Investiții imobiliare rezidențiale și comerciale 101

Investiții imobiliare

Investițiile imobiliare pot părea intimidante pentru cei neinițiați. Prima și singura incursiune în a deține proprietăți pe care majoritatea americanilor o vor face vreodată este achiziționarea unei case - și asta este destul de provocator, fără a adăuga complicații amestecului! La urma urmei, cine în mintea lor dreaptă s-ar înscrie pentru mai multe în ceea ce privește plățile ipotecare, taxele de asigurare și costurile de întreținere?

Ca răspuns, trebuie doar să vă uitați la rata istorică de apreciere observată la investițiile pe piața imobiliară (aproximativ 9% pe an în ultimii treizeci și cinci de ani). ¹ Acest lucru are sens, deoarece locurile de muncă sunt create pe măsură ce economia crește. Luați în considerare că populația SUA stătea la dreapta în jur de cinci milioane de suflete în urmă cu două sute de ani. Acum un secol, trăiau în țara noastră (aproximativ) șaptezeci și cinci de milioane de oameni. Astăzi, acest număr a fost mai mult decât de patru ori mai mare și peste trei sute de milioane de oameni numesc acum SUA unei case - și puteți presupune în siguranță că majoritatea acestor oameni vor avea nevoie de două lucruri la un moment dat: un loc de muncă și un loc a trai! ^2,3 De altfel, ambele lucruri necesită proprietăți imobiliare.

În general, crearea continuă de noi case și locuri de muncă în țara noastră ne va impune să tragem din oferta finită de teren la care avem acces. Pe măsură ce cantitatea (oferta) a acestui teren scade, chiar și pe măsură ce necesitatea acestuia crește (cerere), prețurile cresc din ce în ce mai mult. Vă amintiți când ați revenit la școala elementară, aflând despre marea expansiune spre vest a anilor 1800? În acele vremuri, guvernul federal dădea literalmente pământ cetățenilor care au fost de acord să locuiască și să lucreze acele pământuri în schimb. Își permiteau să fie atât de generoși, deoarece oferta de terenuri în acel moment depășea cu mult cererea pentru aceasta.

Acest lucru nu mai este cazul - și la fel ca în cazul oricărei resurse finite - prețurile vor continua să crească pe măsură ce crește populația umană, alimentând consumul de aprovizionare fixă ​​de teren construibil. Ca atare, individul priceput va vedea imobilul ca o investiție solidă. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că piața imobiliară este imună la urcușurile și coborâșurile la care sunt supuse piețele financiare. Departe de! De fapt, majoritatea oamenilor care nu găsesc succes în investițiile imobiliare sunt cei care reacționează excesiv la fluctuațiile pe termen scurt și încearcă să jongleze cu participațiile lor în consecință.

Pentru a realiza pe deplin potențialul de apreciere al investițiilor imobiliare, este de obicei necesar să cumpărați și să dețineți proprietăți pe mai mulți ani - chiar până la pensionare și nu numai - pentru a rezista pierderilor pe termen scurt și pentru a profita de aprecierea pe termen lung. Mai mult, deși este teoretic adevărat că toate prețurile terenurilor vor continua să crească pe măsură ce populația se extinde, acest lucru ar putea dura ceva timp în unele cazuri.

Prin urmare, nu este suficient să achiziționați pur și simplu orice piesă imobiliară veche, apoi să vă așezați și să urmăriți proprietatea dvs. apreciată în valoare. Trebuie să aplicați metode încercate și adevărate pentru evaluarea valorii unei proprietăți înainte de cumpărare, pentru a vă maximiza șansele de a vedea creșterea valorii într-un ritm mai rapid decât alte proprietăți (relativ vorbind). Acestea includ: analiza piețelor și economiilor imobiliare locale, inspecții și evaluări amănunțite pentru fiecare proprietate pe care o considerați serios și calcule realiste pentru fluxurile de venituri așteptate față de cheltuielile de ieșire.

Toate aceste considerații și multe altele vor fi acoperite în acest tutorial cu mai multe părți: Investiții imobiliare rezidențiale și comerciale 101! În această tranșă, voi prezenta avantajele și dezavantajele cumpărării de proprietăți pentru a vă crește averea. Apoi, vom vorbi despre unele dintre metodele mai indirecte de investiții imobiliare, pentru acei oameni care doresc doar să obțină profiturile pe care le are piața de-a lungul timpului, dar care nu au nicio dorință de a face față problemelor care merg mână -în mână cu a fi proprietar.

În cea de-a doua tranșă, Cum să investești direct în imobiliare , voi oferi o prezentare detaliată a ceea ce implică investiția în cele trei tipuri principale de proprietăți: imobiliare rezidențiale, imobiliare comerciale și terenuri neamenajate. În partea 3, Evaluarea imobiliară și analiza fluxului de numerar , vom aborda principiile pe care trebuie să le înțelegeți pentru a descoperi zonele dorite pentru activitățile dvs. de investiții imobiliare , cum să efectuați o evaluare adecvată și un pas cu pas metoda de determinare a fluxului de numerar (adică, venituri din chirii minus cheltuielile).

Partea 4 a acestei serii, Negocierea tranzacțiilor și evitarea escrocheriilor în investiții imobiliare , vă va oferi o perspectivă asupra punctelor mai fine ale închiderii unei tranzacții imobiliare (cost) în mod eficient, precum și o prezentare a unor investiții imobiliare teribile de evitat deloc cheltuieli. După ce citiți această tranșă, veți fi pregătiți să identificați unele dintre „capcanele de lămâie” obișnuite din lumea imobiliară, precum și tactici populare folosite de cumpărătorii și vânzătorii neetici.

Deci, fără alte întrebări, vă ofer investiții imobiliare rezidențiale și comerciale 101!

Investiții imobiliare rezidențiale și comerciale 101

Ce au în comun orașele mari precum New York, Los Angeles și San Francisco? Pentru început, prețurile imobiliare din toate acele metropole înfloritoare sunt unele dintre cele mai mari din jur! Acest lucru se datorează faptului că oferta de terenuri dezvoltabile este redusă atunci când se măsoară în raport cu cererea mare pentru acesta. Prin urmare, atât proprietățile rezidențiale, cât și cele comerciale sunt mai susceptibile de a vinde la prima.

Dimpotrivă, prețurile imobiliarelor din mare parte din sud-vestul american sau din sud sunt mult mai mici, deoarece există o ofertă mai mare de teren construibil (de exemplu, gândiți-vă la „spații deschise”). Asta nu înseamnă că nu ați putut vedea o rată de apreciere frumoasă pentru orice investiții imobiliare efectuate în astfel de zone rurale - doar că ar trebui să vă scalați în mod corespunzător așteptările. De exemplu, dacă determinați că starea fișierului

economia locală din orașul de dimensiuni medii A - un cătun confortabil, cufundat undeva în Heartland-ul american - este sănătos și gata să se extindă, atunci aveți tot dreptul să vă așteptați la o investiție (bine cercetată și solidă din punct de vedere financiar) din zonă pentru a aprecia frumos în timp. Este posibil să nu comande felul de prime pe care le-ați aștepta de la o casă din Manhattan în viața dvs., dar acest lucru este mai puțin important decât aprecierea totală a investiției inițiale.

Progresul, industria și productivitatea au toate o influență pozitivă asupra prețurilor imobiliare, iar oportunitățile abundă (în multe domenii) pentru investitorii inteligenți care doresc să-și vadă banii crescând. Atâta timp cât aveți o înțelegere a modului de analiză și selectare a proprietăților de investiții, este posibil să găsiți proprietăți imobiliare utile în zona dvs. generală. Și chiar dacă nu - de exemplu, dacă se întâmplă să locuiți într-o regiune deprimată din punct de vedere economic - puteți investi în proprietăți imobiliare indirect prin intermediul REIT-urilor și al fondurilor mutuale REIT (discutate mai târziu).

Pro de investiții în imobiliare:

1. Aprecierea proprietății și venituri din închiriere

Există două moduri în care investitorii imobiliari câștigă bani din proprietățile lor: aprecierea în timp și / sau veniturile din chirie de la chiriași. Mai mult, spre deosebire de alte titluri financiare (fără pensionare), cum ar fi acțiunile și obligațiunile, aprecierea proprietății se compune din impozite amânate până când investitorii aleg să vândă. Plata impozitelor poate fi totuși evitată chiar și atunci, dacă profiturile din vânzarea oricăror proprietăți de închiriere sunt utilizate pentru achiziționarea altor proprietăți de închiriere. Acestea sunt cunoscute sub numele de schimburi Starker sau schimburi IRS Secțiunea 1031 .

Din fericire, chiar dacă investitorii decid să nu reporteze profiturile din vânzările de proprietăți de închiriere, impozitarea acestor profituri este limitată la cel mult cincisprezece procente - dacă proprietățile în cauză au fost deținute cel puțin un an. Astfel de profituri sunt clasificate ca câștiguri de capital pe termen lung și sunt impozitate la o rată drastic mai mică decât câștigurile de capital pe termen scurt, care pot fi impozitate la o rată de până la patruzeci la sută. (Yikes!)

Cu toate acestea, există o captură și rezidă în modul în care IRS clasifică profitul realizat dintr-o vânzare de proprietăți de închiriere (non-rollover). Adică, guvernul nu calculează profiturile din vânzarea unei proprietăți de închiriere ca pur și simplu prețul de vânzare minus prețul de achiziție. În schimb, deprecierea (adică reducerea valorii proprietății odată cu trecerea timpului, datorată în special uzurii) pe care investitorii o

pretind la declarațiile fiscale - pentru fiecare an în care este deținută o proprietate - se deduce din prețul original de achiziție, iar acest număr este apoi utilizat pentru a determina profiturile totale dintr-o vânzare.

De exemplu, să presupunem că intenționați să vindeți o proprietate de închiriere pe care ați cumpărat-o acum cinci ani pentru 100.000 USD. Pentru fiecare an de proprietate, ați solicitat o amortizare de 3.000 USD în declarația dvs. fiscală, pentru un total de 15.000 USD. Acum, imaginați-vă că proprietatea dvs. sa apreciat cu o rată de zece procente pe an în aceiași cinci ani, astfel încât valoarea totală a investiției dvs. a crescut la 110.000 USD.

La prima vedere, s-ar părea că profitul dvs. impozabil este de 10.000 $ (110.000 $ - 100.000 $ = 10.000 $) - dar IRS nu o vede așa! În ochii lor, profitul dvs. total ar include amortizarea de 15.000 USD pe care ați solicitat-o ​​în declarațiile dvs. de impozite. Prin urmare, le-ați datora reducerea lor de un profit de 25.000 USD, chiar dacă ați câștigat doar 10.000 USD la vânzare (100.000 USD - 15.000 USD = 85.000

USD și 110.000 USD - 85.000 USD = 25.000 USD). Doar pentru a conduce acasă: cincisprezece la sută din 10.000 de dolari sunt 1.500 de dolari; întrucât cincisprezece la sută din 25.000 de dolari reprezintă 3.750 de dolari - mai mult de două ori suma inițială!

Desigur, această ilustrație nu ia în considerare profitul obținut din venitul din închiriere minus cheltuielile în perioada respectivă de cinci ani. Acest lucru este cunoscut sub numele de „flux de numerar” și este un factor determinant major în ceea ce privește dacă o proprietate de închiriere va fi sau nu o investiție utilă. De regulă, fluxul de numerar este mic în primii ani de proprietate - cu excepția cazului în care se face o plată anticipată mare (la ipotecă) la început - deoarece profiturile lunare din exploatare sunt înghițite de costurile ipotecare, impozitele pe proprietate, asigurările și taxele de întreținere.

(Notă: Fluxul de numerar - venituri din chirii care depășesc cheltuielile (de exemplu, ipotecă, impozite pe proprietate, asigurare, întreținere) pentru o proprietate - este tratat mai complet în partea 3 a acestui tutorial.)

În cel mai bun caz, investitorii vor crește ratele de închiriere pentru proprietățile lor mai repede decât cresc cheltuielile, obținând astfel un profit constant. Cu toate acestea, acest lucru poate să nu fie posibil în perioadele de creștere economică lentă sau, mai rău, în recesiune. În astfel de cazuri, tarifele de închiriere pot chiar să scadă!

Schimburi Starker

Schimburile Starker nu sunt potrivite pentru bricolaj. Un terț este de obicei necesar să supravegheze procesul, iar profiturile din vânzarea proprietății de închiriere intră într-un cont escrow. În plus, trebuie să identificați o proprietate înlocuitoare în termen de patruzeci și cinci de zile și să finalizați noua achiziție în termen de șase luni. Cei mai mulți oameni aleg să angajeze un consilier fiscal / avocat care să-i ajute cu aceste achiziții de rollover, pentru a se asigura că toate „e-urile” lor sunt punctate, iar „t-urile” sunt încrucișate!

2. Pârghie

Cu proprietățile imobiliare, puteți împrumuta de obicei optzeci la sută sau mai mult din (valoarea) investiției dvs., controlând astfel un activ mult mai mare la o fracțiune din cost. De exemplu, vă amintiți acea proprietate ipotetică de 100.000 USD pe care ați „cumpărat-o” în secțiunea anterioară? Șansele sunt că nu te-ai imaginat intrând

în bancă cu o servietă plină de bani pentru a cumpăra locul. (Pariez că sunteți acum , totuși, nu?) Mai degrabă, dacă sunteți ca majoritatea oamenilor, ar trebui să obțineți o ipotecă pentru a vă plăti investiția.

Arhimede: „Dă-mi suficientă pârghie… și voi mișca lumea !!”

În mod tradițional, asta înseamnă să vă adresați unui furnizor ipotecar cu (cel puțin) o avans de douăzeci la sută - sau 20.000 USD pentru acest exemplu - și să cereți creditorului să vă finanțeze soldul restant. În acest fel, puteți prelua controlul asupra unui activ real de 100.000 USD la doar o cincime din prețul de achiziție. Dacă valoarea proprietății dvs. se apreciază de-a lungul timpului, așa cum sperați, va avea ocazia să câștigați bani din investiția inițială, în plus față de banii pe care i-ați împrumutat.

Pentru a ilustra, să spunem că, după deținerea imobilului menționat mai sus pentru câțiva ani, valoarea proprietății crește la 120.000 de dolari. Dacă alegeți să vindeți în acest moment, veți avea o rentabilitate sută la sută din investiția inițială de 20.000 USD (avansul pe care l-ați făcut pentru ipoteca dvs.), după ce ați plătit creditorului soldul restant datorat (120.000 USD - 80.000 USD = 40.000 USD). Desigur, acest exemplu simplificat presupune că proprietatea dvs. a existat într-un limb bizar în anii de proprietate și nici nu ați plătit mai mult în ipoteca dvs., nici nu ați experimentat niciun flux de numerar pozitiv (sau negativ) din venitul din închiriere. De asemenea, presupune că în lumea bizarro, IRS oferă oamenilor o trecere gratuită a impozitelor, iar costurile de tranzacție asociate cu cumpărarea și vânzarea imobilelor nu există!

3. Investiții pe termen lung

Unul dintre beneficiile investițiilor pe termen lung este sarcina fiscală redusă care se datorează deținerii de valori mobiliare și active de-a lungul anilor. După cum sa discutat în secțiunile anterioare, impozitele pe vânzările imobiliare pot scoate o parte din câștigurile dvs. De asemenea, costurile tranzacției și comisioanele diverse asociate cu cumpărarea și vânzarea de proprietăți sunt greoaie și vă pot costa până la cincisprezece

procente (sau mai mult) din valoarea totală a unui activ imobiliar.

În sectorul financiar, există mari afaceri în raportarea la fiecare mișcare pe care o face piața, iar pseudo-analiștii sponsorizați de rețea cu expresii agitate „sfătuiesc” investitorii să jongleze cu deținerile lor în încercări frenetice de a cumpăra scăzut și de a vinde scump. Dar, la fel ca în cazul investițiilor imobiliare, cumpărarea și vânzarea frecventă implică rentabilitatea investitorilor sub forma impozitării câștigurilor de capital pe termen scurt, fără a mai menționa comisioanele brokerilor și diferitele comisioane de tranzacționare. Mulți oameni care își investesc banii în titluri financiare și imobiliare nu reușesc să ia aceste considerații sub consiliere și sfârșesc prin a pierde aprecierea pe termen lung de care s-au bucurat piețele de-a lungul timpului (în medie, de la 7% la 10% pe an, istoric), alimentând simultan mașina bazată pe comisioane, formată din sfaturi proaste de investiții care străbate societatea noastră.

Cu toate acestea, chiar dacă prețurile de pe piața imobiliară sunt în flux constant la fel de mult ca și prețurile de pe piața de valori, nu există canale de rețea, publicații, e-mailuri și alerte text dedicate raportării acestor modificări. „În afara vederii, în afara minții”, așa cum se spune, și investitorilor imobiliari li se oferă liniștea relativă care vine odată cu ignorarea subtilă - și, sincer, nesemnificativă - pe termen scurt a mașinărilor prețurilor de piață, în favorizarea creșterii pe termen lung. Mai mult, spre deosebire de acțiunile sau obligațiunile care pot fi tranzacționate la un moment dat, problemele legate de pregătirea unei proprietăți pentru vânzare încearcă (ca să nu mai vorbim de consumul de timp) și acționează ca o barieră suplimentară în calea vânzării impulsive.

De exemplu, imaginați-vă un scenariu ca cel de mai sus, doar acum bizarro world include un canal de televiziune în rețea care raportează despre fluctuațiile pieței imobiliare până la a doua: Real Estate Watch! Mai mult, o recesiune recentă a făcut ca valoarea proprietății dvs. să scadă la 80.000 USD și vedeți că ați compensat tehnic o pierdere sută la sută din investiția inițială (

avansul dvs. de 20.000 USD). În panică, alegeți să vindeți înainte ca lucrurile să se înrăutățească și ajungeți să vă sacrificați activul real. Astfel, trebuie să plătiți efectiv vânzarea pentru a acoperi costurile de tranzacție și taxele de închidere!

Câteva luni mai târziu, după ce s-a întâmplat la Real Estate Watch! în timp ce navigați pe canale, observați că piața a revenit. Valoarea fostei dvs. proprietăți a revenit la locul unde era înainte de recesiune! Într-o furie oarbă, arunci telecomanda televizorului pe ecranul tău plat, distrugându-l. Apoi, ca o insultă suplimentară, vă amintiți că nu aveți bani pentru a cumpăra un televizor de schimb - după ce ați făcut deja o baie în afacerea dvs. imobiliară.

Piețe opuse

Un avantaj al investițiilor imobiliare este că valorile proprietăților nu se deplasează sincronizate cu piața de valori și / sau cu alte tipuri de active pe care le-ați putea deține. Acest lucru este benefic, deoarece un portofoliu de investiții diversificat vă poate ajuta să vă acoperiți pierderile dacă unul sau mai multe sectoare de piață se descurcă slab într-o recesiune economică.

4. Adăugarea de valoare proprietății dvs.

Atunci când investiți în companii achiziționând acțiuni și obligațiuni - fie direct, fie indirect prin fonduri mutuale - nu mai sunt multe de făcut după aceea, cu excepția așteptați și urmăriți (apreciată) valorile mobiliare. O excepție ar fi dacă s-ar întâmpla să dețineți o mulțime de acțiuni într-o anumită companie, ceea ce vă va da dreptul la mai multe cuvinte de spus în operațiunile companiei respective. Dar nu trebuie neapărat să fiți în măsură să achiziționați o acțiune de control la Microsoft pentru a lua un rol mai activ în investițiile dvs.

Investitorii imobiliari pricepuți sunt deseori capabili să identifice proprietățile cu defecte superficiale și apoi să le cumpere cu o reducere prin utilizarea unor abilități de negociere inteligente. Acest lucru este deosebit de atractiv pentru persoanele cărora le place ideea de a-și răsturna mânecile și de a pune ceva de lucru în investițiile lor, pentru a crește valoarea de piață. Proprietățile care au nevoie de un nou strat de vopsea, atenție pentru amenajarea teritoriului sau pur și simplu o bună

curățare abundă pe piața imobiliară, așteaptă doar ca un investitor cu mintea potrivită să aplice puțin TLC!

Unii investitori cu talent pentru îmbunătățirea locuințelor o duc chiar mai departe și caută în mod intenționat proprietăți uzate sau altfel dificil de cumpărat, cu singurul scop de a le repara pentru a fi introduse pe piață. Această practică,

cunoscută sub numele de „flipping”, poate fi profitabilă dacă este abordată corect. Cu toate acestea, nu faceți greșeala săriți pe această nișă fără o înțelegere adecvată a indicatorilor economici care influențează prețurile pe piața imobiliară (discutate mai detaliat

mai târziu), impozitele pe câștigurile de capital pe termen scurt (discutate anterior) și costurile de tranzacție asociate cu vânzări imobiliare, precum și o estimare realistă a valorii

reparațiile vă vor costa. În caz contrar, ați putea ajunge să vă vărsați sângele, transpirația și lacrimile într-o groapă de bani care nu are nicio șansă de a câștiga un profit decent!

Flippers

Investitorii imobiliari care achiziționează proprietăți aflate în dificultate, care au nevoie de renovări majore, cu singurul scop de a efectua aceste renovări, în scopul revânzării proprietății pentru un profit, sunt cunoscuți ca „flippers”.

5. Furnizarea finită de teren

Probabil că sunteți familiarizat cu citatul iconic al lui Mark Twain referitor la proprietăți imobiliare:

Șansele sunt că nu v-ați gândit prea mult, dar considerați că domnul Twain a trăit în a doua jumătate a secolului al XIX-lea, când populația lumii era de aproximativ 1,6 miliarde. Pentru a pune acest lucru în perspectivă, în 2014 populația umană totală a lumii este mai mare de 7 miliarde. Deci, a durat mai mult de două sute de mii de ani pentru ca populația să ajungă la un miliard și, în puțin peste un secol, am depășit acest număr de șase ori!

Terenul este doar un lucru de care oamenii vor avea întotdeauna nevoie și, cu excepția colonizării lui Marte sau a Lunii, suntem aproape blocați cu suma pe care am avut-o întotdeauna. Cuplați această ofertă fixă ​​cu o cerere în creștere rapidă și nu este greu să vedeți imobilul ca o investiție atractivă. Mai mult, oamenii tind să se stabilească relativ aproape unul de celălalt și în imediata apropiere a unei infrastructuri de transport solide, inclusiv drumuri, căi ferate și aeroporturi.

Proprietățile situate în zone metropolitane înfloritoare - și în suburbiile înconjurătoare - care au o cantitate mică de terenuri dezvoltabile tinde să obțină cele mai mari prime (și, de obicei, apreciază cel mai mult). Așa cum am menționat la începutul acestui tutorial, prețurile imobiliare în locuri precum New York și San Francisco sunt ridicate din aceste motive. Acest lucru este valabil și pentru insule și lanțuri de insule precum Hawaii, Japonia și Taiwan.

East Midtown skyline, New York

Contra investițiilor în imobiliare:

1. Angajament enorm de timp

Investiția în imobiliare nu este o plimbare în parc. Determinarea stării economiei locale, cercetarea tendințelor prețurilor locuințelor și identificarea potențialelor proprietăți necesită tot timpul. Dacă nu reușiți să vă faceți diligența înainte de a cumpăra, este posibil să ajungeți foarte bine cu o lămâie.

În plus, dacă alegeți să vă închiriați proprietatea, trebuie să fiți gata să vă asumați toate responsabilitățile care decurg din a fi proprietar. Slujba dvs. nu presupune doar găsirea chiriașilor de încredere și apoi colectarea unui cec de la ei în fiecare lună. De asemenea, trebuie să vă ocupați de orice probleme pe care le-ar putea avea în timpul închirierii de la dvs., inclusiv toate problemele de întreținere.

Sunteți pregătit să răspundeți la telefon la 2 dimineața când rezervorul de apă caldă de la proprietatea dvs. de închiriere se defectează? Aveți timp să angajați un subcontractant și să supravegheați reparațiile? Dacă nu, atunci să fii proprietar nu este pentru tine.

Deși este adevărat că puteți angaja un administrator imobiliar pentru a rezolva multe dintre aceste probleme, acest lucru costă bani. Mai mult decât atât, delegarea responsabilității în acest mod nu te scapă complet. Buck încă se oprește la dvs. - adică va trebui să vă conectați și să supravegheați orice reparații majore.

2. NU un Avenue to Easy Riches

Ați văzut vreodată una dintre acele reclame publicitare târzii, în care un purtător de cuvânt untuos se laudă cu privire la modul în care a câștigat milioane de dolari investind în proprietăți imobiliare, folosind o metodă secretă care poate fi învățată doar prin achiziționarea acestei sau acelei cărți video sau alt produs exclusiv?… Desigur că ai! Această țară pur și simplu nu ar fi aceeași fără un sortiment standard de hucksters care se pradă acelei dorințe americane de a se îmbogăți rapid - cu puțin sau deloc efort - prin angajarea unui fel de truc. Ca și cum PT Barnum a spus odată (cu reputație):

Dar, în realitate, nu există o metodă secretă pentru a obține grămezi de avere prin investiții imobiliare, cu excepția grăsimii cotului bune. Dacă puneți timpul în cercetarea proprietăților, identificarea unor chilipiruri potențiale și gestionarea numerelor pentru a determina fluxul de numerar estimat, atunci veți fi mai bine pregătit să vă bucurați de beneficiile investițiilor imobiliare decât fiecare absolvent al școlii guru de pe fața pământului! (Vom intra în detaliile evaluării unei proprietăți mai târziu.)

3. Risc

Investițiile imobiliare sunt supuse acelorași riscuri asociate cu alte tipuri de investiții, cum ar fi acțiuni, obligațiuni și fonduri mutuale. După cum sa menționat anterior, piața imobiliară va experimenta fluctuații pe termen scurt din când în când, iar unele dintre acestea vor afecta negativ valoarea proprietăților dvs. Deși investitorii imobiliari s-au bucurat în mod istoric de rentabilități generale care sunt comparabile cu cele de care se bucură investitorii bursieri, performanța anterioară nu este o garanție a rezultatelor viitoare.

În plus, dacă intenția dvs. este să vă închiriați investițiile imobiliare, este important să vă dați seama că nici cei mai conștiincioși chiriași nu au grijă de o închiriere în același mod ca și proprietarul. Accidentele se întâmplă și, după cum știe oricine are copii sau animale de companie, uzura este o consecință inevitabilă a locuinței.

Mai mult, chiriașii nu cad pur și simplu din cer și ocupă imediat proprietățile dvs. de închiriere. Există un proces (uneori îndelungat) implicat în găsirea chiriașilor de încredere și de încredere, precum și tratarea depozitelor de garanție, a contractelor de închiriere și a tuturor celorlalte detalii birocratice asociate cu existența noastră litigioasă modernă. Mai ales dacă aveți proprietăți pentru un singur ocupant (ceea ce poate însemna o întreagă familie, nu literalmente o singură persoană), pot exista momente în care să rămâneți fără chiriași și, prin urmare, trebuie să faceți față pierderii de numerar a unei unități goale fără orice venit din închiriere pentru a compensa cheltuielile. (Ai!)

Investiții imobiliare simple: cumpărarea unei case și REIT-uri

Când învățai să înoți pentru prima dată, sunt dispus să pariez că nu te-ai scufundat imediat cu capul în capătul adânc și ai lăsat cărțile să cadă acolo unde pot. Probabil ați

început ca majoritatea oamenilor: în piscina pentru copii, regalați într-un sortiment de dispozitive colorate de flotație și monitorizați cu atenție sub privirea atentă a unui părinte sau

instructor. Pe măsură ce câștigați încredere și experiență, dispozitivele de flotație au fost ignorate și, în cele din urmă, ați reușit să vă aventurați în apa adâncă singură,

fără teamă pentru viața voastră.

În mod similar, dacă sunteți nou în domeniul imobiliar, nu este strict necesar să vă epuizați și să cumpărați imediat o clădire de apartamente cu mai multe unități, pentru a profita de avantajele investițiilor în acest sector. De ce să nu vă „udați picioarele” (metaforic vorbind) cu unul sau două eforturi imobiliare relativ simple - cumpărarea unei case și / sau investiția în fonduri de investiții imobiliare (cunoscute sub numele de REIT ) - în loc? De fapt, mulți investitori personali nu își duc niciodată implicarea pe piața imobiliară mai departe de asta și nu este absolut nimic în neregulă cu asta!

1. Cumpărarea unei case

Indiferent dacă știu sau nu, fiecare proprietar de case din America este un investitor imobiliar. Navigarea în procesul complex de cumpărare a unui domiciliu (de exemplu, cercetarea proprietăților și reducerea numerelor, economisirea pentru o avans și abordarea unui creditor ipotecar) este similară în multe moduri cu achiziționarea unei proprietăți de investiții rezidențiale sau comerciale. Mai mult, pe măsură ce proprietarii își plătesc ipotecile și își acumulează capitalul propriu - în timp ce, sperăm, se bucură de o rată constantă de apreciere - își măresc valoarea netă exact în același mod ca un magnat imobiliar cu zeci de proprietăți de investiții, deși pe la scară mai mică.

Mai mult, dacă la un moment dat pe linie decideți să vă mutați, aveți opțiunea de a vă transforma proprietatea într-o închiriere. Cu toate acestea, nici măcar nu vă gândiți să faceți acest lucru

decât dacă sunteți pregătit să vă asumați toate responsabilitățile care decurg din a fi proprietar, așa cum am discutat mai devreme. În plus, unii proprietari se gândesc din greșeală să urmeze această rută pe o piață deprimată, pentru a aștepta recuperarea prețurilor locuințelor înainte de vânzare. De asemenea, aceasta este, de obicei, o idee proastă, deoarece orice profit dintr-o vânzare de proprietăți de închiriere este impozitat ca majorări de capital în majoritatea cazurilor (cu excepția cazului în care aceste profituri sunt reportate într-o altă proprietate similară).

2. REIT-uri

Trusturile de investiții imobiliare sau REIT sunt organizații care iau fonduri de bani pentru investitori și apoi cumpără proprietăți imobiliare rezidențiale și comerciale cu acești bani. Gestionarea proprietăților este apoi gestionată de REIT contra cost, profiturile obținute din chiriile colectate și vânzările fiind transferate către investitorii inițiali. Puteți investi în REIT-uri individuale dacă alegeți, dar o abordare mai diversificată este de a investi în fonduri mutuale REIT .

Nu vă simțiți rău dacă nu ați auzit niciodată de REIT - uri - nu primesc multă presă. Nu există emisiuni de realitate dedicate acestora, iar brokerii imobiliari (inclusiv numeroasele, multe cărți scrise de brokeri imobiliari), de obicei, nu vor prezenta nici pe REIT , deoarece nu este profitabil pentru ei să facă acest lucru. Acest lucru se datorează faptului că investițiile într-un REIT „elimină omul de mijloc”, iar mulți profesioniști din domeniul imobiliar sunt în

esență bărbați mijlocii și femei de mijloc glorificate.

Agenții imobiliari, brokerii și serviciile acționează ca intermediar pentru cumpărătorii și vânzătorii de proprietăți și își câștigă existența prin comision ori de câte ori două părți (pe care le-au reunit) își desfășoară activitatea. Dar REIT-urile sunt tranzacționate la bursele majore precum alte titluri financiare și, prin urmare, investitorii nu au nevoie de serviciile profesioniștilor imobiliari pentru a le cumpăra. În orice caz, agentul dvs. de bursă are mai mult interes în a încerca să vă convingă să cumpărați acțiuni REIT - dar tactica folosită de brokerii de valori mobiliare și firmele de brokeraj este cu totul altă discuție!

Trei fonduri mutuale REIT foarte respectate pentru a fi luate în considerare (în ordine alfabetică) sunt:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (simbol marcator : CSRSX )
• Portofoliu de investiții imobiliare Fidelity (simbol: FRESX )
• Fondul index Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (simbolul marcator : VGSIX )

Fiecare dintre aceste fonduri menține participații într-o varietate de REIT individuale, astfel încât investitorii nu depind în totalitate de succesul unei singure organizații pentru a vedea o rentabilitate a banilor lor. În plus, toate lucrările implicate cu cercetarea și achiziționarea de acțiuni la individuale REIT este manipulat de către managerii de fonduri, la fel ca și toate lucrările implicate cu cercetarea și proprietăți de investiții de cumpărare (să nu mai vorbim de gestionarea acestor proprietăți) este tratată de către REITs te -SO literalmente nu trebuie să faci nimic în afară de a investi și apoi continuă cu viața ta! Cel mai bun dintre toate, dacă investiți în fonduri mutuale REIT printr-un cont de pensionare, cum ar fi un IRA tradițional , nu trebuie să plătiți niciun impozit pe câștigurile dvs. până nu începeți să luați distribuții!

Lucrări similare ale lui Earl:

• Cumpărarea primei case: o investiție în viitor
• Investiții în fonduri mutuale pentru începători

Resurse

1. Francis, JC și Ibbotson, RG Imobiliare contrastante cu investiții comparabile, 1978 - 2004; pag. 6-8. New York, NY și New Haven, CT (lucrare colaborativă): disponibil prin Morningstar Inc.; circa 2007 februarie

2. Hobbs, F. și Stoops, N. Tendințe demografice în secolul XX; pag. 75. Washington, DC: Biroul Recensământului SUA, Rapoarte Speciale Recensământ 2000, Seria CENSR-4; circa 2002.

3. Ceasul populației din SUA și din lume. Washington, DC: Departamentul de Comerț al SUA / Biroul de recensământ al Statelor Unite; actualizarea constantă. Disponibil de la:

Credite foto

1. „Panorama imobiliară”. Sursă: philippaopao, CC-BY 3.0, prin Deviantart. 16 septembrie 2010. Disponibil de pe:

2. „Semn imobiliar neon”. Sursă: Chris Griffith, CC-BY 2.0, prin Flickr. 2009 10 ianuarie. Disponibil de pe:

3. „Pârghia lui Arhimede”. Sursa: Revista Mecanică, Domeniul Public (adică, Această imagine a fost desenată în SUA înainte de 1923 și, astfel, drepturile de autor au expirat: aflați mai multe), prin Wikimedia Commons. Circa 1824. Disponibil de pe:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. „Prețurile medii și medii de vânzare ale caselor noi vândute în SUA 1963-2010 (lunar).” Sursă: Grafic creat de „Smallman12q”, pe baza mediei recensământului SUA și a prețului mediu de vânzare a datelor noi vândute, domeniu public (autorul a publicat această grafică în domeniul public), prin Wikimedia Commons. 22 ianuarie 2010. Disponibil de pe:

5. „East Midtown Skyline, New York”. Sursă: Dimitry B., CC-BY 2.0, prin Flickr. 2011 12 mai. Disponibil de pe: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. „Imobile pentru semne de vânzare”. Sursa: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, prin Flickr. 7 februarie 2009. Disponibil de pe:

7. „Indicatorul străzii pieței locuințelor”. Sursă: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, prin Flickr. 4 februarie 2012. Disponibil de la:

© 2020 Earl Noah Bernsby