Costurile reale ale întreținerii amânate

Introducere

Când vine vorba de proprietatea asupra proprietăților imobiliare și chiar a bunurilor personale, bugetele și finanțele acoperă întotdeauna tot ceea ce facem. Nu am avut niciodată un proiect cu un buget nelimitat și niciodată nu mă aștept să am unul. După ce mi-am petrecut cea mai mare parte a carierei văzând lucruri din punctul de vedere al unui arhitect, ultimii mei aproape șapte ani mi-am petrecut văzând aceleași probleme din perspectiva proprietarului. Când trebuie să supraveghezi peste 143 milioane de metri pătrați, chiar și zeci de milioane de dolari (ceea ce sună ca o mulțime de bani) sunt într-adevăr nesemnificative în ceea ce privește nevoile și cererile. Trebuie luate decizii cu fondurile limitate disponibile cu privire la modul de distribuire a acestor fonduri cel mai eficient. Cum obțineți cea mai mare rentabilitate a fondurilor cheltuite?

În acest mediu, adevărata întrebare este cum puteți maximiza valoarea acestor fonduri limitate? Pentru a ajunge la această concluzie, trebuie cântăriți mulți factori. Acest articol va încerca să prezinte unii dintre acei factori complexi interdependenți și să inspecteze acele probleme într-o încercare de a dezvolta o metodologie care să permită factorilor de decizie să creeze instrumente care să permită stabilirea unei priorități mai eficiente a cheltuielilor de întreținere a activelor de capital. Acestea sunt de fapt cheltuieli, dar dacă sunt exploatate într-o manieră strategică, ele devin de fapt mai mult ca o investiție, cu o rentabilitate a investiției (ROI) și alte beneficii.

Fundație - TNSTAFL

Într-una din primele mele clase în Economie 101, instructorul meu a început cursul scriind pe tabloul TNSTAFL. Ne-a întrebat dacă știe cineva ce înseamnă aceste scrisori. După ce nimeni nu a reușit să o corecteze, el a spus apoi: „Nu există un lucru ca un prânz gratuit”. El a întrebat câți credeau că afirmația este adevărată. Mulți au spus că a fost incorect, deoarece există un lucru ca un prânz gratuit. Dacă altcineva plătește pentru asta, motivul prezentat este un prânz gratuit. Mulți din clasă au fost de acord cu această afirmație. Instructorul nostru a continuat să nu fie de acord cu noi, spunând că există un cost chiar dacă nu plătiți prânzul; timpul este costul extras. Ați ales să petreceți timpul la acel prânz pe care îl plătea altcineva, așa că prânzul a avut totuși un cost al timpului dvs. Următoarea discuție a devenit destul de luminantă.Vorbim despre o viziune economică pură a costurilor, sigur că era, și cu siguranță că era corectă, doar că nu era un proces de gândire pe care majoritatea dintre noi îl aveam înainte de acea discuție.

Acest concept a avut un impact imens în restul semestrului, mai ales când am discutat despre costurile de oportunitate. Această discuție a pus bazele studiilor mele în economie care m-au făcut să realizez că există un cost pentru toate; întrebarea este întotdeauna, sunt dispus să plătesc acel cost pentru beneficiul primit? Când începem să privim proprietățile reale și personale din perspectiva proprietarului, acesta devine un concept primordial. Nu contează dacă luați aceste decizii ca individ sau ca parte a unui grup. Nimic nu se schimba; fundamentul este același pentru aceste decizii.

Responsabilități de proprietate

Odată ce se ia o decizie de achiziție a bunurilor reale sau personale, responsabilitatea este un produs secundar inevitabil al acelei achiziții. De exemplu, atunci când cumpărați o mașină, responsabilitatea dvs. de a cumpăra combustibil este implicită. Dacă nu cumpărați combustibilul respectiv, mașina nu continuă să se miște. Forțele exterioare pot necesita responsabilități suplimentare. La fel ca în exemplul anterior al mașinii, statul vă poate cere să purtați și să mențineți asigurări pentru mașina respectivă pentru a conduce mașina. Acest lucru este, de asemenea, implicit, deoarece este de așteptat să respectați legile statului pentru a conduce mașina respectivă.

Schimbarea uleiului devine, de asemenea, parte a acestor responsabilități. Dacă nu schimbați uleiul, veți scurta durata de viață a mașinii respective. Nu pentru a mă întâlni cu mine, dar cei care sunt puțin în vârstă ar putea să-și amintească de reclama Fram Oil Filter, „Poți să mă plătești acum sau poți să mă plătești mai târziu”. Principiul există încă și este în continuare același. Când eram mult mai tânăr, aveam pe cineva pe care îl știu să închirieze o mașină timp de cinci ani. Când s-a apropiat al cincilea an, mașina i s-a defectat și l-am dus la mecanic după ce am remorcat mașina acolo. Mecanicul a întrebat când a fost ultima dată când a schimbat uleiul și a spus niciodată. Pe atunci nu existau uleiuri sintetice pe piață, așa că o schimbare a uleiului era de aproximativ 20 USD la fiecare trei luni. Costul schimbării uleiului din mașina sa în acei cinci ani a totalizat aproximativ 400 de dolari, în timp ce noul motor l-a costat aproximativ 5.000 de dolari pentru instalare.Aceasta reprezintă o creștere substanțială a costurilor pentru întreținerea amânată (sau nu).

Un proprietar priceput de bunuri imobile sau personale va fi capabil să recunoască acest lucru și să găsească o modalitate de a echilibra presiunea crescută de reducere a bugetelor, în timp ce echilibrează prelungirea duratei de viață a activelor de capital. Acest articol va încerca să ofere îndrumări despre cum să echilibreze mulți dintre acești factori interdependenți și să maximizeze viața activelor de capital investite intens.

Ramificări de întreținere diferite

Să începem această discuție cu definirea exact a ceea ce este întreținerea amânată. Cea mai mare greșeală făcută atunci când oamenii sau grupurile utilizează această idee de întreținere amânată este aplicarea completă greșită a acestui principiu. În încercarea de a evita propagarea acestei aplicații greșite, trebuie mai întâi să înțelegem câteva concepte de bază despre ceea ce este cu adevărat întreținerea amânată. Revenind la ceea ce a fost menționat anterior, există un cost asociat tuturor, întreținerea amânată nu face excepție. Pentru a afla care este costul real al întreținerii amânate, trebuie mai întâi să stabilim cum arată costul întreținerii. Voi folosi numerele pentru a ilustra acest principiu, dar aceste numere nu trebuie interpretate ca fiind relaționale cu nimic în special.

Pentru orice investiție de capital, să spunem că costul anual pentru menținerea investiției în condiții bune de funcționare este de 1.000 USD pe an. Acest număr ar trebui să crească pe măsură ce imobilizarea imobilizează, dar nu vom folosi acest factor în acest exemplu, deoarece acest lucru va complica ilustrația dincolo de înțelegerea multor cititori. Deci, veniturile din anul curent au scăzut, nu trebuie cheltuiți 1.000 USD pentru această întreținere necesară pentru acest activ de capital; este necesară o decizie cu privire la ce să facem cu scăderea scurtă a bugetului. Sunt disponibile numeroase opțiuni, fiecare cu propriile costuri asociate fiecărei decizii specifice, ceea ce face ca fiecare să fie o soluție unică pentru situația bugetului scurt.

Cea mai obișnuită soluție astăzi este să o ignorăm, să nu plătim cei 1.000 de dolari și să ne ocupăm de aceasta mai târziu, atunci când veniturile sunt mai bune. Aceasta este absolut abordarea greșită. De obicei nu folosesc cuvinte cu o valoare atât de nelimitată când vorbim despre soluții, dar aceasta este una dintre foarte puținele ori în care un cuvânt atât de puternic este aplicabil în domeniul soluțiilor, care va fi demonstrat pe măsură ce vom continua această discuție. Fiecare persoană sau grup decizional implicat în aceste tipuri de decizii sunt fiduciari într-o formă sau alta. Aceasta înseamnă că sunt obligați să utilizeze cât mai bine fondurile disponibile. Deci, vom continua sub acel parametru special pentru restul acestei discuții; toți factorii de decizie sunt fiduciari. Această ideologie ar trebui să implice că cea mai durabilă poziție este obiectivul pentru orice decizie de gestionare a activelor de capital.

Următorul punct care trebuie recunoscut este faptul că, în orice moment în viitor (imediat sau îndepărtat), cel mai mic cost disponibil pentru orice îmbunătățire a capitalului / reînnoirea clădirii este timpul prezent. În orice moment al viitorului, chiar și în doar câteva săptămâni, costurile vor fi potențial crescute și, cu cât mai departe în viitor, cu atât vor crește costurile. Această creștere va fi cauzată de o mulțime de motive potențiale, costurile materiilor prime, inflația, cererea și oferta, lipsa etc. Deci, orice impact asupra întreținerii amânate trebuie exprimat în termenii acestor creșteri. Aceste costuri proiectate sunt întotdeauna doar atât, proiectate, deci vor varia. Speranța este că varianța va fi doar mică. Dacă variază mai mult de atât; apoi proiecția a fost oprită din anumite motive care trebuie identificate pentru a ajuta proiecțiile viitoare să fie mai exacte.

Datorită acestei relații, costurile crescute ale cheltuielilor viitoare pot fi compensate prin retragerea efectivă a unor fonduri începând de astăzi într-un cont pentru momentul în care lucrările amânate vor fi finalizate. Acest cont fiduciar / escrow ar trebui utilizat pentru a compensa costurile crescute din costurile suplimentare de întreținere amânată, altfel impactul total al acestor costuri suplimentare va trebui absorbit în viitor, creând astfel o presiune suplimentară asupra acestor venituri viitoare. Trucul acestei metode este că proiecția trebuie să fie foarte precisă sau cheltuielile planificate pot crește în mod neașteptat. Apoi, există un sistem hibrid care este o cruce între ambele abordări, care pune deoparte mai mult decât nimic, dar mai puțin decât costul complet al întreținerii fiind amânat. Dacă costul integral al întreținerii este rezervat,atunci întrebarea este de ce amână întreținerea? De aceea, în mod normal, ar fi ceva mai mic decât costul total al întreținerii.

Realizarea a ceea ce costă cu adevărat întreținerea amânată

Așadar, pentru ușurarea ilustrațiilor, să ne întoarcem la acel cost de 1.000 USD care trebuie amânat. Dacă decizia ar fi amânarea întreținerii pentru un an, atunci costurile crescute, cel puțin, ar fi inflaționiste. Dacă acel cost inflaționist ar fi fost de doar două procente, atunci creșterea la 1.000 $ ar fi de 20 $. Dacă costurile cu materiile prime au crescut, spunem cu un procent în același an, atunci va exista un cost suplimentar de 10 USD care va trebui inclus în costurile de întreținere amânată, pentru un total de 30 USD, aducând costul pentru întreținerea amânată la 1.030 USD. Acum nu sună prea mult, dar ce ar fi dacă costurile inițiale pentru această întreținere ar fi de 10.000 ori mai mari sau de 100.000 ori sau mai multe? Puteți vedea cu siguranță cum crește rapid acest număr.

Acum, să spunem că factorii de decizie au pus deoparte creșterea proiectată, spunem cei 30 de dolari. Acum, în ciclul bugetar de anul viitor, tot ceea ce ar fi necesar pentru efectuarea întreținerii necesare ar fi costul inițial de 1.000 USD. Acest lucru ar avea un impact net zero asupra presiunii bugetare de anul viitor, întrucât suma inițială de 1.000 de dolari este în continuare singura obligație necesară pentru a satisface nevoia, dar ar necesita ca 30 de dolari să fie păstrați într-un fel de escrow sau cont fiduciar din bugetul de anul acesta. Cu toate acestea, dacă suma rezervată în bugetul de anul acesta ar fi de 515 USD, costul pentru întreținerea în bugetul de anul viitor ar fi de numai 515 USD, reducând presiunea asupra bugetului de anul viitor. Acum, acest lucru ar avea un impact foarte pozitiv asupra bugetelor ambilor ani, economisind costurile în fiecare ciclu bugetar și realizând totuși întreținerea amânată necesară. Acum, chiar dacă costurile au crescut,a existat un impact mai mic asupra bugetului fiecărui an. Acest cost crescut are un impact mult mai mic în fiecare an. Din nou, imaginați-vă dacă aceste magnitudini au crescut de 10.000 sau 100.000 de ori. Acest lucru planifică din timp sau, așa cum sa spus în programul meu de MBA, gândirea strategică. Acest lucru este foarte simplu.

Acum, să ne uităm la întreținerea amânată care este de peste cinci ani. Inflația ar fi agravată, astfel încât aceeași inflație de două la sută pe an ridică costurile inflaționiste la aproximativ 104 USD. Dacă costurile cu materiile prime cresc la același procent compus pe an, așa cum sa discutat anterior, costurile cu materialele cresc la aproximativ 51 USD, ceea ce face ca întregul cost al întreținerii amânate să fie de 1.155 USD. Din nou, vă puteți imagina impactul acestor costuri dacă acestea au fost mărite de 10.000 sau 100.000 de ori. Nu uitați că aceste calcule nu anticipează creșterea costurilor ca urmare a cererii și ofertei, cum ar fi lipsa sau costurile crescute datorită îmbătrânirii naturii a sistemului (sistemelor), care vor continua să crească aceste costuri de întreținere amânate.

Ceea ce trebuie întotdeauna amintit este că există un cost asociat ori de câte ori se parieză pe întreținere amânată. Nimeni nu poate vedea cu adevărat în viitor, astfel încât prezicerea condițiilor și costurilor viitoare ale pieței prezintă întotdeauna riscul unei proiecții incorecte. Efectuarea acestor proiecții este o formă de artă pe cât este o știință, iar inexactitățile se pot aduna la un număr foarte mare extrem de rapid.

Acum aceasta nu este singura școală de gândire în ceea ce privește întreținerea amânată. O altă abordare pe care am întâlnit-o a fost și mai interesantă și, cu datele limitate pe care le dețin în Agenția noastră, găsesc conceptul de a fi cel puțin în stadion. Acest concept a fost denumit „Regula pătrată inversă pentru întreținerea amânată” dezvoltată de David Geaslin, din grupul Geaslin. Când am fost introdus pentru prima dată la acest concept, voi fi sincer, gândul meu a fost „iadul nu”, nu există nicio modalitate în care acest lucru poate fi chiar aproape de stadion. Numerele au crescut mult prea repede pentru a fi corecte. Acum recunosc, ca unul care se află în întreținerea facilităților, mi-a plăcut foarte mult faptul că aceste numere au crescut rapid, deoarece asta m-ar ajuta să construiesc un caz solid pentru nevoile noastre de reînnoire a clădirilor,dar, în calitate de analist, nu am putut plasa date pentru consumul general care nu ar putea fi susținute sau ar putea fi contestate în mod substanțial. Chiar și directorul adjunct de finanțe al Agenției mele a susținut aceleași sentimente și preocupări. Apoi am luat câteva proiecte pe care agenția noastră le-a finalizat recent pentru a „inginera invers” costurile pentru a testa dacă acest lucru a fost chiar apropiat și, spre uimirea mea, s-a dovedit practic. Acum voi fi primul care va recunoaște că nu este o echivalență matematică, deoarece nu a ieșit exact cu costul, dar apropierea a fost dincolo de surprinzătoare. Aproape că era uimitor la umbră. Așadar, aș prezenta acest concept nu ca o axiomă matematică sau drept, ci mai degrabă ca un concept sau principiu general.Apoi am luat câteva proiecte pe care agenția noastră le-a finalizat recent pentru a „inginera invers” costurile pentru a testa dacă acest lucru a fost chiar apropiat și, spre uimirea mea, s-a dovedit practic. Acum voi fi primul care va recunoaște că nu este o echivalență matematică, deoarece nu a ieșit exact cu costul, dar apropierea a fost dincolo de surprinzătoare. Aproape a fost uimitor la umbra sa. Așadar, aș prezenta acest concept nu ca o axiomă matematică sau drept, ci mai degrabă ca un concept sau principiu general.Apoi am luat câteva proiecte pe care agenția noastră le-a finalizat recent pentru a „inversa” costurile pentru a testa dacă acest lucru a fost chiar apropiat și, spre uimirea mea, s-a dovedit practic. Acum voi fi primul care va recunoaște că nu este o echivalență matematică, deoarece nu a ieșit exact cu costul, dar apropierea a fost dincolo de surprinzătoare. Aproape că era uimitor la umbră. Așadar, aș prezenta acest concept nu ca o axiomă matematică sau drept, ci mai degrabă ca un concept sau principiu general.Aproape că era uimitor la umbră. Așadar, aș prezenta acest concept nu ca o axiomă matematică sau drept, ci mai degrabă ca un concept sau principiu general.Aproape că era uimitor la umbră. Așadar, aș prezenta acest concept nu ca o axiomă matematică sau drept, ci mai degrabă ca un concept sau principiu general.

Acest concept este foarte de bază. Dacă luați costul întreținerii inițiale și permiteți întreținerea necesară să treacă la următorul nivel de eșec înainte de a acționa, veți constata că costurile pentru repararea respectivă, la nivelul de eșec crescut, vor costa real aproape pătratul costului inițial al întreținerii nesatisfăcute. De exemplu, o scurgere în acoperiș are un cost de 500 USD pentru reparare și se determină că reparația va întârzia, deoarece nu există loc în bugetul acestui an. Anul viitor, deoarece nu a fost o problemă raportată, a întârziat încă un an și așa mai departe. În cele din urmă, gălețile trebuie așezate sub scurgeri în timpul furtunilor de ploaie. Izolația trebuie acum înlocuită, garanția acoperișului este anulată deoarece scurgerile nu au fost reparate sau raportate. Acum este posibil ca o parte din punte de acoperiș să fie necesară înlocuire,o parte din tavan trebuie înlocuită, apa a pătruns în corpurile de iluminat care trebuie înlocuite, poate pereții au fost deteriorați și necesită înlocuirea și revopsirea plăcii de gips, poate o parte din pardoseală trebuie îndepărtată și înlocuită, se poate forma material organic (mucegai); puteți vedea cum daunele secundare cauzate de lipsa acțiunii inițiale au crescut acum la proporții uriașe. Acum întreaga reparație va costa 10.000 de dolari. Nu uitați să adăugați costul pentru relocarea utilizatorilor spațiului respectiv în timp ce se fac reparații. Cu cât crește costurile totale? Începe să pară foarte mare, foarte rapid.se poate forma material organic (mucegai); puteți vedea cum daunele secundare cauzate de lipsa acțiunii inițiale au crescut acum la proporții uriașe. Acum întreaga reparație va costa 10.000 de dolari. Nu uitați să adăugați costul pentru a muta utilizatorii spațiului respectiv în timp ce se fac reparații. Cu cât crește costurile totale? Începe să pară foarte mare, foarte rapid.se poate forma material organic (mucegai); puteți vedea cum daunele secundare cauzate de lipsa acțiunii inițiale au crescut acum la proporții uriașe. Acum întreaga reparație va costa 10.000 de dolari. Nu uitați să adăugați costul pentru a muta utilizatorii spațiului respectiv în timp ce se fac reparații. Cu cât crește costurile totale? Începe să pară foarte mare, foarte rapid.

Acum, vreau să mă întorc chiar înainte de a fi stabilită reparația de 500 USD. Acest tip de reparații nu se găsește aproape niciodată până când nu a fost făcut un raport și nu a fost emisă o comandă de întreținere, ceea ce înseamnă că un ocupant a făcut un raport despre o problemă vizibilă. Până atunci, este chiar prea târziu; se produc deja pagube secundare. Dacă PM de acoperiș se făcea cel puțin de două ori pe an, așa cum ar trebui, această problemă ar fi fost probabil descoperită cu mult înainte ca scurgerile de apă să își facă loc în spațiul ocupat. Chiar dacă ați plătit unei persoane 25 de dolari pe oră pentru a merge pe acoperiș de două ori pe an și a fost nevoie de o oră pentru a inspecta acel acoperiș, ceea ce nu ar trebui să dureze atât de mult timp pentru un inspector de acoperiș cu experiență, este posibil să fi găsit această posibilă scurgere atunci când nu ar fi costat aproape nimic de reparat. Apropo, ce este 25 $ pătrat? Răspunsul 625 $,nu atât de departe de reparația de 500 de dolari este? Poate că există o bază pentru această regulă pătrată inversă? Tu ești judecătorul.

Reînnoirea clădirii - cea mai bună acoperire împotriva costurilor de înlocuire

Pe măsură ce continuăm această discuție, vreau să reamintesc tuturor exemplul schimbării uleiului discutat mai devreme. Atunci când factorii de decizie nu reușesc să păstreze bunurile de capital în stare bună, se vor epuiza prematur, ceea ce va avea un impact negativ asupra bugetelor viitoare și, cunoscând Legea lui Murphey, nu va fi niciodată într-un moment bun. Când investiți într-o investiție de capital, cum ar fi o clădire, milioane de dolari sunt expuși riscului potențial. Dacă clădirea se uzează prematur, atunci resursele au fost risipite; invers, atunci când se extind dincolo de speranța lor de viață, se construiește echitatea. Aceasta ar trebui să fie o ecuație foarte simplă.

Această extindere a vieții la un activ de capital se realizează prin două procese distincte, reînnoirea clădirii și întreținerea preventivă. Ambele sunt în esență aceleași, înlocuirea sistemelor concepute să se uzeze ca mijloc de a adăuga viață activelor de capital. Majoritatea tuturor sistemelor sunt concepute să se uzeze practic la un moment dat; dacă vorbim despre frâne, curele, bujii etc. într-o mașină; sau acoperișul, HVAC, sistemul de alarmă la incendiu etc. dintr-o clădire, toate au cicluri de viață. Scopul principal este de a prelungi durata de viață a clădirii. Principala diferență între întreținerea preventivă (PM) și reînnoirea clădirii este ciclul în care au aceste sisteme. Abordarea generală a literaturii academice / de studiu la care am fost expusă este că, dacă ciclul de înlocuire este mai mic de un an, este PM,mai mult de un an este reînnoirea clădirii. În afară de ciclurile PM și reînnoirea clădirii sunt practic aceleași. Atunci când se efectuează lucrări de întreținere, fie sub reînnoirea PM sau a clădirii, viața este adăugată sau extinsă la activul de capital. Acest lucru ridică acum următoarea întrebare, care este o cantitate adecvată de resurse pentru a aloca pentru această reînnoire PM / clădire?

Pentru început, această cantitate este întotdeauna exprimată în termeni de costuri pentru construcția nouă. Acest lucru este denumit uneori și costuri de înlocuire. Motivul pentru care aceste costuri de reînnoire PM / clădire sunt exprimate în termeni de costuri de construcție noi este că costul final al reînnoirii sistemului se găsește la sfârșitul ciclului de viață, atunci când sistemul trebuie înlocuit complet. În acest caz, înlocuirea finală este înlocuirea întregului sistem de construcție ca cost final de viață. De aceea, acest lucru este exprimat în termeni de costuri de construcții noi. Acest cost este exprimat ca 1-2 procente din costurile de construcții noi pe an, pe baza literaturii academice / de studiu pe care am citit-o.

Deci, pentru a continua acest concept, dacă costul de înlocuire al unui anumit tip de clădire și ocupare este de 225 USD pe picior pătrat, suma cheltuită pentru clădirea respectivă pentru reînnoirea PM / clădire ar trebui să fie cuprinsă între 2,25 USD - 4,50 USD pe picior pătrat pe an. Dacă clădirea ar avea 100.000 de metri pătrați, aceasta s-ar extinde până la undeva între 225.000 - 450.000 de dolari pe an pentru acea clădire. Puteți vedea cum se adaugă acest lucru foarte repede. Cu toate acestea, această întreținere ar putea adăuga ani la viața clădirii. Dacă adăugați la viața clădirii, se creează capitaluri proprii. Aici cheltuielile de întreținere pot începe să acționeze mai mult ca investiții.

Acum, dacă portofoliul de metri pătrați este de milioane de metri pătrați, puteți vedea cât de rapid poate crește costul pentru reînnoirea PM / clădire, creând astfel necesitatea unui program de întreținere amânată eficient.

Gânduri de închidere

Cea mai mare investiție pe care o facem ca indivizi și organizații este în activele noastre de capital. Furnizarea acelor active cu cea mai lungă speranță de viață este esențială pentru un tipar de supraviețuire durabil pentru orice persoană sau organizație. Când transformăm cheltuielile în investiții, construim capitaluri proprii, aducând astfel valoare adăugată ca proprietari. Aceasta este responsabilitatea primară (și singura) a unui fiduciar. Întreținerea amânată, la fel ca toate lucrurile bazate pe buget, trebuie să se întâmple din când în când veniturile nu sunt cele așteptate, dar dacă se aplică în mod corespunzător, nu va costa individului sau organizației cantități uriașe de resurse prematur sau în ciclurile bugetare viitoare.

Chiar și în societatea noastră „aruncată”, majoritatea clădirilor ar trebui să aibă o durată de viață de cel puțin 50 de ani, dar dacă ne reatribuim (nu creștem, neapărat) costurile inițiale de construcție, putem prelungi acea viață la 70 de ani. Când folosim PM și reînnoirea clădirii în mod adecvat, putem fi capabili să prelungim viața clădirii chiar mai mult. Odată ce clădirea supraviețuiește dincolo de speranța sa de viață inițială, acum creează echitate care poate fi folosită pentru a reconstrui odată ce viața clădirii este depășită. Acolo este faptul că perspectivele de întreținere oferă cu adevărat o rentabilitate a investiției, dar acesta este jocul de așteptare pe termen lung și nu ceea ce posedă fiecare factor de decizie.