Posesia adversă și modul în care funcționează

Posesia adversă este o doctrină legală studiată în primul rând de studenții din anul I de facultate de drept și uitată de îndată ce examenele s-au încheiat. Legea proprietății, altfel obscură, cunoscută și sub denumirea de „drepturile squatterului”, a făcut o veste mare în 2011, când un bărbat din Texas a pretins că achiziționează o casă de 340.000 de dolari doar pentru taxa de 16 USD pentru a depune o declarație pe propria răspundere a posesiei adverse la tribunalul județean. Ken Robinson a creat ulterior un site web, a publicat o carte electronică și a ținut o clasă de studenți la drept la SMU înainte de a fi forțat să se mute din casă în februarie 2012.

Deci, ce este posesia adversă și poate fi folosită într-adevăr pentru a deține proprietatea unei case scumpe suburbane?

Posesia adversă se referă la încălcarea.

Legea posesiei adverse

Teoria care stă la baza posesiei adverse este simplă: dacă cineva ocupă terenuri pe care nu le deține fără permisiunea proprietarului, adevăratul proprietar trebuie să ia măsuri pentru a scoate infractorul într-o anumită perioadă de timp (așa cum este prescris de prescripția de stat aplicabilă). Dacă adevăratul proprietar nu acționează la timp, posesorul advers poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenului și poate deveni proprietarul legal.

Cinci elemente esențiale

Pentru a prevala, posesorul advers trebuie să prezinte aceste cinci elemente esențiale:

1. Că el sau ea se află în posesia reală a terenului și îl folosește ca pe proprietarul adevărat al unei proprietăți similare.
2. Că posesiunea este exclusă pentru toți ceilalți și nu este împărtășită cu adevăratul proprietar sau cu publicul larg.
3. Că posesiunea adversă este deschisă și vizibilă pentru toți, astfel încât adevăratul proprietar să fie conștient de faptul că altcineva solicită proprietatea.
4. Că posesorul advers are o creanță asupra proprietății care este ostilă sau incompatibilă cu cererea proprietarului.
5. Că posesiunea adversă a fost continuă și neîntreruptă de-a lungul termenului de prescripție.

Cerințele variază în funcție de stat

Cerințele detaliate variază de la stat la stat. Timpul necesar de posesie poate fi de până la cinci ani într-un stat până la 20 de ani într-un alt stat. Unele state solicită posesorului advers să plătească impozite pe proprietate sau să îmbunătățească terenul în acest timp; în alte state, aceste acțiuni scurtează timpul necesar de posesie.

Unele state solicită posesorului advers să aibă credința de bună credință că el sau ea deține dreptul la proprietate; unele state necesită chiar „culoarea titlului”, o formă de document care pretinde să transmită titlul posesorului advers, dar este invalid din anumite motive. Alte state solicită posesorului advers să fie conștient de faptul că el sau ea păcătuiește. În unele state, starea de spirit a posesorului advers este irelevantă și tot ceea ce contează este că terenul este ocupat fără permisiunea proprietarului adevărat.

Consultați legile statului dvs. pentru informații suplimentare.

Un caz instructiv

În timp ce termenul de prescripție este stabilit de legea statului, cerințele doctrinei sunt definite prin hotărâri judecătorești scrise de judecători. Pentru a ilustra modul în care funcționează posesia adversă, vom analiza un caz în instanță care le-a oferit multor studenți la drept prima lor introducere a conceptului.

Belotti împotriva lui Bickhardt

Belotti împotriva lui Bickhardt, hotărât de Curtea de Apel din New York în 1920, a implicat proprietarii de loturi adiacente din Bronx. Proprietarul Lotului J a construit un sediu și o casă de drumuri pe proprietate în 1892, dar, din cauza unei hărți defectuoase, clădirea a intrat de câțiva picioare în Lotul de alături, care era deținut de mama lui Belotti. În 1906, Bickhardt a cumpărat Lotul J de la moștenitorii proprietarului original, a extins clădirea și a folosit-o ca hotel de atunci.

În 1914, Belotti a intentat o acțiune împotriva lui Bickhardt pentru a îndepărta clădirea invadatoare de pe lotul pe care îl moștenise de la mama sa. Belotti a avut succes la nivelul instanței de judecată, dar Bickhardt a făcut apel. Curtea de Apel din New York a anulat hotărârea inițială, constatând că Bickhardt îndeplinea cerințele pentru posesia adversă.

Bickhardt nu deținuse proprietatea în litigiu timp de 20 de ani necesari în baza prescripției din New York, dar instanța a constatat că ocupația proprietăților anterioare a proprietății a fost atacată pentru a crea un lanț neîntrerupt de posesie adversă din 1892. Bickhardt era acum proprietarul de drept conform legii.

Scopul posesiei adverse

În timp ce unii ar putea considera posesia adversă ca fiind dobândirea unui titlu prin furt, doctrina are mai multe scopuri importante.

În primul rând, legea presupune că cineva care posedă pământ o face sub titlu. Titlul poate fi dificil de dovedit deoarece faptele s-au pierdut și nu au fost înregistrate sau înregistrările de titluri funciare sunt deficitare. Doctrina posesiei adverse oferă protecție împotriva documentelor nesigure și un mijloc de a corecta erorile de mult timp în transport. Doctrina impune, de asemenea, ca litigiile asupra proprietății să fie litigate într-o perioadă rezonabilă de timp, în timp ce amintirile martorilor sunt încă noi și dovezile sunt mai fiabile.

Posesia adversă încurajează utilizarea productivă a terenului prin recompensarea celor care folosesc terenul pentru agricultură, locuințe sau alte utilizări, în timp ce îi sancționează pe cei care l-au lăsat vacant. În cele din urmă, protejează așteptările persoanelor care au folosit proprietatea de ani de zile fără obiecții de la nimeni. Adesea apare în contextul unei dispute de graniță în care un gard a fost construit într-un loc greșit și nimeni nu a pus la îndoială invadarea de ani de zile.

Cazul posesiei adverse din Texas

Ken Robinson a câștigat notorietate în vara anului 2011, când s-a mutat într-o casă vacantă din suburbia Dallas Flower Mound și a revendicat-o ca fiind a sa pe baza plății unei taxe de depunere de 16 USD.

Contextul cauzei

Robinson, fost investitor imobiliar maritim și auto-descris, descoperise casa în timp ce cerceta zona pentru potențiale oportunități de investiții. Curtea era neîngrijită, iar casa părea să fi fost abandonată.

Gândindu-se inițial că locuința ar fi un candidat bun pentru o vânzare scurtă sau vânzare de drept de retenție fiscală, Robinson nu a putut găsi un proprietar sau deținător de ipotecă cu care să negocieze și nu a existat nicio evidență a unei executări silite nicăieri. Atunci a decis să achiziționeze casa sub doctrina posesiei adverse. El a depus o „declarație pe propria răspundere a posesiei adverse” la județ, a schimbat încuietorile și s-a mutat.

Deși Robinson întreținea acum casa, care căzuse într-o stare de degradare, vecinii săi de la Flower Mound nu erau fericiți. Au chemat poliția, care a vizitat casa. Când Robinson le-a arătat ofițerilor declarația pe care o aveau, au decis că nu este o chestiune penală și au plecat.

Acoperirea mass-media națională

Povestea a lovit presa națională, iar Robinson a fost inundat de cereri de sfaturi imobiliare. A început să susțină seminarii despre cum să achiziționezi o casă aproape de nimic și a publicat o carte electronică pe această temă. El a întâmpinat potențiali clienți și membri ai mass-media în casă și a fost fericit să ofere tururi și să arate cum a curățat lucrurile. Apoi faima l-a prins.

După cum sa dovedit, compania ipotecară inițială a dat faliment în 2009, iar ipoteca a fost acum deținută de Bank of America, care fusese prea înundată cu alte executări silită pentru a lua măsuri asupra casei Flower Mound. Dar, confruntându-se cu o industrie a căsuțelor cu posesie adversă înfloritoare și cu alții care încearcă să reproducă succesul aparent al lui Robinson, aceasta și alți deținătorii de drepturi de autor au început să se reprimeze. La 6 februarie 2012, un judecător din Texas i-a ordonat lui Robinson să elibereze casa în decurs de o săptămână. A plecat fără protest.

De ce schema lui Robinson nu a funcționat

Chiar Robinson a crezut că va dobândi titlul casei sau pur și simplu și-a oferit timpul în săpături ciudate în timp ce încasa toată publicitatea?

Conform legislației din Texas, Robinson a trebuit să rămână în casă timp de cinci ani, tot plătind impozite pe proprietate și taxe de asociere a proprietarilor de case, pentru a dobândi titlul de proprietate contrară. În orice moment din acești cinci ani, el ar fi supus evacuării de către adevăratul proprietar, ceea ce în cele din urmă este ceea ce s-a întâmplat după ce Bank of America și-a dat seama de planul său. Ce zici de acea declarație pe 16 dolari a posesiei adverse pe care a depus-o? Pur și simplu a pus lumea la cunoștință despre cererea sa și a oferit o dată de începere pentru următorii cinci ani; nu transmitea titlu.

Lecția din povestea lui Robinson se întoarce la scopurile pentru care a fost dezvoltată doctrina posesiei adverse. Acesta a fost menit ca un mijloc de a rezolva disputele de bună-credință privind proprietățile rezultate din problemele istorice omniprezente în imobiliare, cum ar fi anchetele greșite și inadecvate, titlurile deficitare ale terenurilor sau faptele lipsă sau defecte. Posesia adversă nu a fost niciodată menită să recompenseze păcătoșii și pătrunzători voinți. După cum a învățat Ken Robinson, nu este un model de afaceri bun pentru investitorii imobiliari.

Posesia adversă nu a fost destinată recompensării păcătoșilor și a lăcașilor.