O prezentare generală a pieței imobiliare comerciale și industriale din North York

O introducere în North York

Toronto este unul dintre cele mai stabile centre de afaceri financiare din lume. Acest lucru contribuie la extinderea sectorului său de servicii financiare. La fel și faptul că Canada a ieșit relativ nevătămată din criza financiară mondială din 2007-2010. Proeminența internațională tot mai mare a orașului va contribui doar la cererea de spații de birouri și industriale din Toronto.

North York este situat în districtul central din Toronto. Se află la nord de Vechiul Toronto, la est de Etobicoke și la vest de Scarborough. S-a dezvoltat rapid începând cu anii 1970, datorită creșterii North York City Center. A devenit al doilea centru economic al orașului, rivalizând doar cu centrul orașului Toronto. Oamenii și întreprinderile care nu găsesc spațiu în centrul orașului sunt tot mai incapabile să găsească case sau birouri la prețuri accesibile în North York.

Sectorul construcțiilor locale va atinge probabil cel de-al zecelea an consecutiv de creștere în 2019, deoarece zona se luptă pentru a satisface cererea de bunuri imobiliare. De exemplu, rata șomajului a scăzut la 6%, cea mai mică rată din anii nouăzeci. La rândul său, populația în creștere determină cererea de servicii și imobiliare comerciale. Toronto vede cel mai mare val de construcții și reamenajare de birouri din ultimii zece ani și jumătate. Cu toate acestea, cererea și oferta sunt distribuite inegal. Acest lucru creează condiții de piață imobiliare radical diferite în toată zona Toronto.

În timp ce proprietățile imobiliare rezidențiale atrag atenția potențialilor investitori ca o modalitate de a deveni bogați, imobilele comerciale sunt în plină expansiune în North York, Toronto.

Tamara Wilhite

Statul imobiliar din Toronto

Potrivit The Financial Post , disponibilitatea proprietății industriale în Canada a scăzut la un minim istoric de 3,9% în 2018. Mai important, lipsa de imobile industriale disponibile nu se va ușura în curând. Acesta este motivul pentru care chiriile industriale din oraș au crescut cu 15% în 2018. Chiriile ar putea crește atât de mult și în 2019, deoarece oferta nu poate fi adusă online atât de repede pe cât doresc întreprinderile să o umple.

Unul dintre principalii factori pentru creșterea chiriilor pentru proprietățile industriale din GTA este lipsa de terenuri pe care să se construiască. Nu există suficient teren pentru a construi noi instalații industriale mari. Creșterea populației în Toronto rămâne puternică. Acest lucru lasă dezvoltatorii industriali să concureze și să piardă atunci când altcineva cumpără teren pentru a construi clădiri de apartamente înalte. Modernizarea clădirilor existente sau investițiile în automatizare pentru a utiliza mai bine spațiul pe care îl au nu este întotdeauna o opțiune pentru firmele industriale și comerciale, ceea ce îi determină pe mulți să plătească pentru noi facilități care nu vor fi online timp de doi sau mai mulți ani. Cu toate acestea, multe companii aleg să își construiască propriile facilități pentru securitatea pe care o oferă.

Chiriașii industriali se dau afară când clădirile mari în care se află sunt reamenajate pentru uz rezidențial. La urma urmei, este mai ușor să dărâmiți un depozit vechi pentru a avea terenuri pentru construcția de case de oraș decât să rupeți un rând de case vechi unifamiliale. Mai mult, transformarea depozitelor vechi și a spațiului comercial în mansarde spațioase este un mod onorat de aducere pe piață a unităților rezidențiale. Dărâmarea acelorași clădiri comerciale pentru a obține terenuri pentru a construi unități de apartamente de înălțime medie este de asemenea simplă, deoarece nu evacuați rezidenții existenți pentru a construi un parc de locuințe mai dens și mai bun.

Deoarece banii sunt ieftini din cauza ratelor scăzute ale dobânzii și evaluarea atât a terenurilor, cât și a clădirilor industriale este în creștere, a existat o creștere a noii construcții industriale. Este văzută ca o investiție înțeleaptă, deoarece clădirea se va aprecia cu aproximativ 10% pe an și protejează firma de creșterile de două cifre ale tarifelor lor de închiriere.

Toate acestea explică de ce activitatea de construcții din Toronto a crescut cu 47% în 2018. Cea mai mare problemă pentru întreprinderile din Toronto este lipsa unor site-uri adecvate unde doresc sau trebuie să fie. Locațiile ideale sunt aproape de autostrăzile orașului și de centrele de populație. Aproximativ opt milioane de metri pătrați de spațiu industrial sunt în construcție în zona Toronto. Experții din industrie spun că toate acestea ar putea fi absorbite de piață din cauza cererii. De fapt, din cele aproximativ 7,3 milioane de metri pătrați de spațiu nou dezvoltat în centrul orașului a fost deja pre-închiriat de la sfârșitul anului 2018.

Statul imobiliar comercial North York

Peste trei milioane de metri pătrați de spațiu industrial în zona Toronto a fost absorbit în ultimul trimestru al anului 2018. Trei sferturi din acest lucru se întâmplă pe piețele GTA West, cum ar fi Milton, Mississauga și Brampton. Cu toate acestea, cererea este mare în întreaga zonă metropolitană din Toronto.

Piața centrală a regiunii Toronto - inclusiv North York - are cea mai scăzută zonă de disponibilitate industrială a GTA, la doar 0,8%. Acest lucru explică de ce cererea de chirii nete în North York a depășit șapte dolari pe picior pătrat. Ratele de închiriere industrială au crescut cu 23% anual, între 2016 și 2018. Pentru comparație, creșterea chiriei între 2014 și 2016 a fost de doar 0,8%.

Inventarul industrial din North York avea aproape 73 de milioane de metri pătrați de spațiu la sfârșitul anului 2018. Aproximativ 900.000 de metri pătrați de spațiu industrial nou erau în construcție în acel moment, deși nimic nu a fost finalizat în al patrulea trimestru al anului 2018. Activitatea de leasing a fost mai mare de două milioane de metri pătrați de spațiu industrial. Rata generală de disponibilitate a spațiului industrial din North York a fost de 1,2% la sfârșitul anului 2018.

Viitorul pieței imobiliare din North York

Toronto este cea mai limitată piață industrială din America de Nord. Piața generală are doar 2,2% disponibilitate. Vancouver a ocupat locul al doilea, cu 2,4%. De ce crește cererea imobiliară industrială? Acest lucru se datorează în principal nevoii mai mari de depozitare, distribuție de alimente și spațiu de comerț electronic. Iar locația ideală pentru aceste facilități se află în North York datorită rutelor de transport precum Highway 400, Highway 401, Highway 404 și Don Valley Parkway. De fapt, secțiunea autostrăzii 401 care trece prin North York este cea mai aglomerată secțiune de autostradă din America de Nord.

Rata locurilor de muncă vacante pentru spațiile de birouri din Toronto a scăzut la 3% în 2018. Cererea de spații de birouri în centrul orașului devine mai strânsă, deoarece cererea rămâne ridicată din cauza leasingului mai puternic din industria tehnologiei și a pieței forței de muncă în general. Companiile de tehnologie au reprezentat 30% din utilizatorii de spații industriale și comerciale în 2018. Firmele colaboratoare sunt un nou concurent pe această piață și se remarcă prin închirierea oricărui spațiu mare care intră pe piață. Acest lucru crește cererea pentru spații industriale de toate dimensiunile. Există un spațiu imobiliar nou în construcție, dar care nu va fi finalizat până în 2021.

Toate acestea sugerează că evaluările și tarifele de închiriere pentru imobilele comerciale și industriale din North York vor continua să crească la rate de două cifre mici până în 2021 și probabil pentru anii următori.

Referințe

„GTA industrial închiriază cu 15% în 2018, se îndreaptă mai sus”, Real Estate News Exchange, 21 ianuarie 2019

„Nu este vorba doar de apartamente - Toronto rămâne și fără imobiliare comerciale”; The Financial Post, 17 iulie 2018

„Piețe de urmărit în 2019”; PriceWaterhouseCoopers, 12 aprilie 2019

„Instantaneu industrial din Toronto”; Cushman și Wakefield; 11 aprilie 2019

„Perspectiva pieței imobiliare canadiene 2019”; CBRE, 26 februarie 2019