Drepturile chiriașilor 101: garanția locuinței în New York

Drepturile chiriașului din New York pot fi complicate. Citiți mai departe pentru a afla mai multe.

cine? du! nelson

Declinare de responsabilitate:

Următoarele informații se aplică statului New York și nu ar trebui interpretate ca sfaturi juridice, ci ca un mijloc prin care chiriașii își pot spori gradul de conștientizare cu privire la drepturile pe care le au în materie de drept în ceea ce privește interesul lor în arendă pentru o anumită proprietate. Dacă aveți o problemă cu proprietarul, vă sugerez să căutați un consilier competent pentru a vă asigura că drepturile dvs. sunt judecate în mod corespunzător. Editorul acestui articol și colaboratorii săi nu își asumă responsabilitatea

Garanția de habitabilitate

Fiecare contract de închiriere pentru proprietăți rezidențiale conține implicit ceea ce se numește „Garanția de locuință”.

Ceea ce implică garanția de habitabilitate

1. Că premisele sunt potrivite pentru locuința umană;
2. Că starea localului este în concordanță cu utilizările intenționate în mod rezonabil de către părți; și
3. Că chiriașii nu sunt supuși unor condiții care pun în pericol sau dăunează vieții, sănătății sau siguranței lor. '

Ce se întâmplă dacă un proprietar încalcă garanția de locuință?

Dacă un proprietar încalcă Garanția de locuință, un chiriaș nu trebuie să plătească chirie unui proprietar. „Obligația de a plăti chiria depinde de întreținerea satisfăcătoare a locatorului de către proprietar în condiții de locuință” (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Mai mult, dacă proprietarul dvs. vă duce în justiție pentru că datorați chirie, judecătorii acordă în mod regulat chiriașilor o reducere a arieratelor dacă judecătorul constată că a fost încălcată Garanția de habitabilitate.

De asemenea, deși proprietarii adaugă de multe ori clauze neexecutabile contractelor de leasing pentru a intimida chiriașii de a căuta să își exercite drepturile, nu vi se cere întotdeauna prin lege să respectați aceste clauze neexecutabile, chiar dacă ați semnat contractul de închiriere.

În cele din urmă, legea nu permite o renunțare la această garanție în contractul de închiriere. Dacă proprietarul dvs. încearcă să facă acest lucru, o astfel de renunțare este inexecutabilă, contrară ordinii publice.

Determinarea dacă a fost încălcată garanția de habitabilitate

Pentru a stabili dacă proprietarul dvs. a încălcat Garanția de habitabilitate, trebuie să vă puneți următoarea întrebare:

(Limbaj operativ: „privarea de funcții esențiale.” Cu alte cuvinte, starea actuală a spațiului vă împiedică să îl utilizați în scopul propus?)

Următoarele au fost considerate încălcări ale Garanției de habitabilitate în statul New York.

Încălcări ale garanției de habitabilitate în statul New York

• Azbest care ar putea fi transportat în aer în apartamentul chiriașilor.
• Scăderea sau lipsa serviciului de lift.
• Gresie ruptă care creează o stare periculoasă.
• Acumulări substanțiale de gunoi care duc la infestări de insecte sau paraziți.
• Imposibilitatea de a furniza căldură și apă caldă pentru perioade lungi de timp.
• Infestare severă de insecte și paraziți.
• Vopsea pe bază de plumb, în ​​special acolo unde locuiesc copii mici.
• Privări de aer, lumină și / sau ventilație.
• Zgomot excesiv de la construcții, echipamente mecanice sau chiar chiriași învecinați, atunci când proprietarul nu reușește să ia măsuri eficiente pentru a diminua neplăcerile.
• fumuri și mirosuri jignitoare.
• Instalatii sanitare defecte.
• Securitate necorespunzătoare (de exemplu, încuietori de intrare deteriorate, sonerie pentru uși etc.).
• Scurgeri și scurgeri de canalizare.
• Nerespectarea detectoarelor de fum.
• Întreruperi în serviciul de apă.
• Lipsa gărzilor atunci când ordonanțele locale impun protecția copiilor.

Notă!

Orice condiții cauzate de conduita necorespunzătoare a unui locatar sau de persoane aflate sub conducerea sau controlul chiriașului nu declanșează o încălcare a garanției.

Invocarea încălcării garanției de habitabilitate

Cel mai important lucru de reținut despre invocarea încălcării garanției de locuință ca apărare într-o procedură de proprietar / chiriaș este acela de a notifica în scris proprietarului dvs. despre starea defectă din spațiul dvs. Dacă nu i se dă preaviz și nu are ocazia rezonabilă de a remedia situația, este posibil să vă pierdeți dreptul de a invoca garanția de locuință.

O bună practică este să trimiteți o notificare scrisă în conformitate cu condițiile contractului dvs. de închiriere sau, dacă contractul dvs. nu specifică, trimiteți o notificare scrisă prin chitanța de returnare prin e-mail solicitată, precum și o copie de curtoazie prin e-mail sau fax.

Legea proprietății imobiliare din statul New York s. 235-b

Garanția de habitabilitate

1. În orice contract de închiriere sau de închiriere scrisă sau orală pentru spații rezidențiale, proprietarul sau locatorul se consideră că face legământ și garantează că spațiile astfel închiriate sau închiriate și toate zonele utilizate în legătură cu acestea în comun cu alți chiriași sau rezidenți sunt potrivite pentru locuința umană pentru utilizările intenționate în mod rezonabil de către părți și ca ocupanții acestor spații să nu fie supuși unor condiții periculoase, periculoase sau dăunătoare vieții, sănătății sau siguranței lor. Atunci când o astfel de condiție a fost cauzată de conduita necorespunzătoare a locatarului sau locatarului sau a persoanelor aflate sub conducerea sau controlul său, aceasta nu va constitui o încălcare a acestor legăminte și garanții.
2. Orice acord al unui locatar sau chiriaș al unei locuințe care renunță sau își modifică drepturile prevăzute în prezenta secțiune va fi nul, contrar ordinii publice.
3. La stabilirea cuantumului daunelor suferite de un chiriaș ca urmare a încălcării garanției prevăzute în secțiune, instanța; (a) nu trebuie să solicite nicio mărturie de expert; și (b), în măsura în care garanția este încălcată sau nu poate fi vindecată din cauza unei greve sau a unui alt conflict de muncă care nu este cauzat în primul rând de proprietarul individual sau de locator și astfel de daune sunt imputabile unei astfel de greve, exclude recuperarea unei astfel de greve măsura, cu excepția măsurii economiilor nete, dacă este cazul, proprietarului sau locatorului din cauza unei astfel de greve sau a unui conflict de muncă alocabil locațiilor locatarului, cu condiția, totuși, că proprietarul sau cel mai mic a făcut o încercare de bună credință, în cazul în care practic, pentru a vindeca breșa. (c) în cazul în care sediul este supus reglementării în conformitate cu legea locală privind controlul chiriei de urgență,legea privind protecția chiriașilor de urgență din nouăsprezece șaptezeci și patru, legea de stabilizare a chiriei din nouăsprezece sute șaizeci și nouă sau legea chiriei și reabilitării orașului, reduce suma acordată prin prezenta cu suma totală a oricărei reduceri a chiriei ordonată de diviziunea de stat a locuințelor și reînnoirea comunității în conformitate cu astfel de legi sau acte, acordată chiriașului, de la data intrării în vigoare a unui astfel de ordin de reducere a chiriei, care se referă la unul sau mai multe aspecte pentru care se acordă scutire prin prezenta.care se referă la una sau mai multe chestiuni pentru care se acordă ajutor în conformitate.care se referă la una sau mai multe chestiuni pentru care se acordă ajutor în conformitate.

Cazuri proprietar / chiriaș în Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island și Bronx

Tribunalul pentru locuințe din Brooklyn este situat pe strada Livingston nr. 141. Dacă primiți o notificare prin e-mail care solicită apariția dvs., este imperativ să răspundeți și să luați măsurile adecvate imediat. Aceasta include documentarea oricăror condiții din clădire care ar putea constitui o încălcare a garanției de locuință.

Dacă aveți întrebări despre cazul dvs., vă rugăm să nu ezitați să mă sunați la numărul 718-701-5772.

Dacă aveți nevoie de reprezentare pentru un locator / locatar, mă ocup de aparițiile în toate cele cinci cartiere ale orașului New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island și Bronx). De obicei sunt în Brooklyn (Kings County).

La cerere, pot face programări în locațiile din Brooklyn și Manhattan.

Actualizări de caz

Proprietar v. Locatar , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (județul Weschester, 13 iunie 2011) (unde Westchester Court a constatat tulburări datorate construcției proprietarului pe lotul vecin ca o încălcare a garanției de locuință).