Hoas vs proprietarii de case - potențiale victime ale corupției

Este totul despre consiliul de administrație

O HOA (Asociația Proprietarilor de Case) este la fel de bună ca valorile și prioritățile oamenilor care servesc în consiliul de administrație. Este o treabă nerecunoscătoare și motivul pentru care cineva ar dori să o facă este un motiv suficient pentru a-și pune la îndoială agenda. Motivul meu a fost să opresc sângerarea unei comunități vechi și să încerc să mențin, dacă nu chiar să aduc valoarea casei mele - investiția mea.

Există diferite tipuri de HOA; case unifamiliale, case de oraș, apartamente și / sau cooperative. Orașele din comunitatea mea de 433 de unități au un preț de vânzare cuprins între 145.000 $ și 175.000 $ în prezent. Deci, practic, proprietarii de case care cumpără aceste proprietăți sunt oameni muncitori, ca și mine. Avem un amestec de pensionari, primii cumpărători de case de familie și chiriași. Trăiesc salariu la salariu.

Uneori, cred că lipsa unui mediu de afaceri poate echivala cu luarea unor decizii financiare deficitare sau cu o administrare defectuoasă a banilor. Dar când am fost ales în consiliul de administrație al asociației mele, descoperirea corupției a fost uluitoare. Presupun că foștii membri ai consiliului de administrație s-ar putea supăra să facă această „treabă” ca voluntar și să simtă că pot merita sau li se datorează ceva sau oportuniste - ceea ce cred că a corupt asociația noastră.

70 de milioane de americani trăiesc acum în asociații comunitare

… conform statisticilor din 2018 ale Fundației pentru Cercetarea Asociației Comunitare

Creșterea rezidenților HOA de-a lungul anilor

Biroul de protecție a proprietarilor de case

Corupție, Delapidare și Ego

După cum sa menționat, o asociație este la fel de bună ca și Consiliul de administrație - toți voluntarii. Am candidat la consiliu când mi-am găsit cererile de întreținere fără răspuns; proprietatea începe să pară o activitate prost întreținută și discutabilă care are loc.

Prima dată când am fost ales, am descoperit delapidarea. Da. Știu că atât de multe asociații și proprietari de case suspectează sau acuză membrii consiliului de administrație sau companiile de administrare de „furt”, dar de fapt am găsit dovezile. Managerul comunității, la acel moment, a ajuns să fie condamnat la șase ani de închisoare. Mult mai ușor de spus decât de făcut.

Între timp, câțiva membri ai consiliului de administrație anteriori au fost bănuiți că au primit „recul” în același timp. Deci, nimeni nu a observat că banii de rezervă sunt transferați din cont în fiecare lună - atâta timp cât toată lumea își obținea cota lor echitabilă sau pur și simplu nu s-au deranjat niciodată să se uite la extrasele bancare.

Există, de asemenea, membri ai consiliului care servesc în consiliu ca o călătorie de putere a ego-ului. Ultimul nostru președinte a mers toată ziua în căruciorul său electric - făcând favoruri pentru cei pe care i-a plăcut și i-a provocat probleme celor pe care nu i-a plăcut - numit aplicarea selectivă.

De aceea am candidat pentru consiliul de a doua oară. Pentru a opri favoritismul care era atât de evident. Este greu să depășim acțiunile iresponsabile și cheltuielile risipitoare (din banii noștri) fără votul majorității consiliului. Cu toate acestea, chiar dacă sunteți doar o voce în tablou, veți fi la curent cu acțiunile interne și deciziile luate de aceștia.

Poate fi consumatoare de timp și uneori stresant. Acesta este și motivul pentru care mulți pensionari sunt voluntari ca membri ai consiliului HOA, deoarece au timp să se dedice conducerii corespunzătoare a asociației - și, a mea, a fi 433 de case de oraș este considerat capătul înalt al unei proprietăți de dimensiuni medii. Mă ține ocupat.

Numărul asociațiilor comunitare din SUA în 2018 este cuprins între 346.000 și 348.000.

2017 Statistici și creștere

Institutul Asociațiilor Comunitare

Începând cu elementele de bază

Deoarece HOA-urile sunt corporații, majoritatea sunt guvernate în conformitate cu legislația statului și toate pot diferi. Dar singura constantă este documentele de guvernare, care includ de obicei CCR-urile (Pacturi, condiții și restricții), regulamente și reguli și regulamente.

Unele asociații vor aplica cu strictețe toate documentele de guvernare, iar altele vor fi puțin mai stricte. Sperăm că membrii consiliului vor lua decizii pe baza creșterii valorii casei dvs. și nu pe relațiile personale.

„Luăm direcția de la consiliu”

Acesta este motto-ul companiilor de management comunitar. Se ameliorează orice responsabilitate pe care o pot avea în gestionarea comunității. Cu toate acestea, aceștia sunt considerați responsabili pentru contabilitate și contabilitate - într-o anumită măsură.

Documente de guvernare

Când achiziționați o proprietate într-un HOA, sunteți de acord cu restricțiile privind modul în care puteți utiliza proprietatea respectivă. Aceste restricții sunt prezentate în „Declarația de convenții, condiții și restricții” (CC & R). Nu contează dacă le-ați citit sau nu, acestea sunt obligatorii din punct de vedere juridic și dvs., în calitate de cumpărător de locuințe, trebuie să le respectați.

Membrii consiliului de administrație sunt, de asemenea, sub responsabilitatea fiduciară de a urma și de a aplica CC & R. Există foarte puțin spațiu acolo. Gândiți-vă la asta ca la „Constituție”. Singura modalitate de a face modificări este, de obicei, prin votul majorității proprietarilor de case, iar apoi „Amendamentul” trebuie înregistrat și din punct de vedere legal. Aceasta va afecta anumite libertăți, așa că faceți diligența înainte de a cumpăra astfel de restricții.

Statutul este mai mult pentru a contura structura de funcționare a organizației (de obicei fără scop lucrativ), incluzând liniile directoare pentru alegerea consiliului de administrație și termenii și atribuțiile acestora.

Regulile și regulamentele depind de obicei de membrii consiliului de administrație pentru a crea și a vota în politici, ajustându-le la nevoile individuale ale asociației (de exemplu, orele și conduita piscinei, aplicarea parcării și remorcării, cerințele peisajului etc.)

Evaluări și obligația dvs. legală

În calitate de proprietar de locuință într-un HOA, veți avea obligația legală de a plăti o evaluare. Deși se bazează pe bugetul anual, acestea sunt de obicei împărțite în plăți lunare. Aceste evaluări plătesc pentru operațiunea de întreținere a proprietății numite „zone comune”. Acestea sunt zone la care au acces toți proprietarii de case, cum ar fi amenajarea teritoriului, facilitățile, facturile de apă și energie electrică etc.

Nu există nicio înlăturare a acestei responsabilități financiare, indiferent dacă sunteți de acord cu modul în care sunt cheltuiți banii sau nu. Membrii consiliului au, de asemenea, puterea de a ridica evaluările (pe baza bugetului anual).

În cadrul bugetului va fi un element de finanțare a contului de rezervă. Banii sunt transferați în fiecare lună în contul de rezervă pentru a acoperi componentele majore ale elementelor comune. Aceasta poate include acoperișuri, drumuri private, unități de aer condiționat pe case de club sau orice altele înlocuitoare majore.

Dacă banii nu sunt gestionați bine sau nu asigură finanțarea adecvată pentru contul de rezervă (uneori pe baza unui studiu de rezervă), Consiliul poate impune o evaluare specială pentru astfel de cheltuieli.

Sunteți responsabil din punct de vedere legal de a plăti toate evaluările, inclusiv o evaluare specială (în cazul în care apare), iar în caz contrar, vă puteți pierde casa. Asociația are puterea de a vă trimite la colecții, de a pune un drept de retenție pe casa dvs. și, în multe cazuri, de a închide proprietatea.

Sondaj de satisfacție HOA

Înainte de a cumpăra într-un HOA

Este atât de important pentru dvs. să înțelegeți restricțiile documentelor de guvernare, valoarea lunară a evaluării și ceea ce acoperă acestea. Fondul de rezervă - este finanțat integral sau la ce procent este finanțat. Întrebați despre ultima dată când au fost ridicate evaluările și cât de mult. A existat vreodată o evaluare specială - pentru ce, cât și cât timp.

În calitate de potențial cumpărător de locuință, toate aceste informații sunt dreptul dvs. legal de a obține. Dacă nu vi se dă în mod voluntar - CEREAȚI. Deoarece aceste elemente vă pot dicta și vă vor dicta responsabilitățile și obligațiile în calitate de proprietar.

În plus, aveți dreptul de a fi informat dacă există procese sau hotărâri pendinte împotriva HOA.

Dacă există ceva ce nu înțelegeți, adresați-vă agentului imobiliar sau solicitați consilier juridic pentru a explica problemele.

Aveți o problemă remarcabilă?

Dacă locuiți deja într-un HOA și există o problemă; primul pas este abordarea imediată. Nu lăsați lucrurile nesupravegheate. Ele pot escalada. Totul este de obicei foarte oportun atunci când vine vorba de o dispută. Deci, nu ezita

Puneți-vă nemulțumirea în scris cât mai curând posibil; fie prin e-mail sau scrisoare. Trebuie să păstrați documentația. Deci, dacă îl trimiteți prin poștă, fie faceți-o prin chitanță de returnare certificată, fie cel puțin, dovada expedierii.

Citați orice / toate infracțiunile în conformitate cu documentele de guvernare pe care le puteți contesta.

Participă la o întâlnire. Majoritatea ședințelor consiliului sunt deschise membrilor, iar procesele verbale ale ședințelor sunt păstrate. Puteți vorbi sau trimite documentație pentru înregistrare, dacă este necesar, pentru a vă referi la notificarea consiliului și / sau a asociației.

Familiarizați-vă cu legea statului dvs.

Dacă statul dvs. particular a legiferat legi și legi pentru asociațiile de guvernare, atunci acestea vor înlocui în mod obișnuit oricare dintre documentele dvs. de guvernare în caz de conflict.

Consultați legile statului și agențiile de reglementare aici.