Ar trebui să îmi refinanțez ipoteca?

Când ar trebui să vă refinanțați ipoteca

Pur și simplu, ar trebui să vă refinanțați ipoteca atunci când vă va economisi bani. Nu complicați excesiv ipotecile imaginându-vă că sunt mari și înfricoșătoare.

Dacă puteți strânge niște acte (de obicei: W2, extrase bancare, cote de plată, declarații de impozite, dovezi de asigurare), ați putea economisi mii de dolari pe durata de viață a ipotecii dvs. cu o refinanțare.

Strategia de refinantare

Oricine îți spune că știe unde vor fi ratele dobânzii peste câțiva ani te minte. Strategia pe care o recomand clienților mei este ca aceștia să profite de orice oportunitate de refinanțare care le va reduce rata dobânzii la un „împrumut fără costuri”.

Dar ce este un „împrumut fără costuri”? Nu trebuie să fie o captură?

Ei bine, aveți dreptate dacă presupuneți că creditorul și brokerul dvs. câștigă încă bani cu un împrumut gratuit. Cu toate acestea, asta nu înseamnă că este o afacere proastă pentru tine!

O concepție greșită generală a împrumuturilor fără costuri este că nu vor exista bani datorate la închiderea unui împrumut fără cost. Deși acest lucru are un sens intuitiv, acesta este un mod prost de a evalua ipoteca din perspectiva de a fi împrumutat, deoarece este o tranzacție mai complicată decât asta.

Unde se duc banii într-un împrumut gratuit?

Voi folosi câteva numere tipice pentru a ilustra unde curge banii într-o ipotecă gratuită care ar trebui să vă ajute să înțelegeți o tranzacție de refinanțare.

Să presupunem că casa ta este evaluată la 250.000 de dolari și tot datorezi 200.000 de dolari pe ea. Rata dvs. ipotecară actuală este de 5%. Vi s-a oferit o refinanțare gratuită la 4% (ar trebui să o luați ÎNTOTDEAUNA și vă voi explica de ce în secțiunea următoare).

Costurile asociate împrumutului pot arăta ca următoarele (variază în funcție de stat și de furnizor):

• Asigurare de titlu: 700 USD
• Evaluare: 500 USD
• Taxă de subscriere: 900 USD
• Taxă de închidere: 300 USD
• Taxă pentru raportul de credit: 50 USD

Aceste costuri trebuie încă plătite într-un împrumut fără costuri, chiar dacă nu le plătiți. Iată cum se întâmplă asta.

Împrumutătorul oferă ceea ce se numește „credit de împrumut” pentru a acoperi costurile aferente împrumutului. Atunci când un ofițer de împrumut ipotecar se uită la ceea ce ei numesc o „foaie de rată”, la un împrumut fără costuri vor căuta un credit de împrumut care acoperă costurile. În exemplul de mai sus, ar fi 2450 USD. Pentru un împrumut de 200.000 USD, acesta este egal cu 1,225% din suma totală a împrumutului.

Deci, pe foaia de rată, rata dobânzii de 4% poate avea un credit de creditor de 1,3% alături. Pentru a înțelege un pic mai bine acest lucru, amintiți-vă că, la o rată a dobânzii de 3,75%, creditul împrumutat poate fi de aproximativ 0,2%. Ar exista opțiunea de a „plăti puncte” și dacă ați dori să plătiți bani în plus pentru a ajunge la o rată undeva mai aproape de 3% în acest exemplu.

S-ar putea să vă întrebați de ce trebuie să mai aduceți bani la masa de închidere dacă este un împrumut fără costuri. Răspunsul este pentru că aveți încă dobândă de plătit pentru vechea ipotecă și probabil că va trebui să creați un nou cont escrow (unde se plătesc impozitele și banii de asigurare pentru anul următor). Le spun clienților mei că aceasta este de obicei o spălare, deoarece veți primi o rambursare a cecului escrow de la vechiul dvs. creditor la câteva săptămâni după închidere și veți obține omiterea unei plăți ipotecare (ipotecile sunt plătite după dobânda acumulată sau " în restanță ", deci dacă închideți pe 23 octombrie, veți plăti pentru 23 octombrie până la 31 octombrie la închidere, iar prima dvs. plată pentru noua ipotecă nu va fi până la 1 decembrie).

De ce să-mi refinanțez ipoteca dacă nu există niciun cost?

Dacă nu există niciun cost și rata este mai mică decât rata actuală, ar trebui să vă refinanțați întotdeauna ipoteca.

Motivul simplu este clar dacă vă gândiți la asta astfel: Nu contează cât de mult vă solicită împrumutătorul dvs. să plătiți în fiecare lună. Ceea ce contează este soldul și rata dvs. Dacă vă reduceți rata și continuați să plătiți suma pe care ați plătit-o pentru ipoteca dvs. anterioară, o veți achita mai repede. Perioadă.

Nu există nici o magie în acest sens și cred că mulți oameni se confundă cu termenul unei ipoteci. Adevărul este că o ipotecă nu este altceva decât un sold care se datorează la o anumită rată a dobânzii. Termenul este cea mai lungă durată pe care vi se dă să o plătiți, dar, cu excepția cazului în care există o penalitate pentru plata în avans (foarte rar în aceste zile), puteți plăti creditorului orice doriți să plătiți.

Ar trebui să vă refinanțați cu un împrumut zero?

Refinanțați întotdeauna creditul ipotecar dacă nu există costuri și rata dvs. este redusă. Dacă continuați să plătiți suma pe care o plăteați pentru vechea ipotecă, o veți achita mai devreme și pentru mai puțini bani. Perioadă.

Sunteți de acord cu recomandarea mea pentru momentul în care ar trebui să vă refinanțați ipoteca? Aveti intrebari? Simțiți-vă liber să întrebați în comentariile de mai jos.

© 2017 Dominic Joseph