Trebuie să faceți diligența înainte de a cumpăra un bilet de hotel

Cumpărați sau vă gândiți să investiți într-o bancnotă de hotel? În timp ce hotelurile sunt proprietăți comerciale, investiția în bancnote de hotel este diferită, deoarece nu doar achiziționați bancnota, ci și achiziționați proprietatea reală. Din acest motiv, trebuie să faceți o diligență extinsă înainte de a cumpăra un bilet de hotel. Deși aceasta nu este o listă exhaustivă de due diligence, acesta este un bun început pentru procesul de cumpărare a notelor de hotel.

1. Efectuați o plimbare fizică a hotelului

Atunci când un investitor cumpără un bilet de hotel, acesta achiziționează atât nota, cât și proprietatea reală. Investitorii ar trebui să efectueze o trecere în revistă cu un antreprenor și inginer cu experiență. Confirmați că toate activele hoteliere respectă legile de mediu și orice permis de utilizare condiționată emis de guvern.

2. Asigurați-vă că toate documentele de împrumut sunt la locul lor

Înainte de a cumpăra un împrumut hotelier, confirmați de câte ori împrumutul a fost atribuit unui cumpărător de împrumut. De asemenea, ați dori să obțineți un fișier al corespondenței vânzătorului de note. Împreună cu aceste informații, căutați orice acorduri de gestionare a hotelului și orice acorduri de confort sau subordonare. Colaborați cu avocatul dvs. pentru a vă asigura că toate documentele de atribuire sunt complete și funcționează corect.

3. Angajați un specialist în zonare pentru a verifica conformitatea hotelului

În timpul procesului de due diligence, este potrivit să angajați o echipă de specialiști pentru a evalua starea și conformitatea proprietății. Un specialist în zonare, un inspector inginer și un inspector de mediu ar trebui să analizeze proprietatea și să furnizeze un raport al constatărilor acestora. De exemplu, un specialist în zonare ar trebui să revizuiască drepturile hotelului, cum ar fi confirmarea faptului că numărul de locuri de parcare respectă cerințele de zonare. Un inspector inginer ar trebui să furnizeze un raport despre aspectele fizice ale proprietății, inclusiv instalațiile sanitare, electrice, computerizate, telefonice și sistemele mecanice. Raportul inginerului ar trebui, de asemenea, să detalieze starea elementelor structurale.

Un inspector de mediu ar trebui să caute orice pericol curent și potențial pentru mediu care ar putea exista pe și în apropierea proprietății. Inspectorul de mediu ar trebui, de asemenea, să verifice dacă semnalizarea proprietății și a hotelului respectă toate legile de mediu și autorizația de utilizare condiționată emisă de guvern. Semnalizarea ar trebui, de asemenea, verificată dacă respectă legile de mediu și de stat.

4. Analizează operațiunile hoteliere

Analizați sistemele hoteliere. Examinați costul păstrării sau modificării conceptelor, protocoalelor și sistemelor hoteliere. Unii cumpărători de note de hotel corectează sau completează situațiile financiare ale hotelului dacă hotelul este administrat greșit. Rețineți că unii cumpărători de hoteluri implementează și noi sisteme de gestionare a veniturilor, sisteme de rezervare și sisteme de limitare a costurilor. Luați în considerare aceste costuri potențiale în timp ce analizați achiziția de note de hotel.

5. Examinați toate dosarele angajaților și problemele de muncă

Confirmați că toți angajații (inclusiv femeile de serviciu, portarii și echipa de conducere) sunt lucrători legali și au documentația corespunzătoare la dosar. Dacă găsiți că există lucrători fără acte, este o idee bună să căutați o altă notă de hotel pe care să o cumpărați. Asigurați-vă că analizați complet toate pozițiile angajaților, de la portar la manageri.

În plus, ar trebui să examinați orice problemă sindicală. Acest lucru este cu siguranță necesar dacă achiziționați nota unui brand hotelier mare. De exemplu, dacă hotelul face obiectul unei campanii sindicale, costurile de funcționare ale hotelului ar putea crește cu până la 40%. Acest lucru poate reduce valoarea notei dvs. de hotel.

6. Examinați noile cerințe de proprietate cu francizatorul hotelului

Dacă vă gândiți să achiziționați un hotel francizat, verificați condițiile și cerințele mărcii pentru o nouă proprietate. Unii francizatori pot solicita francizaților să ramburseze orice taxe de franciză neplătite ca situație neprevăzută pentru utilizarea mărcii. Unii francizatori de hoteluri necesită, de asemenea, o taxă de anulare pentru noii proprietari care doresc să înceteze și să angajeze un nou operator.

În plus, un francizor poate necesita un plan de îmbunătățire a proprietății, care poate avea un impact asupra valorii notei. Un plan de îmbunătățire a proprietății este un plan de modernizare pentru hoteluri. Este uneori folosit pentru ca hotelurile să rămână conforme cu legile guvernamentale și de mediu. Unii francizatori o cer și pentru ca francizatul să țină pasul cu standardele mărcii hoteliere. Următoarele sunt câteva dintre îmbunătățirile tipice:

Renovări la fațadele exterioare - inclusiv semnalizare, acoperiș și culori
Actualizări de cameră și hol, cum ar fi iluminatul și corpurile de iluminat
Noi facilități, cum ar fi piscine interioare / exterioare și zone de fitness
Extindeți sau îmbunătățiți parcarea

7. Căutați drepturi de proprietate ascunse

Când achiziționați un bilet de hotel, nu cumpărați numai împrumutul, ci cumpărați și proprietatea reală. Din această cauză, este important să se efectueze o căutare a drepturilor de proprietate asupra proprietății. De asemenea, este imperativ să efectuați o căutare UCC pentru drepturi de autor ascunse. Garanțiile restante pe o proprietate pot reduce valoarea unei note de hotel. Un avocat cu cunoștințe ar trebui să poată finaliza căutarea dreptului dvs.

8. Examinați datele financiare ale hotelului

Deoarece veți achiziționa proprietatea fizică împreună cu nota hotelului, cu siguranță veți dori să solicitați avocatului și / sau contabilului să efectueze diligența financiară a hotelului. Informațiile care ar trebui revizuite sunt:

Declarații lunare de profit și pierdere, cu programe justificative
Ocupare și rată medie zilnică (pentru ultimii 3 ani)
Situația de profit și pierdere curentă de la un an la altul, comparativ cu anul precedent
Bilanț auditat (pentru ultimii 5 ani)
Facturi privind impozitul pe bunuri imobiliare și personale pentru ultimii 3 ani
Declarații anuale de profit și pierdere auditate, cu programe complete de susținere (pentru ultimii 3 ani)
Inventarul FF&E, consumabile, consumabile
Cheltuieli de capital (pentru ultimii 5 ani) cu proiecții curente pentru cheltuieli
Copii ale tuturor contractelor relevante, cum ar fi contractele de gestionare a hotelurilor, contractele de servicii, licențele, permisele, contractele de leasing, contractele de negociere colectivă și toate documentele care detaliază obligațiile pe care noul proprietar de hotel le va asuma
Documente de acoperire a asigurărilor, inclusiv costurile primelor, limba poliței și data expirării

Concluzie

Atunci când sunt cumpărate corect, biletele de hotel pot fi o investiție profitabilă. Ca și în cazul majorității investițiilor, este important să țineți cont de obiectivele și obiectivele pe care doriți să le atingeți. Achiziționarea de note de hotel este cea mai potrivită pentru cei cu experiență și cunoștințe de proprietate hotelieră. Dacă vă lipsește acest lucru, este recomandat să achiziționați un alt tip de notă comercială. Dacă aveți experiență în industria hotelieră sau a hotelului și sunteți confortabil să achiziționați note de hotel, asigurați-vă că angajați un avocat cu experiență care vă poate ajuta în procesul de achiziție.