Ce se întâmplă dacă îți abandonezi casa și o lași să o închidă

Blocarea sau abandonarea casei poate fi un moment dificil în viață. Iată ce trebuie să faceți dacă trebuie să luați această decizie grea.

Andrew Buchanan

Ce se întâmplă dacă îți abandonezi casa și o lași să o excludă?

Când vă confruntați cu executarea silită, poate fi tentant să renunțați și să vă îndepărtați de casă. Înainte de a vă renunța la ipotecă, ar trebui să luați în considerare posibilele consecințe ale închiderii casei. Uneori, abandonarea unei case ar putea părea cea mai bună opțiune, dar executarea silită a casei tale face adesea mai mult rău decât bine.

În afară de pierderea casei și, posibil, de a nu avea unde să locuiți, permiterea închiderii casei dvs. va afecta dramatic ratingul dvs. de credit și vă va face mai dificilă calificarea pentru un nou împrumut în viitor. Există, de asemenea, consecințe fiscale ale executării silite pe care ar trebui să le cunoașteți înainte de a lua decizia de a vă lăsa casa să intre în executare silită.

Deci, ce se întâmplă dacă îți abandonezi casa și o lași să o închidă? Acest articol vă va ajuta să înțelegeți ce consecințe vor avea în cazul în care casa dvs. va fi blocată. De asemenea, vă va oferi o idee despre ce să vă așteptați și va oferi câteva opțiuni pentru cei care doresc să încerce să-și salveze casele și să evite executarea silită.

Efectul executării silită asupra ratingului dvs. de credit

Este posibil să vă întrebați ce se întâmplă cu creditul dvs. cu o executare silită. Probabil sunteți conștient de faptul că o executare silită vă va afecta scorul de credit. Cât de mult afectează scorul dvs. poate varia, dar rețineți că fiecare plată întârziată va apărea în raportul dvs. de credit. De asemenea, atunci când locuința dvs. trece printr-o executare silită, va fi făcută o înregistrare în secțiunea din raportul dvs. de credit care acoperă acțiuni în justiție.

O executare silită tinde să vă afecteze mai mult scorul de credit dacă aveți foarte puține alte datorii. Dacă aveți carduri de credit și plăți de mașini care sunt toate actualizate, acest lucru vă poate ajuta să amortizați efectul executării silită asupra ratingului dvs. de credit. Cu toate acestea, dacă mai aveți câteva elemente în raportul dvs. de credit sau dacă aceste facturi rămân în urmă, efectul va fi de obicei mult mai mare.

Evidența executării silită și a întârzierii plății poate rămâne în raportul dvs. de credit până la șapte ani, dar asta nu înseamnă că nu veți putea obține un împrumut timp de șapte ani. De îndată ce situația dvs. financiară se îmbunătățește, ar trebui să începeți să faceți un efort pentru a plăti la timp fiecare factură pe care o aveți. Mulți oameni consideră că, după doar doi ani de când fac acest lucru, se pot califica pentru un nou împrumut.

După ce ați trecut printr-o executare silită, este posibil ca data viitoare când veți împrumuta bani pentru a cumpăra o casă. Rata dvs. de dobândă este, de asemenea, probabil să fie mai mare. Rețineți că programele guvernamentale precum Fannie Mae și Freddie Mac nu sunt disponibile pentru persoanele care au avut o casă executată în ultimii doi ani.

Dacă executarea silită nu a fost cauzată de un prejudiciu sau de alte circumstanțe neașteptate care v-au împiedicat să vă puteți efectua plățile, poate aveți probleme cu gestionarea datoriilor care ar trebui soluționate. Companii precum Freedom Debt Management vă pot ajuta să eliminați datoria cardului de credit și, în cele din urmă, să vă reconstruiți creditul, astfel încât să aveți mai puține șanse să aveți probleme cu datoriile dvs. în viitor.

Judecăți privind deficiența

O întrebare care se pune des este: „Dacă casa mea este blocată, mă pot face să plătesc?” În multe state, răspunsul este da. Acest lucru se întâmplă mult mai des acum, când se obișnuia. Motivul este că prețurile imobiliarelor au scăzut, deci este mult mai probabil ca locuința dvs. să fie vândută cu o valoare mai mică decât suma împrumutului. Dacă statul dvs. permite judecăți de deficiență, creditorul poate veni după dvs. pentru diferența dintre suma pe care ați dat-o la ipoteca dvs. și prețul pentru care a vândut casa la licitația de executare silită.

Consecințele fiscale ale executării silite

Un lucru pe care mulți oameni nu-l realizează este că există adesea o penalitate fiscală care se asociază cu executarea silită. Ceea ce se întâmplă este că, dacă casa se vinde cu o sumă mai mică decât suma datorată, restul soldului împrumutului este considerat „iertat”.

IRS privește acest lucru ca pe un venit, deoarece este un lucru pe care ar fi trebuit să îl plătești, dar din care scapi. Ca urmare, este posibil să fiți impozitat pe diferența dintre suma datorată și suma pentru care a fost vândută casa.

Este o idee bună să discutați cu un contabil sau avocat fiscal despre posibilele consecințe fiscale înainte de a permite casei dvs. să excludă.

Alte proprietăți imobiliare

Un lucru pe care oamenii îl îngrijorează adesea atunci când se confruntă cu executarea silită este dacă împrumutătorul va putea lua și alte proprietăți și bunuri imobiliare pe care le dețin. Deoarece împrumuturile imobiliare sunt garantate de proprietatea care este finanțată, acea proprietate este de obicei tot ceea ce împrumutatul poate lua. Cu toate acestea, dacă ați specificat în mod specific o altă proprietate imobiliară ca garanție suplimentară atunci când ați solicitat împrumutul, proprietatea respectivă poate fi, de asemenea, preluată.

Când împrumutătorul tău execută o blocare asupra casei tale, bunurile tale personale nu sunt incluse în executarea silită. Împrumutătorul nu are pretenții asupra niciunei proprietăți care nu este atașată permanent de casă.

Opțiuni pentru evitarea executării silite

În loc să vă îndepărtați de casă, este o idee bună să vă contactați creditorul imediat ce începeți să aveți probleme la efectuarea plăților pentru a încerca să rezolvați ceva. Mulți creditori au programe disponibile pentru a ajuta proprietarii de case care trec prin dificultăți financiare pe termen scurt. Lucrând cu creditorul dvs., este posibil să puteți opri executarea silită a locuinței dvs.

Fapt în Lieu of Foreclosure

Dacă se pare că nu veți putea găsi o modalitate de a vă păstra casa, unii creditori vor oferi un „act în loc de executare silită” sau „numerar pentru chei”. Dacă vă puteți determina creditorul să vă plătească pentru a vă muta rapid și pentru a părăsi locuința în stare bună, acest lucru vă poate ajuta să plătiți costul mutării într-o casă nouă. Cu toate acestea, un act în locul executării silită are de obicei aproximativ același efect asupra ratingului dvs. de credit ca o executare silită reală.

Vânzare scurtă

O alternativă la abandonarea casei este vânzarea scurtă. Din păcate, aveți nevoie de cooperarea băncii pentru a face acest lucru. Când vă vindeți casa într-o vânzare scurtă, banca este de acord să accepte suma pentru care casa se vinde ca plată integrală a ipotecii. Unele bănci nu vor face deloc vânzări scurte, iar cele care o vor face vă vor face să săriți printr-o mulțime de cercuri și să completați tone de documente pentru a obține aprobarea vânzării. Ca urmare, vânzările scurte sunt rare. Cu toate acestea, dacă o puteți face, o vânzare scurtă este mai bună decât să lăsați casa să intre în blocare.

Modificarea împrumutului

O modificare a împrumutului este un acord între dvs. și bancă care modifică condițiile împrumutului. Este la fel de greu să convingi o bancă să încheie un contract de modificare a împrumutului ca o vânzare în lipsă, poate mai greu. Dacă urmăriți această opțiune, este o idee bună ca un avocat cu experiență sau o companie de modificare a împrumuturilor să vă ajute în acest proces.

Cum să excludeți acasă

Văd o mulțime de oameni care caută cum să excludă o casă, așa că o să-mi iau un minut să răspund la această întrebare. Evident, dacă nu plătiți ipoteca, casa dvs. va fi în cele din urmă blocată, dar cred că dacă căutați informații despre cum să vă închideți casa, ceea ce întreabă cu adevărat este dacă ar trebui să spuneți băncii că sunteți lăsând casa ta să intre în blocare.

Răspunsul la această întrebare este că depinde în totalitate de dvs. Puteți spune companiei ipotecare că nu mai puteți plăti plata sau pur și simplu nu mai puteți plăti plata. Dacă anunțați creditorul, vă puteți aștepta ca procesul de executare silită să înceapă mai devreme decât în ​​caz contrar, astfel încât să le spuneți să nu fie în interesul dumneavoastră. Ce se întâmplă când închideți o casă și nu găsiți altă casă în care să vă mutați înainte de a trebui să eliberați sediul? Veți avea nevoie atât de timp, cât și de bani pentru a vă deplasa. S-ar putea să descoperiți că vă veți simți mai bine dacă încercați să întârziați executarea silită în timp ce economisiți bani pentru chirii și cheltuieli de mutare.

Ce se întâmplă într-o executare silită?

Ce se întâmplă atunci când excludeți? E o întrebare bună. În primul rând, odată ce ați început să rămâneți în urmă cu privire la plățile dvs., veți primi o notificare că plata dvs. este scadentă. De asemenea, puteți începe să primiți apeluri de colectare de la creditor. Compania ipotecară poate continua să trimită notificări restante timp de două până la trei luni înainte de a începe procesul de executare silită sau poate începe executarea silită de îndată ce întârziem la ipoteca dvs.

Notificare implicită

Procesul de executare silită variază de la un stat la altul, dar toate statele necesită un fel de notificare înainte ca banca să înceapă procedurile de executare silită. Aceasta poate fi numită „notificare de neîndeplinire a obligațiilor”, „notificare de accelerare” sau „cerere scrisoare”, în funcție de locul în care locuiți. În majoritatea zonelor, veți avea la dispoziție aproximativ treizeci de zile pentru a vă recupera ipoteca, înainte ca împrumutătorul să poată lua măsuri suplimentare pentru a vă închide casa.

Aviz de vânzare executare silită

După ce vi s-a trimis o notificare și perioada de așteptare a expirat, creditorul poate stabili o dată pentru a vă vinde casa la o licitație de executare silită. Este posibil ca aceștia să anunțe data licitației de executare silită prin poștă sau prin postare la domiciliu, dar în majoritatea locurilor se face prin publicarea unei notificări publice în ziarul local. Odată ce notificarea este publicată sau livrată, nu veți mai putea să vă salvați casa aducând plățile la curent. Acum va trebui să plătiți întreaga sumă a împrumutului pentru a opri executarea silită.

Licitația de executare silită

La licitația de executare silită, ofertanților li se va oferi șansa de a licita pentru locuință. Dacă oferta maximă este egală sau mai mare decât suma datorată, cel mai mare ofertant va intra în posesia locuinței după perioada de răscumpărare, dacă există una. În caz contrar, banca va ajunge să dețină proprietatea asupra locuinței.

Perioada de răscumpărare

În multe state, există ceva numit „perioadă de răscumpărare” în procesul de executare silită. Modul în care funcționează acesta variază de la un stat la altul, deci ar trebui să verificați legile de executare silită ale statului pentru a afla dacă veți avea o perioadă de răscumpărare și, dacă da, cât timp este.

Dacă există o perioadă de răscumpărare, veți avea o anumită perioadă de timp după ce locuința este vândută la licitație, timp în care puteți veni cu soldul datorat asupra locuinței și să răscumpărați locuința. Perioada de răscumpărare este adesea cuprinsă între 6-12 luni.

Acest lucru oferă proprietarului o șansă de a încerca să găsească un cumpărător pentru locuință pentru a achita soldul împrumutului. Chiar dacă nu puteți găsi un cumpărător, aveți dreptul să rămâneți în casă în perioada de răscumpărare. În acest timp, locuiești practic fără chirie în casă. Este o idee bună să folosiți acest timp pentru a economisi bani pentru a închiria o altă casă sau apartament.

Ce se întâmplă după executarea silită?

Acum, că știți ce se întâmplă atunci când închideți o casă, s-ar putea să vă întrebați ce se întâmplă după executarea silită a unei case. Odată ce perioada de răscumpărare a trecut (dacă există una în statul dvs.), banca își va asuma proprietatea asupra locuinței. Devine parte a inventarului REO al băncii sau al proprietății imobiliare.

Casele deținute de bănci sunt de obicei listate la un agent imobiliar la fel ca orice altă casă. Casele blocate se vând de obicei la prețuri mai mici decât alte case, deoarece sunt adesea neglijate în timpul și după procesul de blocare. Ca urmare, de obicei au nevoie de unele TLC până când intră pe piață și nu aduc un preț la fel de mare ca și alte case din același cartier.