Cum să cumperi terenuri în Filipine

Noțiuni de bază

În primul rând, există restricții de proprietate pentru străinii din Filipine. Puteți deține o casă sau un apartament, dar nu terenul pe care se sprijină. Cu toate acestea, puteți obține un contract de închiriere pe termen lung pentru teren. Cei peste 35 de ani pot obține, de asemenea, o viză de pensionare punând 50.000 USD sau echivalentul într-o bancă filipineză și apoi pot folosi acei bani în investiții aprobate de guvern (inclusiv proprietăți imobiliare).

În cazul meu, sunt căsătorit cu o filipineză și ne-am cumpărat terenul pe numele ei. Numele meu este pe documente și trebuia să furnizez informații personale pe lângă cele ale soției mele, totuși drepturile mele sunt extrem de limitate. Acesta este un lucru pe care aspiranții ex-pats vor dori să-l țină cont și să fie siguri că iau orice decizie cu grijă.

Planul nostru este de a construi o casă pe terenul pe care îl deținem și de a închiria acea casă pe termen lung părinților mei americani (de la care vom închiria). Desigur, în funcție de situația dvs., va trebui să veniți cu un acord cu care toate părțile sunt confortabile. Fostii singuri care caută o casă, un apartament sau o închiriere de terenuri pe termen lung în Filipine ar fi bine serviți cu ajutorul unui prieten filipinez de încredere, membru al familiei sau agent.

Pentru ex-pats cu un avocat filipinez de încredere, ar putea fi cel mai bine să stați cât mai mult posibil în afara procesului de cumpărare a terenurilor. În timp ce majoritatea filipinezilor sunt de încredere, la fel ca în orice țară, există și cei care nu sunt. Nu este nemaiauzit ca prețurile să crească la vederea unui străin.

Primul pas: verificați pentru a fi sigur că proprietarul terenului de la care cumpărați are titlul original

Uneori, acordurile de teren și rezidență din Filipine ajung de generații în urmă. Lucrurile devin din ce în ce mai stricte și organizate, dar este posibil să întâmpinați în continuare situații în care titlul nu a fost niciodată transferat vânzătorului pentru a evita taxele asociate. Aceasta este o situație complexă pe care cu siguranță doriți să o evitați. Dacă vânzătorul nu deține titlul original al proprietății, continuați căutarea în altă parte.

Pasul doi: Actul de vânzare, semnat și legalizat

După ce ați găsit terenul dorit și ați convenit un preț cu vânzătorul, va trebui să citiți cu atenție actul de vânzare și să-l semnați în fața unui notar public. Actul de vânzare ar trebui, de asemenea, să precizeze dacă cumpărătorul sau vânzătorul este responsabil pentru impozitul pe câștigurile de capital și impozitul pe ștampile documentare. Notarii își stabilesc propriile taxe, dar o taxă normală este de aproximativ 1% din prețul de achiziție.

Impozitul pe câștigurile de capital (6% din prețul de achiziție) și impozitul pe timbru documentar (1% din prețul de achiziție) trebuie plătite Biroului de venituri interne (BIR) în termen de 30 de zile de la semnarea actului.

Pasul trei: Certificat de autorizare a înregistrării (CAR) și a compensării fiscale (TCL) de la BIR

Odată plătite impozitul pe câștigurile de capital și impozitul pe timbru documentar, trebuie să procesați CAR și TCL la Biroul veniturilor interne. Acestea sunt condiții prealabile pentru un transfer de titlu și există taxe mici asociate acestor pași (aproximativ 150 de pesos filipinezi).

Am întâmpinat o problemă din cauza faptului că lotul nostru face parte dintr-o proprietate subdivizată. Trebuia să urmărim în mod repetat cu BIR până când aranjamentele dintre vânzător și cumpărători multipli au fost clarificate.

Acest pas CAR și TCL a durat câteva luni pentru a finaliza și a necesitat mai multe vizite la BIR. Soția mea și tatăl ei au reușit să finalizeze acest pas, cu toate acestea, există „remedieri” care vor gestiona și acest proces contra cost.

Pasul patru: Plătiți taxa de transfer pentru impozitul pe proprietate și transfer

Cu certificatele CAR și TCL în posesia dvs., trebuie să plătiți taxa de transfer și impozitul la trezorierul provincial. Acest lucru trebuie făcut cât mai curând posibil, deoarece există o taxă aplicată pentru fiecare zi de la data certificatului CAR până la data plății taxei de transfer.

În plus față de CAR și TCL, va trebui să aduceți următoarele la biroul trezoreriei (poate varia în funcție de provincie):

Pasul cinci: Registrul faptelor

Cu taxele de transfer și taxele plătite, sunteți aproape gata să obțineți titlul. Registrul de fapte va avea și câteva cerințe pe care trebuie să le îndepliniți. Veți avea nevoie de o declarație pe bază de publicație, o declarație pe propria răspundere cu privire la naționalitatea oricărui proprietar (dacă nu un cetățean al Filipinelor) și copia titlului proprietarului.

Pot exista și alte cerințe, cum ar fi autorizarea DAR (Departamentul Reformei Agrare) dacă terenul este agricol, planuri de subdiviziuni aprobate dacă terenul face parte dintr-o subdiviziune etc.

Pasul șase: sărbătorește

Felicitări! Acum veți primi titlul transferat către dvs. și sunteți mândrul proprietar al terenurilor din Filipine. A fost o călătorie lungă și obositoare, așa că faceți ceva timp pentru a vă relaxa și a vă bucura de propria bucată de paradis.

Întrebări și răspunsuri

Întrebare: Cine va plăti impozitul pe câștigurile de capital și impozitul pe ștampile documentare la Biroul veniturilor interne (BIR)?

Răspuns: În general, cumpărătorul va plăti impozitul pe câștigurile de capital și impozitul pe ștampila documentară, cu excepția cazului în care este convenit altfel și specificat în actul de vânzare.

Întrebare: Cum pot verifica dacă titlul unor terenuri din Filipine este autentic?

Răspuns: Titlul trebuie să fie ștampilat cu o ștampilă oficială a guvernului, iar titlul poate fi verificat în continuare prin verificarea numărului la Registrul actelor.

Întrebare: Cum se fac plățile către vânzător dacă cumpărătorul cumpără direct de la proprietarul proprietății prin intermediul unui agent?

Răspuns: Prețul pe care sunteți de acord să îl plătiți pentru proprietate va include în general comisionul agentului. Ca o notă secundară, asigurați-vă că utilizați un agent bine stabilit în care puteți avea încredere.

Întrebare: Puteți verifica autenticitatea terenului sau a titlului de proprietate solicitând o copie din Registrul actelor și făcând o comparație?

Răspuns: Da. Solicitarea unei copii a titlului din Registrul de acte și compararea acestuia cu titlul vânzătorului ar fi o modalitate adecvată de a asigura autenticitatea.

Întrebare: Cine va plăti pentru notarizarea actului de vânzare, va plăti transferul taxei de proprietate și va plăti taxa de transfer?

Răspuns: În general, cumpărătorul va plăti pentru notarizarea actului de vânzare (aproximativ 1% din prețul proprietății). De asemenea, cumpărătorul va plăti taxa de proprietate și taxa de transfer, cu excepția cazului în care se specifică altfel în actul de vânzare. Agenții sunt disponibili pentru a vă ajuta cu aceste procese, dar, ca întotdeauna, asigurați-vă că găsiți unul care este de încredere și de încredere.

Întrebare: Este necesar un transfer de titlu înainte ca achizitorul sau avocatul cumpărătorilor să efectueze plata integrală a terenului?

Răspuns: Nu. Nu este necesară transferarea titlului înainte de efectuarea plății. Dacă un avocat recomandă această procedură, detaliile vor trebui negociate între cumpărătorul / avocatul cumpărătorului și ar trebui specificate în actul de vânzare (eventual prin modificarea actului de vânzare existent).

Întrebare: Dacă terenul sau proprietatea este moștenită de la părinții vânzătorului (soția a moștenit proprietatea de la părinți, de exemplu), cine va semna actul de vânzare?

Răspuns: Titlul ar trebui transferat în numele moștenitorului în urma procesului de aici: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Apoi, moștenitorul ar putea în mod legal să poată semna un act de vânzare pentru teren sau proprietate.

Întrebare: Când vom avea nevoie de ajutorul unui topograf?

Răspuns: Aș recomanda ca terenul să fie inspectat înainte de semnarea actului de vânzare. Asigurați-vă că limitele terenului sunt marcate clar și că nu există structuri neașteptate sau alte surse de dispută. Acest lucru ar putea salva o mulțime de potențiale dureri de cap și este relativ ieftin (sondajul nostru costă aproximativ 5.000 de pesos sau mai puțin de 100 USD). Pentru loturile mai mici sau mai mari, prețurile pot varia.

Întrebare: Cine va pregăti actul de vânzare atunci când cumpără o casă în Filipine?

Răspuns: Actul de vânzare ar trebui întocmit de un avocat specializat în imobiliare. Oricare dintre părți poate obține un act de vânzare, dar fiecare parte ar trebui să aibă documentul revizuit de un expert care își reprezintă interesele (sau de un terț de încredere reciprocă).

Întrebare: Dacă vând jumătate din lotul meu (400 de metri pătrați de 800 de metri pătrați, de exemplu), trebuie să îi ofer cumpărătorului titlul?

Răspuns: Deoarece aceasta este o tranzacție mai complexă, vă sfătuiesc să contactați un avocat. În cele din urmă, ambele părți vor avea nevoie de un titlu unic ca dovadă a proprietății părții lor din lotul împărțit.

Întrebare: Un străin poate cumpăra terenuri în numele fiului său filipinez?

Răspuns: Presupunând că fiul filipinez este cetățean al Filipinelor, fiul ar putea să dețină terenuri și să le arendeze părintelui străin. Terenul poate fi închiriat pentru 25 de ani, cu opțiunea de reînnoire pentru încă 25.

Întrebare: Ce procent din impozitul pe proprietate trebuie să plătesc în Filipine?

Răspuns: Impozitul pe proprietate în Filipine variază în funcție de municipalitate și provincie. Este un procent din valoarea evaluată (care este un procent din valoarea justă de piață). Mai multe informații pot fi găsite la https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Întrebare: Ați angajat un avocat care să vă ajute cu procesul?

Răspuns: Nu. Din fericire, procesul nostru a fost destul de simplu și fiica vânzătorului este funcționară guvernamentală și a putut ajuta cu detaliile.

Întrebare: Dacă cumpărătorul se află deja la pasul 5 (Registrul actelor), dar nu poate obține autorizația DAR, poate vânzătorul să cumpere terenul înapoi?

Răspuns: În mod optim, actul de vânzare ar prevedea autorizarea DAR ca parte necesară a tranzacției (și ar întârzia plata până la obținerea autorizației sau ar specifica returnarea oricărei sume plătite în caz de complicații). Dacă nu este cazul, cumpărătorul ar trebui să se adreseze vânzătorului cu privire la modificarea actului de vânzare. În cazul în care vânzătorul nu dorește să returneze suma plătită, este posibil ca cumpărătorul să fie nevoit să contacteze un avocat.

Întrebare: Există o penalizare pentru neplata taxei pe câștigul de capital și a impozitului pe timbru documentar în termen de 30 de zile? Dacă da, cât?

Răspuns: Da, există penalități pentru întârzierea efectuării plății. Suma va depinde de variabilele situației dvs. particulare. Pentru mai multe informații, aș dori să vă trimit la acest articol privind impozitul pe câștigurile de capital de Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Întrebare: Este posibil să transferați un titlu unui cumpărător care a cumpărat o mulțime de la mama sa atunci când titlul este pe numele tatălui?

Răspuns: Da. În Filipine, proprietatea este considerată a fi deținută în comun atât de mamă, cât și de tată, astfel încât transferul de titlu este posibil.

Întrebare: După ce am plătit impozitul existent și am obținut actul de vânzare notarial, care este următorul pas?

Răspuns: Pasul următor ar fi să plătească impozitul pe câștigurile de capital la Biroul veniturilor interne (BIR).

Întrebare: Putem cumpăra terenuri și plăti în rate?

Răspuns: Este posibil să cumpărați terenuri și să plătiți în rate. Detaliile trebuie prezentate în Actul de vânzare.

Întrebare: Este posibil ca proprietarul să transfere titlul cumpărătorului înainte ca prețul lotului să fie plătit integral?

Răspuns: Da. Metoda și perioada de timp pentru plăți și transferul titlului de proprietate pot fi convenite în actul de vânzare. Este posibil să doriți ca un profesionist juridic să revizuiască actul de vânzare înainte de finalizarea acordului.

Întrebare: Cum putem transfera titlul și să stabilim ce impozit trebuie plătit atunci când cumpărăm teren?

Răspuns: Bună ziua. Pentru a asigura proprietatea asupra terenului, va trebui să procesați transferul de titluri la Registrul actelor. Puteți negocia cine va fi responsabil pentru impozitele din actul de vânzare (pe care alegeți să îl pregătiți un avocat).

Întrebare: Dacă un vânzător de terenuri din Filipine nu comunică cu cumpărătorii cu privire la subdiviziunea legală a unei proprietăți, ce opțiuni au cumpărătorii?

Răspuns: În acest caz, aveți câteva opțiuni. Puteți contacta căpitanul sau președintele barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) pentru asistență. În afară de aceasta, ar fi recomandabil un avocat.

Întrebare: Cum pot găsi o companie / agent imobiliar de renume pentru a cumpăra teren brut în Leyte, Filipine?

Răspuns: Puteți începe prin contactarea agenților din Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Când răsfoiți Lamudi, vă rugăm să căutați bifa verde și indicația că agentul sau agenția este un partener certificat. După contactul inițial, puteți solicita referințe și mărturii suplimentare.

Întrebare: Poate un proprietar de teren filipinez care a devenit cetățean european să își vândă în mod legal terenurile în Filipine?

Răspuns: Da. În acest caz, filipinezii născuți natural, definiți în mod constituțional, care și-au pierdut cetățenia filipineză prin naturalizare sau cetățenie străină, pot solicita recâștigarea cetățeniei în conformitate cu cetățenia dublă conform Legii Republicii nr. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / dual-cetățean…

Cuprins: