Ingineria valorii: proces sau concentrare?

Introducere

În câteva săptămâni scurte, voi împlini 40 de ani de când am intrat pentru prima dată în biroul unui arhitect, soarele răsărind în zorii carierei mele. La 17 ani, habar n-aveam unde va duce acea cale și privirea înapoi era tot ce se putea spera. În timp ce mă apropi de ultima treime a carierei mele, nu aș fi schimbat nimic în întreaga mea carieră. În acest stadiu, cred că s-ar putea spune că sunt un „om de stat mai în vârstă” în profesia mea. Asta aproape sună ca un titlu distinctiv, deoarece titlurile merg oricum. Pe măsură ce un anumit subiect s-a prezentat încă o dată în practica mea, am început să mă gândesc la cariera mea, aducând sentimente și gânduri care reflectă sentimentele pe care tocmai le-am exprimat. Atât de mult pentru amintiri, acum să trecem la subiectul pe care am vrut să îl discut.

Mentoratul și predarea au fost întotdeauna un atribut conducător al carierei mele. Învăț ceva și am doar o nevoie neîncetat de a-l împărtăși altora. Aceasta face parte din ceea ce am considerat întotdeauna ca trecerea lanternei către următoarea generație de profesioniști. Vreau să discut despre un concept adesea abuzat, ingineria valorii (VE), care poate fi un instrument foarte eficient sau un potențial cancer în industria construcțiilor, care poate costa foarte mult întreaga societate. La fel ca multe lucruri din viață, atunci când se utilizează corect, VE poate fi un instrument incredibil de puternic. Atunci când este aplicat în mod necorespunzător, acesta devine o povară pentru întreaga societate prin crearea de facilități care devin gropi de bani și neplăceri. Adesea, aceste lămâi sunt vândute unui cumpărător nebănuit, ca opritor. Ca o notă secundară, mă întreb adesea în ce măsură nedivulgarea devine neetică, nu doar ilegală,și cât de multă perspectivă asupra caracterului adevărat al unora. Sunt sigur că am fost cu toții acolo la un moment dat, când am simțit că am obținut cu adevărat sfârșitul scurt al tranzacției.

Responsabilitatea proprietarilor, proiectanților și constructorilor de clădiri

Sunt foarte puțini cei care pot susține că o parte dintre ei pot trăi pe această piatră timp de 100 de ani sau mai mult. Industria construcțiilor este doar una dintre acele foarte puține industrii în care lucrătorii pot face cu adevărat astfel de afirmații în mod legitim. Gândește-te la asta, atâta timp cât clădirea la care ai lucrat există, o parte din tine va exista pe această planetă. Wow! Puțini pot pretinde o astfel de moștenire și pot fi exacți. Această perspectivă ar trebui să-i conducă pe profesioniștii din industria construcțiilor la un nou nivel, o ideologie și practică durabilă, pe termen lung. Din păcate, aceasta nu este întotdeauna punctul de vedere al celor din industria construcțiilor. Într-un articol anterior, m-am referit la acest fenomen de miopie. După cum am afirmat în acel articol,următorul citat a fost furnizat în convenția națională a Institutului American de Arhitecți din 1984 (AIA) și mi se pare atât de important încât vreau să citez din nou articolul:

„De prea multe ori, tu, arhitectul, împotriva judecății tale mai bune, mergi împreună cu clienții tăi… permiteți-vă să fiți intimidați de dezvoltatori, constructori și proprietari care doresc să obțină profituri rapide în detrimentul întregii noastre societăți… Din păcate, eu Am ajuns la această concluzie după ce am construit mulți ani și am făcut multe greșeli și am descoperit pe cont propriu că cu cât investiția în „linia de sus” este mai mare, cu atât rezultatele pe linia de jos sunt mai mari. Cred că tu (Arhitectul) ar fi trebuit să-mi spui asta cu mult timp în urmă. ”

Herman Chanen, președinte și președinte al consiliului de administrație

Chanen Construction Company

1984 Convenția națională AIA

publicată în Architecture Record, iunie 1984

Acest citat ilustrează potențialul de cancer pe care îl poate deveni VE dacă este utilizat cu focalizare și proces greșit. Voi discuta aceste două într-o clipă. Înainte de a intra în acea parte a acestei discuții, vreau să încep discuția punând ochelari pe care ne vor ajuta să înțelegem ramificațiile acestor decizii VE.

Motivul real al VE

Nu este necesară acoperirea cu zahăr sau iluzie, nu există un buget nelimitat în nimic, dar mai ales în construcții. Pentru a fi clar, permiteți-mi să spun că într-un alt mod; nu există un buget nelimitat! Sper că este clar pentru toată lumea care citește acest lucru. Ca atare, nu va exista niciodată suficientă finanțare pentru a face tot ce ați putea dori să faceți atunci când construiți o facilitate. Se va aștepta ca aceste facilități să aibă o durată de viață de 40 sau 50 de ani și, mai mult decât probabil, se va aștepta să supraviețuiască peste 70 de ani în multe cazuri. Adică patru, cinci, poate fi chiar șapte decenii. Îți întărește un cadru de viață viu în mintea ta? Acum puteți obține o impresie reală despre ceea ce am spus mai devreme despre moștenire.

Având nevoie de longevitate și având fonduri limitate, devine imperativ ca valoarea să fie mărită pentru fiecare investiție de sistem într-o instalație. Pentru a o spune într-un alt mod, majoritatea fiecărui sistem de construcții vor fi înlocuite cel puțin o dată pe durata de viață a acelei instalații. Cum luăm cele mai bune decizii de investiții? Cea mai bună cale este costul ciclului de viață, dar aceasta este o discuție pentru altă dată. În afară de costul ciclului de viață, cel mai comun mod de a controla costurile este prin ingineria valorii (VE). Am văzut VE adus într-un proiect prin două metode de bază. Primul, ca parte a întregului proces de planificare / construcție de la due diligence la cumpărarea imobilului prin ocuparea facilității finalizate. Al doilea, când s-a stabilit că costurile de construcție au depășit bugetul stabilit.Prima este o abordare proactivă, a doua este reactivă. Cine ar dori să ghicească care dintre ele va aduce cele mai bune și cele mai bune rezultate?

Oricare dintre aceste abordări va avea același obiectiv pe termen scurt, reducând costurile inițiale. Necunoscutul este care dintre ele va avea cel mai mare detriment pentru instalație pe măsură ce clădirea îmbătrânește. Să le reamintesc fiecărui cititor că la fel ca și corpul uman, clădirile îmbătrânesc. Acesta este un adevăr de neevitat. Așa cum costă mai mult pe măsură ce îmbătrânim, adică programări medicale, ochelari etc., același lucru este valabil și pentru clădiri. VE poate deveni potențial un cancer atunci când scurtează speranța de viață a instalației sau crește costurile de vârstă peste ceea ce s-ar aștepta în mod normal pentru o instalație de acea vârstă și tip comparabil. Gândiți-vă în acest fel, dacă acoperișul ar trebui să dureze 20 de ani, iar în anul 10, acoperișul trebuie să fie din nou acoperit pentru a aduce acoperișul la 20 de ani, pentru ce ați plătit exact când ați plătit pentru acel „ 20 de ani ”acoperiș pentru început.Am discutat acest lucru într-un alt articol despre garanții.

În multe surse care descriu ceea ce se presupune că este VE, un concept pare a fi cel mai uniform pe parcursul acestor descrieri, fiind reducerea costului inițial de construcție exprimat în termeni de valoare. Rareori am văzut termenii valorici exprimați într-un cost al ciclului de viață, dar acesta este într-adevăr modul în care ar trebui exprimată această valoare. Cel mai frecvent am văzut aceste valori exprimate exclusiv în termeni de economii directe directe inițiale. Se pare că principalul motiv pentru această din urmă metodă este ca rezultat direct al momentului în care VE este introdus în proces, cel mai frecvent, la sfârșitul anului după ce s-a stabilit depășirea bugetului. Acest punct de plecare ar putea fi o prefigurare a echilibrului acestei discuții pe măsură ce progresăm către părțile de concentrare față de proces ale acestui articol. Concentrarea este fixarea pe reducerea costurilor ca urmare a depășirii bugetului.Procesul constă în stabilirea unui echilibru între nevoile pe termen lung și pe termen scurt ale facilității și organizației.

VE ca instrument de proces

Când VE este introdus în întregul proces de planificare, acesta are cel mai mare potențial de a deveni un instrument foarte puternic. Acesta este momentul în care procesul VE devine axat pe rezultatele valorice. Consider că acest obiectiv nu poate fi atins, în afară de o analiză a ciclului de viață, și transformă această analiză într-un indicator excelent dacă proprietarul a început cu un buget inițial adecvat. Sectorul public este adesea scurt în această privință, deoarece factorii de decizie politică se concentrează pe dolari și de multe ori reduc forțele incontrolabile din punct de vedere politic care acționează pe piață. Adesea, ceea ce se decide asupra costurilor de către ramura legislativă nu se aliniază la ceea ce piața stabilește ca fiind costuri reale și, ca urmare, este necesară construcția sub-standard și li se permite finalizarea proiectelor importante din punct de vedere politic. De exemplu, în timp ce știința a determinat roșiile să fie fructe,Congresul a încercat să schimbe acest punct de vedere cu Legea tarifară din 1833, care declară roșiile legume. Din păcate, Curtea Supremă a acceptat acțiunile Congresului în hotărârea sa de susținere a Legii tarifelor din 1893. Voi lăsa aceste fapte să stea singure fără comentarii, în acest moment.

Atunci când este introdus pe întreaga durată de viață a proiectului, VE poate identifica potențiale economii de costuri inițiale și de ciclu de viață care pot reduce poverile financiare ale unei facilități de-a lungul speranței sale de viață. Despre asta este vorba despre VE real. Acesta este momentul în care VE devine parte a procesului și nu doar un gând ulterior. În acest caz, VE poate deveni o forță de echilibrare între costurile ciclului de viață pe termen lung și costurile inițiale de construcție. Acum puterea VE începe să strălucească.

VE ca Cancer Focus

Cel mai frecvent timp pe care l-am văzut folosit de VE este între proiectare și construcție, când s-a descoperit că bugetul nu este suficient de mare pentru proiect, așa cum a fost conceput. VE a devenit o gândire la proiect. Acest lucru nu este doar reprezentativ pentru o planificare slabă, ci este o planificare proastă. Pot să spun asta? Ei bine, prea târziu, deja am făcut-o. Să nu fie jignitor pentru nimeni, dar acest lucru este reprezentativ pentru cel mai rău tip de planificare sau lipsa acestuia. Cineva nu a reușit să anticipeze ceva, așa că acum trebuie găsită o soluție pentru această supraveghere și, dacă i se dă un nume atrăgător, s-ar putea să nu pară la fel de nebun ca altfel. Acest tip de VE nu reușește adesea să țină cont de toate problemele atunci când este utilizat. De exemplu,pentru a reduce costurile proiectului, se determină ca liniile de scurgere a acoperișului (concepute pentru a transporta apa de ploaie de pe acoperiș departe de clădire în zona de reținere) să fie înlocuite cu scufundări și puțuri de scurgere (care au drenat apa de ploaie imediat adiacentă clădirii). Acum, acest lucru nu poate fi o problemă pentru un alt proiect, dar acest proiect are sol expansiv, astfel încât atunci când solul se ude se extinde și a forțat zidurile să se ridice. Această decizie, cu privire la acest proiect, va crea costuri de dolari imense care vor fi cheltuite un deceniu mai târziu pentru a corecta defecțiunile structurale, deoarece solul expansiv s-a udat. Cât de eficientă a fost acea decizie VE? Majoritatea nici măcar nu urmăresc decizia VE de a înregistra aceste evenimente din cauza intervalului de timp după construcție.Acum, acest lucru nu poate fi o problemă pentru un alt proiect, dar acest proiect are sol expansiv, astfel încât atunci când solul se ude se extinde și a forțat zidurile să se ridice. Această decizie, cu privire la acest proiect, va crea costuri de dolari imense care vor fi cheltuite un deceniu mai târziu pentru a corecta defecțiunile structurale, deoarece solul expansiv s-a udat. Cât de eficientă a fost acea decizie VE? Majoritatea nici măcar nu urmăresc decizia VE de a înregistra aceste evenimente din cauza intervalului de timp după construcție.Acum, acest lucru nu poate fi o problemă pentru un alt proiect, dar acest proiect are sol expansiv, astfel încât atunci când solul se ude se extinde și a forțat zidurile să se ridice. Această decizie, cu privire la acest proiect, va crea costuri de dolari imense care vor fi cheltuite un deceniu mai târziu pentru a corecta defecțiunile structurale, deoarece solul expansiv s-a udat. Cât de eficientă a fost acea decizie VE? Majoritatea nici măcar nu urmăresc decizia VE de a înregistra aceste evenimente din cauza intervalului de timp după construcție.Cât de eficientă a fost acea decizie VE? Majoritatea nici măcar nu urmăresc decizia VE de a înregistra aceste evenimente din cauza intervalului de timp după construcție.Cât de eficientă a fost acea decizie VE? Majoritatea nici măcar nu urmăresc decizia VE de a înregistra aceste evenimente din cauza intervalului de timp după construcție.

Adesea, când se face orice în ultimul moment și se grăbește, cele mai bune decizii nu sunt luate niciodată, deoarece factorii cruciale sunt adesea neglijați. Destul de des, proprietarul, care nu are cunoștințe sau este experimentat cu astfel de decizii, este cel care ia aceste decizii, sporind în continuare ramificațiile. În mod frecvent există presiuni de timp pentru a face aceste determinări rapid, deoarece întârzierea în timp ar putea fi mai costisitoare, iar rezultatele pe termen lung sunt aproape inevitabil compromise. Ar trebui să începeți să vedeți potențialul efect de domino.

Considerații pentru VE

Una dintre primele întrebări care trebuie adresate este care este scopul VE. Înainte de a ajunge la problema bugetului, trebuie mai întâi întrebat care este valoarea returnată pentru VE. Dacă VE nu returnează valoare, atunci poate că nu este cursul corect de acțiune. Dacă valoarea determinată returnată este doar pentru a reduce costurile de construcție, atunci următorul răspuns căutat trebuie să fie bugetul inițial al proiectului adecvat pentru a începe. De multe ori un proprietar nu dorește să audă nimic din toate acestea, deoarece ar putea reflecta că proprietarul nu a făcut ceva corect pentru început. Dacă VE este introdus în fiecare etapă a procesului, atunci VE ar trebui să aibă un alt motiv peste bugetul inițial.

Nu vă mai gândiți, la fel ca și corpul uman, clădirile îmbătrânesc. Ce alte paralele ar putea exista? Luați în considerare acest lucru, dacă întrebați un nutriționist, un specialist bariatric, un antrenor atletic sau cineva de acea natură, toți vă vor spune că reducerea caloriilor pentru a reduce greutatea este foarte eficientă într-un anumit moment, moment în care mușchiul începe să dispară. Pot să vă spun din experiența mea, văd asta tot timpul. Dacă un client încearcă să construiască un proiect cu un buget de 20% din costul pe picior pătrat pentru un tip de clădire, clădirea nu va funcționa corespunzător și nu va dura atât de mult. Poate chiar să devină o groapă de bani. Consider că.

Gânduri de închidere

Așa cum a descoperit și a vorbit Herman Chanen în 1984, există o bază pentru a vedea VE ca un posibil cancer, dar dacă este bine folosit, acesta poate fi un instrument foarte puternic. Este responsabilitatea proprietarului să se asigure că echipa folosește VE în mod eficient, iar cel mai bun mod este să nu ia decizii cu privire la problemele în care proprietarul are puțină expertiză și experiență, delegând aceste decizii experților angajați de proprietar. Dacă VE va fi utilizat într-un proiect, integrați VE pe întregul proiect, nu doar atunci când bugetul este depășit.