Cum se calculează rentabilitatea în numerar: metoda și formula

Randamentul în numerar (CoC) oferă o modalitate rapidă și ușoară pentru investitorii imobiliari de a compara profitabilitatea unor proprietăți similare de investiții imobiliare sau de a o evalua în raport cu o altă oportunitate de investiții (non-imobiliare).

Bine, dar, cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că numerarul nu este un instrument deosebit de puternic pentru măsurarea profitabilității veniturilor din închiriere și, în prezent, primește mai puțină atenție în analiza investițiilor imobiliare decât primea cu câțiva ani în urmă.

Unul dintre neajunsuri constă în faptul că numerarul în numerar nu ia în considerare valoarea în timp a banilor (adică ideea că un dolar astăzi valorează mai mult decât un dolar în viitor). Rentabilitatea numerar pe numerar trebuie să fie limitată la simpla măsurare a fluxului de numerar al unei proprietăți cu venituri rezidențiale și nu la oricare dintre fluxurile de numerar ale anului viitor.

Cu toate acestea, cash-on-cash oferă în continuare investitorilor imobiliari experimentați și începători un beneficiu valid. Deci, să ne săpăm.

Metodă

Practic vorbind, randamentul numerar pe numerar măsoară raportul dintre fluxul de numerar anticipat al unei proprietăți de închiriere în primul an la valoarea investiției inițiale de numerar făcută de investitorul imobiliar pentru a cumpăra proprietatea închiriată. Prin urmare, numerarul în numerar este întotdeauna exprimat ca procent.

Definiții

Deoarece „fluxul de numerar din primul an” al proprietății și „investiția inițială” sunt ambele esențiale pentru calculul CoC, a părut necesar să le explicăm pe fiecare.

• „Fluxul de numerar din primul an” (sau fluxul de numerar anual) este suma de bani pe care se așteaptă să o genereze proprietatea în primul an de funcționare.
• „Investiția inițială” (denumită uneori investiție totală) reprezintă suma totală a numerarului investit, inclusiv avans, puncte de împrumut și costul de achiziție (taxe de garanție și titluri, costuri de evaluare și inspecție).

Calcul

Formula este:

Fluxul anual de numerar / investiția totală = rentabilitatea numerarului

Pentru a vă arăta cum să faceți calculul, să luăm în considerare un exemplu.

Să presupunem că sunteți interesat să achiziționați o clădire de apartamente cu următoarele ipoteze și doriți să determinați care ar fi rata de rentabilitate în numerar din investiție.

• 6 unități în total
• Costuri de achiziție: 5.000 USD
• Chirie: 1.000 USD fiecare lunar
• Indemnizație de vacanță: 5%
• Alte venituri: 720 USD anual
• Cheltuieli de funcționare: 27.781 USD anual
• Rezerve de înlocuire: 1.800 USD anual
• Ipoteca: 350.000 dolari,
• Puncte de împrumut: 3.500 USD,
• Plata anuală: 25.181 USD

Bine, acum să folosim aceste date pentru a determina „fluxul de numerar anual” și „investiția totală” necesare pentru a calcula rata de rentabilitate a numerarului.

Fluxul de numerar anual

1. Venit brut programat ((6 unități x 1.000 USD) x 12): = 72.000 USD
2. Venit brut din exploatare (IGE - post vacant + alte venituri): 72.000 $ - 3.600 + 720 = 69.120 $
3. Venit net din exploatare (GOI - cheltuieli de exploatare): 69.120 USD - 27.781 = 41.331 USD
4. Fluxul anual de numerar = (venitul net din exploatare - rezerva de înlocuire - serviciul datoriei)
5. Rezultat: 41.331 USD - 1.800 - 25.181 = 14.350 USD

Investiție totală

1. Investiție totală = (avans + costuri de achiziție + puncte de împrumut)
2. Rezultat: 150.000 USD + 5.000 + 3.500 = 158.500 USD

Calcul

Fluxul anual de numerar / Investiția totală = Numerar la returnarea numerarului

14.350 USD / 158.500 USD = 9,05%

Acum că știți că această investiție imobiliară specifică produce un randament de 9,05% în numerar, îl puteți compara cu alte investiții imobiliare similare sau investiții alternative, cum ar fi o rată T-Bill, și puteți decide dacă să continuați sau nu cu o achiziție.

Exemplu (CoC în raport)

Eșantion (calcul CoC)

© 2008 James Kobzeff