Consiliul stratelor: furt, agresiune și decizii neautorizate

Consiliul stratelor: furt, agresiune și decizii neautorizate

Leong

Consiliile stratelor: furt, agresiune și decizii neautorizate

Sunt genul de adult care încă se bucură de basme. Cred că adevărul va ieși! Cred că binele va prevala asupra răului.

Așadar, când mi-am dat seama că consiliul stratelor care conducea clădirea (care adăpostea apartamentul meu proaspăt cumpărat) fura bani, intimidau rezidenții și făcea alegeri structurale dăunătoare, m-am alăturat consiliului stratelor. Mă vedeam ca pe eroul reticent - zâna cea bună care avea să salveze clădirea și să redea libertatea oamenilor. Am anticipat recunoștință, fericire și spirit comunitar excepțional.

Tot ce am făcut a fost să-mi pierd inocența.

Ești de obicei convins că „calea ta” este cea mai bună cale, indiferent de ceea ce spune altcineva?

Da! Ei bine, atunci… Consiliul stratelor poate fi locul potrivit pentru tine.

Consiliile de straturi sunt formate din voluntari. Mulți dintre acești voluntari sunt oameni excepționali care își acordă timpul și adesea își oferă expertiza în mod liber.

Dar, din păcate, majoritatea oamenilor care sunt atrași să participe la acest consiliu sunt de obicei cei cu o agendă. Uneori își folosesc poziția pentru a câștiga bani. Mai des, își folosesc poziția pentru a-și alimenta problemele de control disfuncțional.

Casele stratificate nu au țări, conducători sau șefi. Această relație pur și simplu nu este necesară și nici recomandarea acesteia nu poate fi găsită nicăieri în Actul Strate Property Act.

Leong

Cuprins

1. Consiliul Strata este șeful?
2. Care sunt responsabilitățile Consiliului Strata?
3. Deci, cine este șeful?
4. Pot membrii Consiliului Strata să-i intimideze pe rezidenți?
5. Pot membrii Consiliului Strata să fure bani?
6. Depunerea cheltuielilor prin numerar mic
7. În Cahoots With Contractor
8. Împrumutarea banilor din Fondul de rezervă pentru contingențe (CRF)
9. Administratorul imobiliar nu este responsabil?
10. Este posibil să aducem în fața justiției un consiliu al stratelor?

1. Consiliul Strata este șeful?

Aceasta este o concepție greșită oribilă, dar obișnuită. Oribil pentru rezidenți, pentru că nimeni nu are nevoie de un șef în propria lor casă. Și adevărul este oribil și pentru consiliul stratelor.

Gestionarea a doar câțiva oameni necesită, de obicei, o diplomă de afaceri în resurse umane. Cerințele gestionării multor familii (în funcție de dimensiunea clădirii sau complexului) ar fi suficiente pentru a evoca imagini de jachete drepte, camere căptușite și voci mici.

Nu, consiliul stratelor nu este șeful.

Uimit? E adevarat. Casele stratificate nu au țări, conducători sau șefi. Această relație pur și simplu nu este necesară și nici recomandarea acesteia nu poate fi găsită nicăieri în Strata Property Act (SPA).

Membrii consiliului nu sunt o forță de poliție. Un polițist urmează o instruire extinsă în multe domenii, inclusiv comportamentul uman, investigații și probleme juridice.

Sarcinile de conducere implicate în funcția de consiliu sunt adesea confundate pentru funcțiile de autoritate.

„Servire” este cuvântul cheie.

În ceea ce privește autoritatea, consiliul poate acționa numai în legătură cu ceva care contravine statutului. Chiar și atunci, trebuie să aibă o plângere scrisă. Singura dată când ar trebui să aibă puterea este în timpul ședințelor de consiliu convocate corespunzător.

Dacă se întâmplă să asistați la ceva sau aveți o plângere, nu spuneți unui membru al consiliului. În schimb, trimiteți un e-mail administratorului proprietății. Nu are cunoștințe despre politica clădirii și, prin urmare, poate rămâne imparțială.

De asemenea, prin lege, toate corespondențele primite de administratorul proprietății trebuie să fie aduse și adresate de către consiliul stratelor. De aceea, plătiți dolari mari companiei de administrare a proprietății.

Singura dată când se presupune că consiliul stratelor are puteri, este în timpul ședințelor consiliului convocate corespunzător.

Leong

2. Care sunt responsabilitățile Consiliului Strata?

Ei sunt intermediari, reprezentând clădirea și locuitorii (prin alegeri și voturi). Ei dirijează administratorul proprietății în toate problemele corporației stratificate. Împreună iau decizii cu privire la:

• Întreținerea clădirii (cunoscută și sub numele de corporația stratelor).
• Corespondența de la proprietari (livrată de administratorul proprietății).

Cine-i seful? Statutul!

Leong

3. Deci, cine este șeful?

Statutul. Știți, acea literatură uscată, autoritară, care vă provoacă tensiune în piept, urmată de noțiuni neinvitate de rebeliune… sau cel puțin căscat urmat de pleoape greoaie.

Sincer nu este chiar așa de rău! Ele sunt, de obicei, doar un mic teanc de hârtii, gros de aproximativ doi milimetri, ușor de citit și le puteți termina, acoperire cu acoperire, în aproximativ 15 minute. Răsfățați-vă și culegeți libertatea care vine din cunoaștere.

De la data adoptării lor, statutul este ghidul pe care proprietarii (de dragul armoniei și pentru bunăstarea clădirii) au ales să îl urmeze.

Trebuie să căutați îndrumarea statutului și a SPA-ului - nu membrii individuali ai consiliului de straturi (care ar putea avea propriile părtiniri).

Presupunând că dețineți un apartament (iar contul dvs. este în stare bună), aveți un singur vot și dețineți o parte din clădirea dvs.

Ai tot dreptul să:

• Folosiți facilitățile clădirii
• Aflați cum sunt cheltuiți banii
• Înțelegeți deciziile care se iau în numele dvs.

4. Pot membrii Consiliului Strata să intimideze rezidenții?

Da! Din păcate, acest lucru se întâmplă destul de des. A fi în consiliul de administrație este o muncă nerecunoscătoare. Îndepărtează timpul personal și nu contează ce decizii sunt luate, mulți se vor plânge.

Mai mult, membrii consiliului au un loc în fața urâtului umanității. Ei sunt martori de fiecare dată când rezidenții au dispute, încalcă regulamentul și își respectă reciproc și proprietatea comună. În timp, ei pot găsi acest lucru atât de frustrant încât își pierd cu totul credința în umanitate. Amendarea rezidenților poate deveni un mod de ventilație. Cu atât mai mult dacă membrii consiliului stratelor au probleme de control în primul rând.

Deși consiliul stratelor ar trebui să fie o organizație de voluntari, unii sau toți membrii consiliului POATE să fure bani pentru a-și subvenționa eforturile.

Leong

5. Pot membrii Consiliului Strata să fure bani?

Deși se presupune că toți sunt voluntari, unii sau toți membrii consiliului de straturi pot fura bani pentru a-și subvenționa eforturile.

Dacă suma este menținută la minimum, de obicei nu devine o problemă.

Cu toate acestea, atunci când oamenii petrec ani de zile stând la bord, devin puternici în cunoștințe. Acest lucru, împreună cu a deveni obosit și arogant, le-ar putea stimula pentru a face apariții din ce în ce mai mari de bani.

6. Depunerea cheltuielilor prin numerar mic

Nu toate companiile oferă credit, chiar și unei corporații de straturi. Deci, uneori, un membru al consiliului trebuie să cumpere un obiect „din buzunar” pentru a fi folosit de clădire. Aceasta înseamnă că, pentru rambursare, ea trebuie să completeze și să trimită un formular de numerar mic. Cu toate acestea, dacă nu există opriri și verificări, acest lucru poate fi ușor abuzat.

Prevenire: Odată ce v-ați alăturat consiliului, configurați-vă sistemul de numerar mic, astfel încât:

• Chitanțele trebuie depuse împreună cu formularul de rambursare a numerarului mic
• Trebuie să existe semnăturile a doi membri ai consiliului, în afară de membrul consiliului care a trimis formularul

Exemplu de viață reală

Racine a fost încântată într-o zi să-i arate lui Pam noul ei aspirator portabil portabil cu duza anteater. Aparent, ar putea curăța orice, oriunde, în special în locurile greu accesibile. Și ea a plătit doar 60 de dolari!

Racine este cunoscută pentru istoria ei de cumpărare impulsivă ca urmare a atracției sale fanatice față de gadgeturi care, după doar câteva zile, se transformă în plictiseală.

Luni mai târziu, după ce a devenit trezorier, Pam a primit, prin poștă, primul său lot de facturi fotocopiate (plătite) pe care să le sorteze. Imaginați-vă surpriza ei când a găsit un formular mic de numerar, trimis de Racine, inclusiv acel curățător portabil cu aburi. Racine trebuie să se plictisească de asta, așa că hotărâse să vândă către corporația stratelor - pentru un cost de 270 USD.

În marea schemă a lucrurilor, aceasta este o sumă nesemnificativă. Cu toate acestea, dacă cineva este dispus să fure o sumă mică de bani, este cu siguranță dispus să fure o sumă mare.

7. În Cahoots With Contractor

Ați observat vreodată un membru al consiliului care pare să aibă o relație excelentă cu unul sau doi lucrători care vă frecventează clădirea? Ți-a spus vreodată că, fiind atât de atentă, economisește banii clădirii?

Cum funcționează schema:

• O „urgență” mecanică are loc în clădire și membrul consiliului ocolește administratorul imobiliar și se ocupă direct de un lucrător la alegere.
• Muncitorul care desfășoară activități prelucrează o factură pentru mult mai multă forță de muncă decât o face de fapt. Orele suplimentare pot fi deosebit de profitabile.
• Membru al consiliului este la fața locului pentru a aproba lucrarea și, prin urmare, factura.
• Administratorul proprietății, în numele corporației de straturi, elimină un cec lucrătorului de meserii.
• Lucrătorul de meserii își încasează cecul și își păstrează cota plus taxele.
• Lucrătorul de meserii îl întâlnește pe membru al consiliului pe o alee întunecată și predă o pungă de hârtie maro cu partea membrilor consiliului, în numerar.

Prevenire: dificil. Cu excepția cazului în care sunteți dispus să vă alăturați consiliului și să preluați conducerea.

Exemplu de viață reală

Clădirea are două rezervoare de apă caldă identice. Într-o zi, în timp ce ceilalți membri ai consiliului erau la locul de muncă, Racine a înlocuit unul dintre rezervoarele de apă caldă. Mai târziu, ea a explicat că a „izbucnit” și a considerat-o o urgență și a înlocuit-o imediat.

A folosit un lucrător cu meserii cu care era foarte prietenoasă. Deși era instalator, făcuse multe lucruri ciudate în jurul clădirii. Îl dusese chiar la apartamentul ei la prânz. Ulterior, Pam a aflat că factura lui era de 27.000 de dolari, inclusiv piese și manoperă.

Doar pentru a pune totul în perspectivă, chiar anul viitor, noul consiliu a înlocuit celălalt rezervor de apă caldă la un cost de 3150 USD, inclusiv piese și manoperă.

8. Împrumutarea banilor din Fondul de rezervă pentru contingențe (CRF)

CRF este o țintă imensă, deoarece multe corpuri de straturi au mai mult decât au nevoie în acest cont și banii nu sunt alocați pentru nimic. SPA din Columbia Britanică are o lege în acest sens:

Cheltuieli din fondul de rezervă pentru contingențe

96 Corporația stratificată nu trebuie să cheltuiască bani din fondul de rezervă pentru situații de urgență, cu excepția cazului în care cheltuielile sunt (b) aprobate mai întâi printr-o rezoluție adoptată printr-un vot ¾ la o adunare generală anuală sau specială sau autorizată în temeiul secțiunii 98.

Cu excepția faptului că această lege permite abuzul:

Cheltuieli neaprobate

98 (3) Cheltuielile pot fi efectuate din fondul de funcționare sau din fondul de rezervă pentru situații de urgență dacă există motive întemeiate să se creadă că este necesară o cheltuială imediată pentru a asigura siguranța sau pentru a preveni pierderi sau daune semnificative, fie ele fizice sau de altă natură.

Cum funcționează schema:

• Același lucru ca și schema „In Cahoots With the Trades-worker”, cu excepția sumei atât de mari încât nu există suficienți bani nici în fondul de funcționare (nici într-un fond special de prelevare) pentru a plăti factura.
• Administratorul imobiliar trimite un formular „Directiva de utilizare a fondurilor de rezervă pentru contingențe” . Pentru a „împrumuta” bani de la CRF fără a obține aprobarea proprietarului la o adunare generală, acest formular trebuie să poarte semnătura a patru membri ai consiliului. Transferă efectiv răspunderea de la administratorul proprietății la membrii consiliului de administrație.
• Lucrătorul de meserii primește și încasează cecul. Își păstrează cota plus taxele.
• Lucrătorul de meserii se întâlnește cu membrii consiliului într-o alee întunecată și dă o pungă de hârtie maro cu partea lor, în numerar.

Banii nu sunt plătiți niciodată înapoi la CRF

• Administratorul proprietății nu se va deranja să „facă” ca consiliul să plătească acești bani (amintiți-vă că sunt „descurajați”).
• Deoarece proprietarilor nu li se trimit solduri CRF lunare, nu știu niciodată că lipsesc banii până la sfârșitul anului (chiar dacă se deranjează să se uite la extras).
• Dacă consiliul este prins, atunci pur și simplu fac ceea ce au făcut de mai multe ori în trecut - spun că o „urgență” trebuia tratată imediat. Apoi, ei pot utiliza viitoarele taxe de întreținere ale rezidenților pentru a rambursa CRF.

Prevenire: Din nou, foarte dificil. Cu excepția cazului în care sunteți dispus să vă alăturați consiliului și să preluați conducerea.

Exemplu de viață reală

Corporația stratificată se ridica la o taxă specială de sute de mii de dolari pentru un anumit proiect și a fost angajată o companie de construcții.

Într-o zi, Pam vede un e-mail de la administratorul proprietății cu un atașament: un formular „Directivă de utilizare a fondurilor de rezervă pentru contingențe” pentru 24.000,00 USD. Fiind nou pentru stratul de viață și pentru consiliul de administrație, Pam nu a înțeles și a întrebat-o.

Racine a informat-o pe Pam că fondul special de prelevare și contul de întreținere din fondul operațional au fost epuizate din cauza complicațiilor apărute cu proiectul. Racine considerase situația o situație de urgență, deoarece dacă compania de construcții nu ar fi plătită în timp util, ar putea plăti o garanție asupra clădirii. Pam nu putea să se certe.

Câteva luni mai târziu, după ce a devenit trezorier, deși Pam a căutat, nu a putut găsi niciodată intrarea care să ateste că acești bani au fost rambursați CRF. De asemenea, ea a aflat:

• Compania de construcții a fost angajată fără nicio ofertă competitivă.
• Nu a existat niciodată un contract scris cu firma de construcții, deci nu a existat nicio garanție.
• Primăria nu a emis niciodată un permis de construcție.
• Deși Pam știa că Racine era prietenos cu muncitorii companiei de construcții, ea nu și-a dat seama până mult mai târziu că unul dintre supraveghetori era de fapt iubitul lui Racine.

Consiliul stratelor are puterea de a angaja și concedia compania de administrare a proprietății. Pentru a-și păstra slujba și a câștiga cât mai mulți bani posibil, este în interesul directorului imobiliar să mențină fericit consiliul stratelor.

Leong

9. Administratorul imobiliar nu este responsabil?

Nu. Consiliul are puterea de a angaja și concedia compania de administrare a proprietății (cu un vot 3/4 ușor de trecut). Pentru a-și păstra slujba și a câștiga cât mai mulți bani posibil, este în interesul directorului imobiliar să mențină fericit consiliul stratelor.

Administratorii imobiliari sunt suprasolicitați, nu primesc multă recunoștință, dar pot câștiga o sumă semnificativă de bani. Sunt plătiți „pe ușă”. Să aruncăm o privire asupra a trei administratori de proprietate diferiți, fiecare responsabil pentru 1000 de uși și fiecare câștigă aceeași școală de plată.

Acești administratori imobiliari iau acasă aceeași bancă de plată

Manager de proprietăți	Strata Corporations	Suites per Strata
Betsy are o treabă ușoară!	1000 de apartamente din trei corpuri de straturi	300, 350, 350
Maria face mai mult de două ori munca	1000 de apartamente din peste șapte corporații	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen este pregătită pentru ferma amuzantă!	1000 de apartamente din douăsprezece corporații de straturi	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Amintiți-vă, fiecare corporație de straturi are:

• Un singur consiliu de straturi cu care să se ocupe
• 6 - 12 ședințe de consiliu pentru a participa
• O adunare generală anuală de desfășurat
• Posibile adunări generale speciale de desfășurat.

Cu cât un manager de proprietate este responsabil de mai multe corporații, cu atât devine mai dificilă și consumatoare de timp. Companiile cu straturi mai mari sunt mai profitabile și atrag astfel administratorii de proprietăți mai buni și mai experimentați.

Astfel, în cazul în care administratorul imobiliar devine conștient de faptul că unul dintre consiliile sale de strategie planifică ceva care este o încălcare a statutului sau SPA, le va trimite pur și simplu un avertisment cu privire la legalități. Astfel, ea și compania ei sunt „la îndemână” și pot economisi timp prin simpla privire în altă direcție. Acest lucru permite consiliilor de straturi să facă orice le place.

Deci, da, puteți aduce un membru al consiliului în fața justiției. Prin eforturi gigantice care îți ocupă timp, răbdare, sănătate și, eventual, finanțele, fără niciun beneficiu direct pentru tine.

Leong

10. Este posibil să aducem în fața justiției un Consiliu al stratelor?

În mod surprinzător, următoarea lege SPA protejează membrii consiliului stratelor. Subiectivitatea acestei legi face dificilă dovedirea neglijenței și furtului:

Standardul de îngrijire al membrilor Consiliului:

31 În exercitarea atribuțiilor și îndeplinirea atribuțiilor corporației stratificate, fiecare membru al consiliului trebuie

În plus, nu puteți conta pe administratorul imobiliar suprasolicitat pentru:

• Preveniți furtul
• Aduceți un membru al consiliului în fața justiției
• Urmăriți recuperarea completă a banilor furați

Acest lucru ar fi consumator de timp și costisitor - niciun administrator de proprietate nu o va face!

Pentru a urmări dreptatea, trebuie să existe dovezi. Deci, dacă sunteți la fel de sigur ca Pam, probabil că ați putea dovedi furtul printr-un audit criminalistic. Cu toate acestea, auditurile criminalistice sunt costisitoare și, cu excepția cazului în care doriți să utilizați fondurile personale, veți avea nevoie de un vot ¾ la o adunare generală pentru a lansa corporația de straturi într-un proces. Asta ar putea însemna o taxă specială. Deci, mai întâi, va trebui să vă convingeți vecinii.

Mai mult, instanțele nu privesc favorabil corporațiile de straturi care urmăresc o persoană, în special un voluntar care și-a donat timpul. Deci, chiar dacă ar fi găsită vinovată, pedeapsa ar fi minimă.

Deci, da, puteți aduce un membru al consiliului în fața justiției. Prin eforturi gigantice care îți ocupă timp, răbdare, sănătate și, eventual, finanțele, fără niciun beneficiu direct pentru tine.

Cel mai bun pariu este prevenirea, prin implicare. În plus, nu veți greși niciodată cu diligența necesară. Cunoașterea este putere! Oferă-ți un avantaj și plasează-te într-o poziție superioară citind temeinic și înțelegând atât:

• Statutul corporativ al straturilor dvs.
• Actul Strata Property Act (SPA)

VĂ RUGĂM SĂ REȚINEȚI:

Mișcarea de rezistență a devenit imensă. Nu mai pot răspunde la comentarii sau e-mailuri individuale. Vă rugăm să vizitați acest forum Facebook, să răspundeți la cele trei întrebări și să participați la conversație.

Mulțumesc.

Întrebări și răspunsuri

Întrebare: Cât timp este un „timp rezonabil” pentru ca un consiliu de straturi să aprobe o cerere de renovare?

Răspuns: dificultățile în straturi sunt atât de numeroase încât nu mai pot răspunde la întrebări individuale. Cel mai bun pariu pentru ajutor cu problemele legate de straturi este să vă alăturați paginii de Facebook intitulată „Consiliul stratelor: furt, intimidare și decizii neautorizate”.

Există peste 360 ​​de membri care sunt incredibil de utili. Pagina este setată la „privat”, astfel încât numai membrii pot vedea postările.

Faceți clic pe linkul de mai jos, răspundeți LA TOATE întrebările și vă voi adăuga la pagină.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Întrebare: Solicitarea numirii unui administrator reduce valorile proprietății?

Răspuns: dificultățile în straturi sunt atât de numeroase încât nu mai pot răspunde la întrebări individuale. Cel mai bun pariu pentru ajutor cu problemele legate de straturi este să vă alăturați paginii de Facebook intitulată „Consiliul stratelor: furt, intimidare și decizii neautorizate”.

Există peste 360 ​​de membri care sunt incredibil de utili. Pagina este setată la „privat”, astfel încât numai membrii pot vedea postările.

Faceți clic pe linkul de mai jos, răspundeți LA TOATE întrebările și vă voi adăuga la pagină.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Întrebare: Am fost hărțuiți verbal, precum și hărțuiți în scris de Consiliu, plus că am primit articole foarte personale expuse public de către președintele Consiliului. Există căi legale pe care putem și ar trebui să le urmărim pentru a pune capăt acestei hărțuiri? Nu ne mai simțim în siguranță în casa noastră. Mulțumesc!

Răspuns: dificultățile în straturi sunt atât de numeroase încât nu mai pot răspunde la întrebări individuale. Cel mai bun pariu pentru ajutor cu problemele legate de straturi este să vă alăturați paginii de Facebook intitulată Strata Council: Theft, Bullying & Decisions neautorizate.

Există peste 360 ​​de membri care sunt extrem de utile. Pagina este setată la „privat”, astfel încât numai membrii pot vedea postările.

Faceți clic pe linkul de mai jos, răspundeți LA TOATE întrebările și vă voi adăuga la pagină.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Întrebare: Proprietarii au voie să contribuie la actualizarea statutului?

Răspuns: dificultățile în straturi sunt atât de numeroase încât nu mai pot răspunde la întrebări individuale. Cel mai bun pariu pentru ajutor cu problemele legate de straturi este să vă alăturați paginii de Facebook intitulată „Consiliul stratelor: furt, intimidare și decizii neautorizate”.

Există peste 360 ​​de membri care sunt incredibil de utili. Pagina este setată la „privat”, astfel încât numai membrii pot vedea postările.

Faceți clic pe linkul de mai jos, răspundeți LA TOATE întrebările și vă voi adăuga la pagină.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong