Hoas vs proprietarii de case: aplicare selectivă

Ce este aplicarea selectivă?

Se întâmplă și probabil mai mult decât îți dai seama. Membrii consiliului (sau un anumit membru al consiliului) vor aplica regulile și regulamentele pentru unii - dar nu pentru toți. Din când în când, este o vendetă personală împotriva proprietarului sau a chiriașului și poate întrerupe viața pașnică de care au dreptul să se bucure.

Ultimul nostru președinte a fost descurajat, cu aplicarea selectivă. El a instruit compania de administrare să i se adreseze toate apelurile; indiferent dacă este vorba de chei pentru piscină, solicitări de întreținere, spații de închiriat RV, închirieri club, etc. Prietenii săi au primit privilegii și, dacă nu i-a plăcut, a abuzat de puterea sa de a trimite notificări de încălcare. Odată, m-a amenințat cu o notificare falsă de încălcare - atunci am decis să candidez pentru consiliu și să-l demit.

Ce-i cu ceilalți membri ai consiliului, ați putea întreba? Doi au demisionat în semn de protest, deoarece nu au vrut să servească cu el (aceste locuri au rămas vacante). Ceilalți doi au fost prietenii lui de „cvorum” și i-au permis să facă ce-i place.

Odată am participat la un proces cu juri al unui proces HOA privind executarea selectivă. Președintele consiliului (reprezentând HOA) a dat în judecată un proprietar pentru încălcări repetate. Proprietarul locuia vizavi de președinte. Personal, nu se plăceau unul pe altul, iar proprietarul casei a suferit consecințe din cauza abuzului de putere. Președintele a amenajat o cameră de securitate îndreptată spre casa vecinului. O invazie flagrantă a vieții private în timpul înregistrării activității personale. Proprietarul casei și-a câștigat cazul, dar ce păcat a necesitat să se prezinte la tribunal pentru pace și liniște.

Primul pas de protecție: cunoașteți-vă documentele de guvernare

Majoritatea problemelor care apar într-un HOA au o rezoluție definită prin referire la documentele de guvernare. Dacă le cunoașteți, puteți evita, de asemenea, orice situații care pot provoca suferință.

Constat că majoritatea proprietarilor de case și mulți membri ai consiliului nici măcar nu știu ce este în documentele lor de guvernare.

Documentele la care mă refer includ Declarația de convenții, condiții și restricții (CC & R), statutul și regulile.

Aceste documente înregistrate sunt cele care guvernează HOA și formează structura sa operațională, pe care trebuie să o respecte toate părțile - și aici se află puterea informației și a cunoașterii.

Convenții, condiții și restricții (CC & R)

Gândiți-vă la CC & R ca la „Constituția” proiectată de obicei de Dezvoltatorii comunității. Conține descrierea proprietății; diferența dintre „zonele comune” (deținute de toți proprietarii de case) și unitățile de locuit (deținute în mod privat de proprietarii de case).

De asemenea, va acoperi posibile funcții viitoare ale HOA, care pot include dezvoltarea mai multor unități, fuziuni, servituți, dintre care unele sunt elemente deja stabilite prin dezvoltarea și existența HOA pentru orice perioadă de timp.

CC & R vor acoperi, de asemenea, subiecte precum alegeri, evaluări și atribuții ale asociației. Aici puteți câștiga puterea informației. În plus, va defini probabil liniile directoare arhitecturale privind aprobarea pentru renovări sau îmbunătățiri ale unităților individuale.

Cunoașterea cunoașterii CC & R va ajuta la evitarea problemelor viitoare de dispută.

Statut

Statutul se referă, în principiu, la funcționari și la membrii consiliului; termeni, atribuții, ședințe, alegeri etc. De obicei, este prezentată puterea (puterile) consiliului de administrație și procesul de aplicare a încălcărilor. Mulți solicită o „Notificare de curtoazie” a unei presupuse încălcări înainte de a evalua orice amenzi. Acest lucru permite proprietarului casei să remedieze orice neconformitate.

Rețineți că neaplicarea regulilor face ca Asociația să pară ineficientă și că poate da o aparență arbitrară de aplicare selectivă. Asta nu înseamnă că un consiliu nu este flexibil. Ei sunt liberi să facă excepții dacă sunt justificate; rezervând aceste excepții la circumstanțe „excepționale”. Deși, statele diferă, neaplicarea unei reguli poate invalida aceasta.

Amintiți-vă, statutul ar trebui să conțină procedura pentru problemele de conformitate; permițând proprietarilor de case să se conformeze, să răspundă și să aibă dreptul la o audiere, la cerere. Multe infracțiuni sunt practic neintenționate din cauza lipsei de cunoștințe în documentele de guvernare.

Reguli si regulamente

Crearea și adoptarea Regulamentelor și regulamentelor sunt de către membrii consiliului de administrație. Chiar dacă sunt adoptate de consiliile anterioare, noii membri ai consiliului au de obicei autoritatea de a modifica, modifica și / sau crea reguli noi. Acestea ar trebui să fie în beneficiul comunității și concepute pentru a face față problemelor specifice pe care asociația le poate avea în individualitatea sa de funcționare.

Acestea pot include parcarea, programul piscinei, închirierea cluburilor, instalarea prin satelit și cablu, politicile pentru animale de companie și cea mai mare utilizare a facilităților.

Refutarea aplicării selective

Unul dintre cele mai importante considerente atât pentru HOA, cât și pentru membrii comunității este că aplicarea este rezonabilă și nediscriminatorie. Trebuie să existe coerență în aplicarea documentelor de guvernare ale unei asociații. Atunci când HOA ia măsuri în urma încălcărilor percepute, nu ar trebui să fie arbitrar și într-o manieră rezonabilă, în conformitate cu procedurile și procesele corespunzătoare descrise în documentele de guvernare.

Toate acțiunile întreprinse împotriva proprietarului unei case sunt documentate în procesul-verbal al ședinței executive prin votul consiliului. Dacă rezultă o notificare de încălcare, ar trebui să citeze codul presupusei infracțiuni.

Dacă există o societate de administrare, includeți-o în orice corespondență sau documentație. Deși deviza majorității companiilor de administrare este „luăm direcția din partea consiliului;” managerii de comunitate autorizați nu doresc ca o apariție de activitate necorespunzătoare să continue după primirea unei notificări. Ei își prețuiesc licența mai presus de toate.

Alege-ți luptele. HOA au resursele. Membrii consiliului nu suportă cheltuieli pentru onorariile legale, nici escaladarea cheltuielilor de arbitraj sau mediere. Majoritatea au, de asemenea, o poliță de asigurare D & O (directori și ofițeri). Adică, o cerere de asigurare va plăti cheltuielile legale și, dacă este găsită în culpă, compania de asigurări plătește răspunderea. Excepția este de obicei dacă fapta a avut o intenție intenționată sau rău intenționată, care poate fi greu de dovedit.

În calitate de proprietar, aveți dreptul de a vedea orice / toate documentele, extrasele bancare, rapoartele privind încălcările, procesele-verbale ale ședințelor etc. Singurele înregistrări ale proprietarilor de case cărora nu li se permite accesul sunt informații private ale altor proprietari, cum ar fi evaluările datorate, restante amenzi, informații de contact individuale sau contracte de închiriere înregistrate. Toate celelalte înregistrări și documente sunt publice pentru proprietar. Vă plătiți taxele de evaluare; sunt banii tăi. Da, membrii consiliului de administrație sunt voluntari, dar au responsabilitatea fiduciară de a adera la documentele de guvernare.

Protejați-vă de intimidații HOA

Nu deveniți o potențială victimă a corupției. Participați la un curs de instruire sau la un seminar despre operațiunile unui HOA. Aflați când este programată următoarea expoziție HOA și bucurați-vă de rețea cu alți proprietari de case, membri ai consiliului și furnizori. Există, de asemenea, diverse clase care acoperă legile statului care guvernează HOA (de exemplu, alegerile HOA, procesul de amendare, drepturile proprietarului de locuințe, finanțele etc.) Este o modalitate bună de a întâlni diferiți lideri din industrie și de a primi sfaturi gratuite. Instructorii sunt de obicei profesioniști în industria HOA și sunt disponibili după curs pentru a răspunde la întrebări specifice sau informații despre probleme.

Amintiți-vă, este o „industrie” și toată lumea are mâinile în buzunarele proprietarilor de case. Asigurați-vă că vă alegeți luptele, deoarece miza poate fi mare. Cartea HOA Warrior acoperă o mulțime de probleme, de la provocarea Consiliului Director la povești adevărate de coșmar. Vei descoperi că nu ești singur în acest lucru și ai ajutor disponibil.

HOA Warrior

Întrebări și răspunsuri

Întrebare: Poate HOA-ul nostru să păstreze în continuare un lacăt pe piscină fără nicio notificare către proprietari despre o dată de deschidere? Locuim în Arizona. Am scris un e-mail, dar nu am primit încă un răspuns.

Răspuns: Consiliul are de obicei dreptul de a stabili datele de deschidere și închidere a piscinelor, precum și orele. Probabil îl veți găsi în Regulile și regulamentele documentelor dvs. de guvernare. Cu toate acestea, în acest moment, bazinele noastre sunt, de asemenea, blocate datorită Ghidului COVID-19 al Departamentului de Sănătate. Terenurile noastre de tenis sunt, de asemenea, închise; deși, pot fi primii care se deschid în ceea ce privește facilitățile noastre.

Bazinele asociației noastre sunt considerate „bazine publice” de către Departamentul de Sănătate. Am luptat împotriva acestui lucru, deoarece credem că ar trebui clasificat ca un pool privat, deoarece aveți nevoie de un abonament pentru a-l utiliza (proprietarul / rezidentul este abonamentul). Dar am pierdut acea bătălie. Deci, grupul dvs. poate fi în conformitate cu liniile directoare ale Departamentului de Sănătate, iar Consiliul dvs. trebuie să se conformeze acestui lucru. Consultați Orientările Departamentului de Sănătate de Stat privind deschiderile de bazine publice; apoi „luptă-ți” lupta. Sunt sigur că mulți rezidenți vor fi de partea ta. O campanie de e-mailuri, apeluri telefonice și alte petiții către Consiliul dvs. și / sau compania de administrare ar trebui să primească un răspuns.

Cu toate acestea, Consiliul ar trebui să posteze o notificare în bazine cu o explicație a închiderii sale și a datei anticipate de deschidere.

Întrebare: HOA-ul meu știe că sunt singurul proprietar cu un vehicul care se califică drept camper, care nu are voie să parcheze pe proprietate. Toți proprietarii au admirat autocarul și nu au avut nicio problemă cu acesta până când nu i-am cerut HOA să-l răspundă pe unul dintre ceilalți proprietari pentru o scurgere de apă. Imediat după acea cerere, HOA a decis să aplice regula „No camper”, știind că numai eu voi fi afectat. Poate fi considerată o aplicare selectivă?

Răspuns: declarați că sunteți doar dvs., încălcând regulile și regulamentele. Deci, din punct de vedere tehnic, nu selectează aplicarea. Sună mai răzbunător. Cu toate acestea, cu toate acestea, citiți documentele dvs. de guvernare și căutați lacune (adică oferă un "lot RV" parcătorilor de parcare).

Întrebare: HOA poate contacta mama mea pentru o problemă pe care o au cu autocolantele vehiculului meu? Am 34. Mama mea se numește în casă, dar nu locuiește aici. Mașina este 100% pe numele meu

Răspuns: Dacă autocolantele vehiculului fac referire la HOA (adică parcare, identificare etc.); atunci, da, ei pot contacta mama ta. Proprietarul este responsabil pentru oricine (chiriaș sau rudă) care locuiește în casa sa.

Întrebare: HOA poate impune standarde subiective de întreținere a locuințelor?

Răspuns: Standarde subiective? Orice lucru pe care HOA îl poate aplica legal trebuie să fie în documentele de guvernare. Deci, un membru al consiliului de administrație nu poate spune doar că nu îmi place personal acest lucru sau cred că trebuie făcut asta sau altceva etc.

Dacă locuința dvs. are nevoie de întreținere EXTERIOR, solicitați să consultați regula sau regulamentul de întreținere a locuinței pe care încearcă să o aplice. De multe ori HOA-urile sunt responsabile pentru exterior. Nu au nicio afacere în interiorul casei dvs. - cu excepția cazului în care afectează vecinii (adică un încălzitor de apă se sparge și apa inundată în casa unui vecin).