Introducere în trusturile de investiții imobiliare (reit) și societatea în comandită limitată (mlp)

Acest articol simplifică înțelegerea REIT și MLP.

Trent Szmolnik

Ce este un REIT?

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care ajută la finanțarea imobilelor cu scopul de a produce venituri. Unele REIT dețin și proprietățile imobiliare. REIT-urile sunt foarte asemănătoare cu fondurile mutuale în modul în care sunt modelate, deoarece oferă investitorilor lor un flux de venituri cu multă diversificare. REIT plătesc aproape tot venitul pe care îl primesc sub formă de dividende acționarilor. Acționarii răspund plătind impozitul pe venit aferent dividendelor respective.

REIT-urile sunt o modalitate fantastică pentru oameni de a adăuga proprietăți imobiliare la scară largă în portofoliul lor, în același mod în care și-ar pune banii în alte industrii prin achiziții de acțiuni. Atunci când o acțiune are rezultate bune într-un anumit trimestru, acționarul profită printr-un preț crescut al acțiunilor și / sau dividende. La fel se întâmplă și cu REIT-urile. DACĂ investițiile lor se comportă bine într-un anumit an, acționarii lor beneficiază.

REIT-urile sunt tranzacționate la bursele majore la fel ca acțiunile obișnuite, dar există și unele REIT-uri care sunt complet private și nu sunt listate. Când ne referim la REIT-uri, vorbim de obicei despre REIT-uri de capitaluri proprii sau REIT-uri ipotecare. REIT-urile de capital sunt concepute pentru a genera venituri prin colectarea chiriei pe proprietăți sau prin vânzarea acelor proprietăți. REIT-urile ipotecare fac bani investind în credite ipotecare sau în titluri de valoare ipotecare. Creditele ipotecare sunt legate atât de proprietăți comerciale, cât și rezidențiale.

În economia actuală, REIT joacă un rol major în economie. Acestea sunt legate de atâtea unități, cum ar fi apartamente, spitale, industrii, case de bătrâni, centre comerciale, depozite pe termen lung, locuințe pentru studenți și multe altele. Studiile efectuate de companii de consultanță arată că REIT dețin proprietăți în fiecare stat din Statele Unite, împreună cu peste 30 de țări diferite din întreaga lume.

Dar cum se califică o companie pentru a fi clasificată ca REIT? Trebuie să investească cel puțin 75% din activele pe care le dețin în imobiliare. În plus, 75 la sută sau mai mult din veniturile lor trebuie să provină fie din chiriile câștigate pe proprietățile lor, din dobânzile la creditele ipotecare în care investesc, fie din proprietățile pe care le vând.

REIT-urile trebuie, de asemenea, să plătească acționarilor 90% sau mai mult din venitul lor impozabil sub formă de dividende. Sunt entități impozabile care sunt administrate fie de un consiliu de administrație, fie de un consiliu de administrație. Aceștia trebuie să aibă cel puțin 100 de acționari, iar cinci sau mai puțini acționari să nu aibă mai mult de 49% din acțiunile de pe piață.

Ce este un MLP?

Un Masters Limited Partnership, sau MLP, este o formă de societate în comandită limitată care se tranzacționează pe piața de valori. Societatea în comandită limitată Masters are tipuri de parteneri: asociați în comandită și parteneri generali. Societățile în comandită sunt responsabile pentru furnizarea de capital către MLP, în timp ce primesc o parte din fluxul de numerar al MLP ca distribuții de venit. Între timp, partenerul general este responsabil pentru gestionarea afacerilor MLP, în timp ce salariul lor este legat de performanța entității în timpul stagiului.

În termeni legali, parteneriatele sunt definite ca un MLP atunci când parteneriatul obține cel puțin 90% din fluxul său de numerar din mărfuri, resurse naturale sau întreprinderi imobiliare. MLP sunt o oportunitate interesantă de investiții pentru persoane fizice, deoarece oferă avantajele fiscale ale unei societăți în comandită limitată, oferind în același timp investitorilor lichiditatea de a cumpăra într-o companie cotată la bursă. Beneficiile fiscale se referă la faptul că societatea nu este obligată să plătească impozite pe banii pe care îi câștigă, dar dividendele primite de deținătorii de unități sunt impozitate.

În Statele Unite, MLP joacă un rol imens în infrastructura energetică a națiunii. MLP-urile sunt responsabile pentru transportul, depozitarea și prelucrarea diferitelor hidrocarburi, cum ar fi petrolul, gazele naturale, lichidele gazoase și alte produse rafinate. Gândiți-vă la aceste MLP ca la un sistem național de autostrăzi, în care mașinile plătesc „taxe” ori de câte ori călătoresc dintr-un stat în altul. MLP-urile implicate în infrastructura energetică realizează un venit constant prin taxele plătite de companiile care trebuie să transporte hidrocarburi de la sursă la client.

Ceea ce este interesant este faptul că veniturile generate de MLP nu depind neapărat de prețurile petrolului sau gazelor naturale într-un anumit trimestru sau an. Chiar și atunci când prețul gazului devine cu adevărat scăzut, taxa pe marfa nu se modifică - deoarece taxa este legată de volumul livrat. Un alt beneficiu pentru MLP-urile legate de energie îl constituie acoperirea inflației încorporată în cadrul majorității contractelor de taxare. Taxa percepută pentru transportul hidrocarburilor crește după câțiva ani, pentru a ține pasul cu inflația din economia națiunii.

Investiția în REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP este o societate în comandită pe acțiuni formată din Cheniere Energy, Inc. Compania operează prin operațiuni de lichefiere și regazificare la segmentul terminalului Sabine Pass LNG.

Riscurile investițiilor în REIT și MLP

În timp ce ambele REIT și MLP diferă prin modul în care sunt structurate, premisa ambelor este foarte similară. Aceștia plătesc o mare majoritate a câștigurilor lor acționarilor sau investitorilor. REIT-urile sunt obligate din punct de vedere legal să furnizeze acționarilor cel puțin 90% din câștigurile lor, ceea ce înseamnă că rămân cu foarte puțin spațiu de mișcare într-un anumit trimestru sau an. Când lucrurile merg bine, investitorii ar putea vedea dividende semnificative. Dar dacă REIT trece printr-o vrăjeală proastă, ar putea rezulta un bust complet. Iar REIT-urile asociate cu titluri ipotecare reduc adesea dividendele pe care le plătesc atunci când ratele dobânzilor cresc sau ratele creditelor ipotecare cresc.

Investițiile REIT sunt întotdeauna un risc atunci când piața imobiliară se confruntă cu o recesiune. Este important ca investitorii care își pun banii în REIT să aibă o înțelegere a evoluției pieței imobiliare a țării. Atunci când investiți în MLP, este important ca investitorii să privească dincolo de dividende mari. În general, este recomandat să căutați MLP-uri cu o istorie lungă de a avea suficienți bani la îndemână. Aceste MLP sunt mult mai puțin susceptibile de a se prăbuși.

Chiar și cu REIT-uri, este o idee bună să analizați istoricul plăților dividendelor, deoarece este mai important decât un an sau doi dintr-un randament de dividend de 15 sau 16%. Uneori, mersul cu un REIT plătind randament de dividend de șapte sau opt la sută timp de zece ani consecutivi este calea de urmat, deoarece au o experiență în menținerea succesului lor.

Graficul prețurilor Realty Income Corporation (O).

Avantajele REIT-urilor

Există câteva motive majore pentru care investitorii ar putea dori să-și pună banii în REIT. Diversificarea este un bonus imens, deoarece REIT-urile prezintă adesea puțină corelație cu performanța pieței bursiere. Iar dividendele plătite de REIT sunt imense, în comparație cu cele plătite de acțiunile tradiționale. De asemenea, sunt foarte ușor de cumpărat și vândut, ceea ce este atractiv pentru investitorii care ar putea dori să dețină un REIT doar pentru o perioadă scurtă de timp.

Analiza statistică a arătat că multe REIT-uri listate la bursă depășesc S&P, Dow Jones și NASDAQ. De asemenea, sunt incredibil de transparente, deoarece trebuie să respecte aceleași condiții de reglementare ca și alte companii cotate la bursă. Raportarea lor financiară este, de asemenea, identică cu o companie care își pune acțiunile pe piață.

Avantajele MLP-urilor

Majoritatea MLP-urilor oferă un randament de la șase la șapte procente, în timp ce produc, de asemenea, fluxuri de numerar stabile și consistente în fiecare an. Distribuțiile de numerar furnizate de MLP sunt destul de ușor de prezis, ceea ce este excelent pentru investitorii care caută stabilitate. Deoarece MLP-urile nu sunt împovărate prin plata impozitelor, acestea au un cost de capital mult mai mic decât majoritatea celorlalte companii. MLP-urile sunt capabile să desfășoare proiecte pe care entitățile impozabile ar putea să nu le considere fezabile.

Câștigurile de capital sunt unul dintre cele mai mari beneficii pentru o companie de a trece la structura MLP. În loc să se confrunte cu dubla impozitare, care este comună pentru corporații, MLPS sunt impozitate numai atunci când sunt primite distribuții.

Consecințe fiscale - MLP

MLP-urile sunt impozitate la returnarea capitalului, în timp ce investitorii trebuie să se ocupe de formularul de impozitare K-1 atunci când dețin MLP-uri. Este un instrument complicat de pregătire a impozitelor, dar există o mulțime de contabili sau formulare de impozitare online care pot ajuta procesul să devină puțin mai dificil.

Un alt aspect negativ în legătură cu MLP-urile este că acestea nu se potrivesc cu IRA-urile din cauza UBTI sau a venitului impozabil independent al afacerii. MLP generează adesea acest tip de venit prin operațiunile lor. Dacă deținerile pe care le dețineți sunt suficient de mari pentru a rezulta într-o factură fiscală UBTI de peste 1.000 USD, poate fi necesar să plătiți impozite pe UBTI, chiar dacă MLP este plasat în contul dvs. amânat de impozite.

Însă MLP-urile au și multe beneficii fiscale. Să ne spunem că ați cumpărat unități în valoare de 100.000 USD într-un MLP. În primul an, vi se acordă 6.000 USD în distribuții trimestriale. La sfârșitul anului, aflați că aceste distribuții au constituit un venit total de 6.000 USD și o depreciere de 5.000 USD. Ați scădea cei 5.000 de dolari din cei 6.000 de dolari pentru a obține suma pe care veți plăti impozit - 1.000 de dolari. Chiar dacă vă aflați într-o categorie de impozite foarte ridicată, care percepe 50% din impozite, veți ajunge să plătiți doar 500 USD în impozite pe 6.000 USD de venit.

Consecințele fiscale ale MLP sunt mai bine înțelese prin analiza rentabilității capitalului și a costului. Rentabilitatea capitalului este plata pe care o garanție, cum ar fi REIT sau MLPS, o efectuează unui investitor din fonduri care nu derivă din venitul lor net. Baza de cost se referă la prețul inițial al unui activ în scopuri fiscale, ajustat pentru orice dividende sau distribuții. Uneori se numește baza de impozitare. La plata impozitelor, investitorii își pot determina câștigul de capital, care se referă la diferența dintre baza costului și valoarea curentă de piață a activului.

Cu MLP-uri, nu trebuie să plătiți imediat impozite pe deținerile dvs. - în schimb, le puteți deduce din baza costurilor. Dar dacă vindeți unități MLP, trebuie să plătiți impozite pe unitățile vândute. Așadar, menținerea MLP-urilor pe termen lung are sens pentru mulți investitori, deoarece aceștia pot aștepta ca baza costurilor să ajungă la 0 USD, ceea ce înseamnă că impozitul lor este amânat permanent.

Consecințe fiscale - REIT

Deși perspectiva ca REIT să nu fie taxată pe profiturile lor este atrăgătoare pentru investitori, aceștia trebuie să rețină că impozitul pe venit se datorează dividendelor pe care le primesc. În plus, REIT trebuie să se ocupe de impozitul pe proprietate asupra diferitelor participații ale acestora. Pentru unele REIT, impozitul pe proprietate poate reprezenta până la 25% din cheltuielile de funcționare.

Dividendele plătite de REIT sunt impozitate ca venit obișnuit deținătorului de unități. Dar există cazuri în care dividendele sunt considerate dividende calificate, ceea ce duce la un impozit pe câștigurile de capital. O mare majoritate a acționarilor REIT își vor plăti doar rata marginală de impozitare pe dividende. De fapt, unele dintre dividendele plătite de către REIT se pot califica ca o rentabilitate a capitalului care nu este impozabilă, ceea ce diferă impozitele pe acele unități până când acestea sunt vândute de către proprietar. Astfel de plăți netaxabile ajung să reducă baza costurilor pentru deținătorul de unități.

Investiția în MLP-uri

Există multe modalități prin care investitorii își pot pune banii în MLP. Una dintre aceste modalități este prin ETF sau Fondul tranzacționat pe bursă, MLP. Fondurile tranzacționate la bursă sunt valori mobiliare tranzacționabile care urmăresc indicii, cum ar fi mărfurile, obligațiunile sau fondurile indexate. Spre deosebire de fondurile mutuale, ETF-urile se tranzacționează la bursă.

MLP-urile ETF reprezintă o modalitate excelentă pentru investitori de a elimina unele dintre riscurile comerciale asociate achiziționării unui MLPS unic, oferindu-le, de asemenea, beneficii fiscale legate de fondurile tranzacționate la bursă. Însă MLP-urile ETF sunt adesea destul de scumpe, ceea ce investitorii trebuie să aibă grijă.

În cazul în care investitorii nu doresc să facă pasul asupra MLP-urilor ETF, pot lua în considerare și fondurile mutuale care dețin MLP-uri. Fondurile mutuale care își investesc banii în MLP vor permite investitorilor să-și întârzie plățile de impozite pe venitul distribuit până când investițiile sunt vândute. Aceste câștiguri se califică drept câștiguri pe termen lung, ceea ce are ca rezultat o rată de impozitare mai mică decât câștigurile de capital pe termen scurt.

Fondurile mutuale sunt, de asemenea, o opțiune excelentă datorită naturii lor gestionate. A avea un administrator de fonduri mutuale care alege MLP-urile pentru a pune în fond poate face o mare diferență pentru a atenua riscurile acestor active. Prea mulți investitori cred că toți MLP sunt egali. În timp ce investitorii trebuie să plătească taxa de întreținere pentru aceste beneficii, merită luată în considerare pozitivul.

Declinarea responsabilității

Acest articol este doar pentru informare și educație. Nu este o aprobare a unui anumit stoc pentru fond. Consultați brokerul dvs. sau consilierul financiar înainte de a cumpăra și vinde acțiuni.