prevenirea unor dificultăți și confuzii. Este probabil ca agentul să nu uite care este rolul său dacă este același tot timpul. De asemenea, evită posibilele procese, care este probabil cel mai bun motiv pentru care unele firme de brokeraj o evită chiar și în circumstanțele în care legea o permite.

Graficul de mai jos prezintă diferențele dintre cele două tipuri de agenții. Relația de broker de tranzacții limitate oferă confidențialitate limitată și nu ascultă sau dezvăluie integral. (Consultați secțiunea despre divulgarea completă de mai jos pentru mai multe informații.) Nu vă îngrijorați excesiv de lipsa divulgării complete. Brokerul de tranzacții trebuie să dezvăluie în continuare unui cumpărător „toate faptele cunoscute brokerului care nu sunt ușor de observat de către cumpărător și care au potențialul de a afecta în mod material valoarea proprietății”.

Diferențe în relațiile cu agenția: Florida



Agenție unică	Broker de tranzacții
Tratăm sincer și corect	Tratăm sincer și corect
Loialitate
Confidențialitate	Confidențialitate limitată
Ascultare
Dezvăluirea completă
Contabilitatea tuturor fondurilor	Contabilitatea tuturor fondurilor
Abilitate, îngrijire și diligență	Abilitate, îngrijire și diligență
Prezentarea tuturor ofertelor în timp util, cu excepția cazului în care este indicat altfel în scris	Prezentarea tuturor ofertelor în timp util, cu excepția cazului în care este indicat altfel în scris
Dezvăluirea tuturor faptelor cunoscute care afectează material valoarea	Dezvăluirea tuturor faptelor cunoscute care afectează material valoarea

De ce să alegeți reprezentarea brokerului de tranzacții peste o agenție unică?

Pare de la sine înțeles că un client ar dori să aibă o reprezentare a unei agenții mai degrabă decât un broker de tranzacții. Cu toate acestea, există câteva motive întemeiate pentru care un singur agent ar putea avea nevoie să treacă de la o singură agenție pentru a deveni un broker de tranzacții:

Clientul (un cumpărător) dorește să cumpere o proprietate care este deja listată la agentul său sau la un alt agent al aceleiași firme de brokeraj.
Clientul (un vânzător) decide să-și vândă proprietatea unui cumpărător care a fost introdus în proprietatea sa de către agentul său de listare sau alt agent al aceleiași firme de brokeraj.

Legea recunoaște că fiecare agent al firmei ar putea avea cunoștințe speciale, astfel încât firma nu este în măsură să ofere confidențialitate clientului.

În relațiile fiduciare, clientul are agenție cu firma de brokeraj pentru care lucrează agentul, astfel încât doi agenți ai aceleiași firme nu pot oferi o agenție unică, ci doar un acord de broker de tranzacții.

Rețineți: agentul nu are voie să spună vânzătorului că cumpărătorul va oferi mai mult sau să îi spună cumpărătorului că vânzătorul va lua mai puțin fără permisiunea părții în cauză.

Dar lipsa dezvăluirii complete?

Lipsa dezvăluirii complete în cadrul relației cu brokerul de tranzacții nu ar trebui să deranjeze clientul. Nu înseamnă că agenția de broker de tranzacții vă poate ascunde lucrurile. Din nou, notificarea spune clar: „Dezvăluirea tuturor faptelor care afectează în mod material valoarea proprietăților imobiliare rezidențiale și care nu sunt ușor de observat de către cumpărător”.

Ceea ce înseamnă este că agentul nu are obligația să vă spună totul. Într-o relație cu o singură agenție, dacă agentul cumpărătorului (de la o altă firmă) indică că cumpărătorul său va plăti mai mult, agenția unică solicită agentului listator al vânzătorului să îl informeze pe vânzător atunci când îi prezintă oferta cumpărătorului. În calitate de broker de tranzacții, agentului nici măcar nu i se permite să meargă acolo fără permisiune, chiar dacă are acele informații privilegiate.

Alegeți o firmă de renume și un agent cu experiență pentru a asigura o tranzacție fără probleme.

Imagine de Photo Mix de la Pixabay

Din perspectiva unui agent

Când sunt broker de tranzacții atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, ambele părți sunt tratate corect. Fiecare agent pe care îl cunosc face la fel. Totuși, ca agent, preferința mea este să-mi pot acorda clientului sau clientului 100% din atenția mea. Pot face asta în continuare ca broker de tranzacții lucrând doar pentru cumpărător sau vânzător într-un acord de cooperare cu un alt agent sau agenție. Relația de agenție pe care celălalt agent o are cu cumpărătorul sau vânzătorul este strict decizia lor și nu afectează deloc starea relației mele cu clientul meu dacă lucrează pentru o altă companie. Un singur agent poate lucra cu un broker de tranzacții.

Cel mai bun mod de a vă asigura că tranzacția dvs. se desfășoară fără probleme și că ajungeți ca un client mulțumit nu se află în relația de agenție. Prin alegerea unei firme de renume și a unui agent cu experiență pentru a lucra inițial. Agentul nu trebuie să aibă ani de experiență, dar ea sau el ar trebui să poată accesa resursele necesare pentru a vă naviga prin tranzacția dvs.

Scopul final al unui agent

Obiectivul meu ca agent în Tampa Bay - și cel al majorității agenților pe care îi cunosc, fie că este un singur agent sau un broker de tranzacții - este ca tu să fii complet mulțumit de serviciile noastre. Sperăm să vă păstrăm ca client pentru mulți ani de acum încolo. Sperăm, de asemenea, că sunteți atât de fericiți, că vă adresați și prietenilor și familiei. Aceasta este esența afacerii unui agent imobiliar.

Întrebări și răspunsuri

Întrebare: Ce se întâmplă dacă un broker de tranzacții ia partea vânzătorului?

Răspuns: Nu știu puțin ce vă întrebați: ce se întâmplă dacă brokerul de tranzacții este agentul vânzătorului în timp ce cumpărătorul are propriul său broker de tranzacții sau agent unic sau ce se întâmplă dacă brokerul de tranzacții pentru ambii se interesează de fapt de interesele vânzător în loc de tranzacție?

Primul scenariu este perfect acceptabil. Al doilea nu este. Un broker de tranzacții ar trebui să trateze ambele părți în mod egal. El sau ea datorează același nivel de serviciu și diligență ambelor părți fără preferință. Dacă acestea reprezintă reprezentanți unei părți față de cealaltă, cu siguranță este ceva de discutat cu agentul respectiv și cu brokerul său. Asta aș face.