Cum să evacuați un sub-chiriaș din San Francisco

Eu și cei doi colegi de cameră ai meu am avut recent un sub-chiriaș la care mă voi referi la Ființa umană oribilă. Tipul acesta era confruntător, tare, arogant și lipsit de respect; o smucitură totală. În procesul de încercare de a scăpa de el, am aflat multe despre legile chiriașilor și evacuarea în orașul nostru natal, San Francisco.

Aceasta este starea în care Oribila Ființă Umană și-a părăsit camera atunci când s-a mutat în cele din urmă.

Christy K.

Un avertisment rapid

Evacuarea este extrem de dificilă în San Francisco. Legile cu privire la închiriere în limitele orașului sunt înclinate puternic în favoarea chiriașilor. Aceste legi sunt menite să protejeze drepturile chiriașilor, dar fac aproape imposibil ca proprietarii și locatarii să evacueze chiriașii cu probleme. Dacă aveți un caz puternic de evacuare, asigurați-vă că faceți totul după cărți și consultați-vă cu un avocat pe tot parcursul procesului pentru a vă proteja de procese.

Dacă nu aveți un motiv puternic pentru evacuare, cel mai bun pariu este să rezolvați în mod privat lucrurile cu sublocuitorul dvs.

Tipuri de relații cu chiriașii

Cotenant: Un cotenant este cineva care are o poziție egală cu tine ca un chiriaș. Dacă două sau mai multe persoane închiriază o proprietate împreună și toate semnează contractul de închiriere, acei oameni sunt proprietari.
Locatar principal: un locatar principal este o persoană care a semnat contractul original de închiriere sau contractul cu proprietarul proprietății sau administratorul proprietății. Toți oamenii din contractul original de închiriere sunt chiriași principali și sunt, de asemenea, chiriași între ei.
Subtenant: un sub- chiriaș este o persoană care subînchiriază sau închiriază spațiu de la unul sau toți chiriașii principali. Un sublocaționar nu are neapărat niciun fel de acord cu proprietarul proprietății sau administratorul proprietății (deși majoritatea proprietarilor necesită aprobare pentru toți sublocuitorii din proprietatea lor). În cazul în care chiriașii principali sunt subînchiriați la mai mulți sublocuitori, acești locatari sunt, de asemenea, locatari între ei.

Cotenienții nu se pot evacua reciproc, iar un sub-chiriaș nu poate evacua un locatar principal. Dar un locatar principal poate fi în măsură să evacueze un sublocatar în anumite circumstanțe.

Proprietari și evacuare

A-i spune proprietarului despre această problemă poate părea cea mai simplă modalitate de a evacua un sublocatar, dar în realitate, proprietarul sau administratorul proprietății nu vor putea ajuta. Un proprietar nu poate evacua o singură persoană. Chiar dacă puteți dovedi că aveți o Cauză justă pentru evacuarea sublocatarului, proprietarul dvs. poate evacua doar pe toți cei care sunt în arendă, negând astfel acordul dvs. cu sublocantul.

Este bine să țineți proprietarul sau administratorul proprietății informat cu privire la orice probleme grave între colegi de cameră, dar acordul sub-chiriașului este încheiat cu chiriașii principali, nu cu proprietarul (chiar dacă proprietarul ar fi dat aprobare, a necesitat o verificare a antecedentelor etc.) chiriași de master sunt de obicei singurele cei care pot evacuează un subchiriaș.

Subtenantul dvs. este legal?

Înainte de a încerca să-l evacuați pe locatarul dvs., trebuie să stabiliți dacă el sau ea închiriază legal. Aveți permisiunea sau aprobarea proprietarului sau a administratorului de proprietate pentru a subînchiria proprietatea? Contractul dvs. de închiriere oferă prevederi pentru subînchiriere?

În cazul în care sublocatarul dvs. ocupă proprietatea fără știrea sau permisiunea proprietarului, încercarea de a le evacua este destul de garantată pentru a vă scoate și pe voi. În plus, în cazul în care proprietarul dvs. află, el sau ea ar putea fi în măsură să acționeze în justiție împotriva dvs. pentru încălcarea contractului de închiriere, iar sublocantul dvs. poate fi în măsură să acționeze în justiție împotriva dvs. pentru evacuarea ilegală.

Dacă sunteți în această barcă, cel mai bun pariu este să rezolvați lucrurile în privat cu sub-chiriașul dvs. sau să vă mutați singur.

Nu încercați să-l acuzați pe sub-locatarul dvs. de încălcare a legii sau să pretindeți proprietarului că este ghemuit ilegal. În cazul în care sublocuitorul poate dovedi că locuiește pe proprietate (cu poștă primită, cecuri de închiriere și utilități etc.), el / ea poate fi în continuare capabil să acționeze în justiție împotriva dvs. pentru evacuarea ilegală
Nu încerca să explice subchiriaș dumneavoastră că dacă chiriașul sau chiriașii principali se mută, va trebui să plece oricum, conform Ordonanței privind chiria din San Francisco, deoarece nu are niciun acord legal cu proprietarul. (Practic, dacă fac lucrurile atât de rele încât să te îndepărtezi de ele, vor fi SOL pentru locuințe.)

Dacă sublocatarul tău are aprobarea proprietarului, așa cum a făcut-o Ființa umană oribilă cu noi, continuă să citești.

Închirierea locuinței sau a apartamentului dvs. este controlată?

Dacă casa sau apartamentul dvs. din San Francisco a fost construit după iunie 1979, aveți noroc. Aceste clădiri mai noi nu sunt supuse legilor privind controlul chiriei, iar procesul de evacuare este mult mai ușor. Ar trebui să puteți notifica corespunzător sub-locatarului dvs. și apoi să începeți procesul de evacuare legală.

Dacă locuința sau apartamentul dvs. din San Francisco a fost construit înainte de iunie 1979, așa cum a fost al nostru, evacuarea sublocatarului dvs. va fi mult mai dificilă. Continuați să citiți pentru a afla mai multe.

Cum aflu când a fost construită casa mea?

http://www.zillow.com/

Dacă nu știți când a fost construită casa dvs., Zillow este un loc bun pentru a începe. Are datele afișate pentru multe clădiri din San Francisco. Pur și simplu introduceți adresa dvs., selectați rezultatul corect și căutați data sub „anul construit”.

Casele și apartamentele tipice din San Francisco au fost construite înainte de 1979 și, prin urmare, intră sub incidența legilor privind controlul chiriei conform Ordonanței privind chiria din San Francisco.

Mudflattop prin Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Neaportat

Cele 15 cauze juste pentru evacuare în San Francisco

Dacă casa sau apartamentul dvs. de închiriere din San Francisco este controlat de chirie, este timpul să vă apropiați de personalitatea celor 15 Just Causes for Eviction. Aceste cauze evacuabile sunt ultima ta bucată de speranță. Acestea sunt singurul mod în care puteți evacua legal:

Chiriașul a încetat să mai plătească chirie, plătește frecvent cu întârziere sau sări frecvent cecuri
Locatarul a încălcat contractul de închiriere sau contractul de închiriere și nu a reușit să corecteze problema cu notificarea
Locatarul creează o pacoste, dăunează proprietății sau „creează o interferență substanțială cu confortul, siguranța sau bucuria proprietarului sau a altor chiriași din clădire”
Locatarul desfășoară activități ilegale asupra proprietății
Contractul de închiriere sau închirierea prealabilă a chiriașului s-a încheiat, iar chiriașul refuză o prelungire în condiții identice sau echivalente
Locatarul a refuzat accesul proprietarului la proprietate (pentru reparații, îmbunătățiri etc.)
Locatarii principali se mută, lăsând un sublocatar fără aprobare sau acord cu proprietarul
Proprietarul dorește să se mute pe el / ea sau o rudă apropiată în unitate pentru o perioadă de 36 de luni consecutive sau mai mult
Proprietarul dorește să vândă o unitate care a fost convertită în mod legal într-un condominiu
Proprietarul caută să demoleze unitatea sau să o scoată de pe piața de închiriere
Proprietarul dorește să scoată temporar unitatea de pe piața de închiriere pentru a „efectua îmbunătățiri de capital sau reabilitare”
Proprietarul dorește să efectueze „reabilitare substanțială”
Proprietarul dorește să scoată întreaga clădire de pe piața de închiriere
Proprietarul dorește să recupereze posesia unității pentru mai puțin de 30 de zile pentru a face față problemelor cu vopsea cu plumb, conform prevederilor Codului de sănătate din San Francisco.
Proprietarul dorește să demoleze unitatea pentru a reconstrui

NOTĂ: Dacă proprietarul locuiește și în unitatea de închiriere, el sau ea poate evacua fără o justă cauză. Dacă închiriați spațiu în locuința proprietarului, luați în considerare solicitarea de ajutor.

Numerele 1-4 sunt singurele cazuri care se aplică relației dintre un locatar principal și un sublocatar. Numerele 5-15 trebuie să fie puse în aplicare de către proprietar și, de obicei, trebuie să conducă la evacuarea tuturor chiriașilor, inclusiv a chiriașilor principali (deci nu încercați să-l convingeți pe proprietarul dvs. să le pună în aplicare, cu excepția cazului în care sunteți în regulă să fiți dați afară).

Cauze doar 1-4

Să examinăm cauzele juste unul câte unul.

Doar cauza # 1: chiriașul a încetat să mai plătească chiria, plătește frecvent cu întârziere sau răsfoiește frecvent cecurile.

Dacă locatarul dvs. încalcă contractul de închiriere fumând în unitate, păstrând un animal de companie, făcând modificări neautorizate unității etc., este posibil să aveți un caz bun de evacuare.

Asigurați-vă că înregistrați când și cum sublocantul a încălcat contractul de închiriere. Este posibil să fie necesar să utilizați aceste informații mai târziu dacă încearcă să lupte împotriva evacuării.
Emiteți o notificare de 3 zile pentru a corecta sau a elibera.
Dacă el / ea nu a corectat încălcarea sau a renunțat la sediu, începe procesul de evacuare legală.
Dacă el / ea a corectat încălcarea, este posibil să fiți în continuare capabil să evacuați, dar va trebui să demonstrați că sublocatarul încalcă în mod obișnuit și grav contractul de închiriere.

Doar cauza # 3: chiriașul creează o pacoste, dăunează proprietății sau „creează o interferență substanțială cu confortul, siguranța sau bucuria proprietarului sau a altor chiriași din clădire”.

Din păcate, acesta este cel mai dificil de aplicat. Ființa umană oribilă nu plătea târziu, nu încălca contractul de închiriere sau nu făcea nimic ilegal, dar ne-am gândit cu siguranță că îl avem cu numărul 3. A ales în mod constant lupte verbale, a făcut multe zgomote și ne-a ținut treji oricând. Am consultat un avocat cu privire la evacuarea acestuia din aceste motive. Avocatul a explicat că, din moment ce limbajul # 3 este atât de vag, instanțele sunt foarte reticente în aplicarea acestuia.

Practic, pentru a evacua din aceste motive, locatarii principali trebuie să demonstreze că sublocatarul îi pune în pericol sau îi amenință cu comportamentul său sau să demonstreze prin dosarele poliției că sublocatarul a avut plângeri frecvente de zgomot, a provocat o tulburare internă etc.
Practic, avocatul ne-a spus să nu ne deranjăm încercarea de a evacua cu Just Cause # 3, deoarece aceasta se va reduce doar la o situație în care a spus / a spus în instanță și că dovezile ar trebui să fie extrem de explicite și convingătoare pentru a fi evacuabile.

Doar cauza # 4: chiriașul desfășoară activități ilegale asupra proprietății.

În cazul în care sublocuitorul dvs. se angajează într-un comportament ilegal asupra proprietății, aveți un caz extrem de puternic de evacuare.

Infracțiunea trebuie să fie gravă și să implice unitatea (de exemplu, sublocantul dvs. face metamfetamină în camera sa sau se ocupă de prostituție pe proprietate).
Informați imediat proprietarul și poliția. Este posibil să trebuiască să demonstrați că sublocantul dvs. desfășura activități ilegale, iar un raport al poliției este într-adevăr singura modalitate de a face acest lucru.
Acordați o notificare de 3 zile pentru a elibera.
Dacă sublocatarul nu a părăsit proprietatea în 3 zile, începe procesul de evacuare legală la instanțe.

Povestea noastră

În cele din urmă, eu și colegii mei de cameră nu aveam motive pentru a evacua Ființa umană oribilă. Dar ne-am reunit și toți l-am rugat să plece. A fost de acord, fie pentru că nu știa că nu îl putem evacua legal, fie pentru că pur și simplu nu dorea să locuiască cu alte 3 persoane care au refuzat să-și tolereze comportamentul rău. El și-a luat timpul găsind un loc nou și am fost neputincioși să accelerăm procesul, dar după o lună, în cele din urmă s-a mutat.

(Nu fără a ne face lucrurile nenorocite, desigur. El și-a lăsat camera în dezordine dezgustătoare, a țipat în fața noastră, a refuzat să-și plătească ultimele zile de chirie și a lăsat ușa din fața casei noastre larg deschisă când a terminat de mutat. Dar oricum am prăjit cu toții ziua, am fost atât de bucuroși că l-am dus.)

Cum să vă protejați de un substanț rău

A trebuit să trecem printr-o experiență nenorocită cu Ființa umană oribilă, dar am învățat multe despre legile de subînchiriere și evacuare. De asemenea, am corespondat cu Uniunea Locatarilor din San Francisco prin e-mail și am primit câteva sfaturi bune pentru a ne asigura că aceeași situație nu ni s-a mai întâmplat. Iată câteva sfaturi:

Asigurați-vă că sublocatarul dvs. este aprobat de proprietar sau de administratorul proprietății înainte de a-l muta.
Elaborați un acord scris de sub-chiriaș în care sublocantul renunță la drepturile sale la protecția Just Cauze. Acest lucru este perfect legal și permite chiriașilor principali să evacueze pe locatari din alte motive decât cele 15 Cauze Dreptate.
Includeți în acordul dvs. de sub-chiriaș scris că prima lună de ședere în unitate este pe bază de probă și că, dacă toți chiriașii principali sunt mulțumiți de situație, sublocatarului i se va permite să rămână, dar dacă nu, sublocantul va fi de acord să elibereze în acel moment.
Încărcați subalocații o depunere, chiar dacă nu este necesară de către proprietarul dvs. sau de administratorul proprietății, și includeți cazuri specifice în care o parte din banii depozitului pot fi reținuți în contractul dvs. de sub-chiriaș (de exemplu pentru a acoperi chiria neplătită, utilitățile neplătite, daunele aduse).

Exemplu de acord de subtenant

Iată acordul pe care îl folosesc pentru a-l subînchiria acum. Asigurați-vă că acordul dvs. este semnat și datat de către locatar și de către toți chiriașii principali. Fiecare persoană ar trebui să aibă propria copie semnată și datată, iar proprietarul ar putea dori și o copie.

Acord Subtenant pentru

Înțeleg că îmi pot încheia reședința în orice moment și, din orice motiv, cu condiția să dau o notificare cu 30 de zile masteratilor.

Înțeleg că depozitul meu de garanție îmi va fi returnat la restituirea locațiilor către chiriașii principali, dar că banii pot fi reținuți pentru daune aduse localului, chirie neplătită sau utilități neplătite.

Prin urmare, renunț la dreptul meu de a cauza o protecție justă și sunt de acord că pot fi evacuat din orice motiv, inclusiv din alte motive decât cauzele evictibile, atâta timp cât chiriașii principali oferă un preaviz de 30 de zile pentru a elibera sediul.

Sunt de acord să plătesc un depozit pentru un singur dormitor și o chirie lunară, atâta timp cât rămâne chiria totală pentru casă.

Înțeleg că rezidența mea este în așteptarea unei perioade de încercare de o lună. Înțeleg că rezidența mea este, de asemenea, în așteptarea aprobării de la administratorul proprietății.

Înțeleg că voi fi responsabil pentru o parte din utilități împărțite în mod egal între ocupanți.

Lecturi suplimentare

San Francisco Tenants Union

Această pagină conține o explicație a celor 15 cauze juste ale evacuării.
San Francisco Rent Board

Această pagină oferă mai multe informații cu privire la cauzele juste ale evacuării