Beneficii fiscale ale unei a doua case de vacanță sau de vacanță ca locuință principală vs. închiriere

Profitați de deducerile de impozitare a doua locuință

Domeniu public la Wikimedia Commons

O a doua casă are avantaje valoroase

Deținerea unei a doua case oferă multe avantaje. Desigur, unul dintre principalele avantaje este că dețineți un loc în care dvs. și familia și prietenii dvs. puteți merge și petrece cât timp doriți, fără a fi nevoie să rezervați un hotel sau să închiriați. Un alt beneficiu poate fi faptul că aveți un loc liniștit unde să vă retrageți. Ar putea fi, de asemenea, o oportunitate de investiție sub formă de bani din chirie. Și, în sfârșit, nu în ultimul rând, este posibil să aveți dreptul la unele beneficii fiscale deținând o a doua casă.

A doua casă poate fi o investiție excelentă

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Cum definește IRS o casă

Multe tipuri de structuri pot fi considerate o casă. Serviciul de venituri interne (IRS) identifică o casă ca o casă, o barcă, o casă mobilă, un apartament cooperativ sau un condominiu. Atâta timp cât există facilități de dormit, gătit și baie, acesta poate fi clasificat ca o casă. Dacă sunteți proprietarul unei case, știți deja despre avantajele fiscale ale deținerii reședinței dvs. principale. A doua casă poate primi și scutiri de impozite de la IRS.

Cu toate acestea, nu toate locuințele secundare sunt tratate la fel, așadar, dacă dețineți sau intenționați să achiziționați o a doua locuință, ar trebui să vă asigurați cu siguranță că sunteți conștienți de regulile fiscale de bază care afectează proprietarii de case secundare.

Dacă a doua ta casă este casa ta de vacanță (nu o închiriezi)

Dacă vă folosiți a doua locuință pentru plăcere personală, în general, dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietăți imobiliare pot fi deduse la fel ca la reședința principală.

Dobânzi ipotecare

În calitate de proprietar, știți deja că dobânda pentru prima ipotecă pentru locuință este deductibilă. Dacă utilizați a doua locuință ca o locuință secundară în care locuiți o parte din timp și nu o închiriați, atunci dobânda pentru ipoteca asupra celei de-a doua case este, de asemenea, deductibilă. Puteți anula 100% din dobânzile pe care le plătiți pentru datorii de până la 1,1 milioane USD garantate de prima și a doua casă și utilizate pentru a vă achiziționa sau îmbunătăți proprietățile. Rețineți că această deducere este pentru un total de 1,1 milioane USD de datorii și nu 1,1 milioane USD pentru fiecare casă.

Taxe de proprietate

Puteți deduce impozitele pe proprietatea celei de-a doua case. De fapt, puteți deduce impozitele pe proprietate plătite pentru orice număr de case pe care le dețineți.

Dacă îți închiriezi a doua casă

Numărul de zile în care închiriați a doua casă este important pentru determinarea numărului de beneficii fiscale pentru care sunteți eligibil. Practic, dacă îți închiriezi a doua locuință pentru mai puțin de 14 zile pe an, atunci poți trata a doua locuință la fel ca și în cazul în care îți tratezi reședința principală. Dacă închiriați a doua casă pentru mai mult de 14 zile pe an, atunci IRS stabilește că a doua casă este o proprietate de închiriere, care este taxată diferit față de rezidențele principale. Vă rugăm să rețineți că, dacă nu vă vizitați niciodată a doua locuință, aceasta va fi clasificată ca investiție imobiliară. Pentru a fi considerat o utilizare personală a proprietății dvs., trebuie să vă folosiți casa. Vizitele pe care le efectuați verificându-vă casa sau efectuând reparații sau întreținere nu sunt considerate ca fiind uz personal și vor face din a doua casă o casă de investiții.

Perioada de închiriere pe an = 14 sau mai puține zile

Dacă închiriați a doua locuință pentru 14 sau mai puține zile pe parcursul anului, puteți primi fondurile fără taxe. Nu contează cât de mult percepeți pentru chirie, nu trebuie să solicitați această sumă la IRS. Dacă închiriați a doua locuință pentru mai puțin de 14 zile, locuința este tratată la fel ca reședința dvs. personală și veți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate la fel ca și pentru reședința dvs. principală.

Perioada de închiriere pe an = mai mult de 14 zile

Dacă închiriați a doua locuință pentru mai mult de 14 zile, atunci trebuie să raportați toate veniturile din închiriere pe care le primiți. În același timp, puteți deduce cheltuielile de închiriere, inclusiv impozite, asigurări, dobânzi ipotecare, utilități, menaj și reparații. Puteți chiar deduce consumabile precum prosoape și cearșafuri. Mai mult, puteți anula amortizarea, valoarea pierdută din cauza uzurii locuinței în timp. Provocarea constă în a determina unde să alocați costurile între momentul în care ați utilizat proprietatea în scopuri personale și timpul în care ați închiriat proprietatea. Doriți să țineți evidențe excelente despre date, venituri și cheltuieli. Și, angajați un profesionist în impozite care să atribuie în mod corespunzător venituri impozabile și neimpozabile.

Cheia maximizării deducțiilor este menținerea utilizării personale anuale a casei dvs. de vacanță la mai puțin de 15 zile sau 10% din totalul zilelor de închiriere, oricare dintre acestea este mai mare. În acest caz, casa de vacanță poate fi tratată ca o închiriere, primind deduceri de închiriere. Pentru a menține a doua locuință considerată o proprietate de închiriat, trebuie să evitați să depășiți limita de 10%. Pentru a evalua timpul maxim pe care îl puteți folosi pentru uz personal, practic, nu ar trebui să vă folosiți a doua casă mai mult de o zi pentru fiecare 10 zile în care o închiriați.

Pentru a maximiza deducerile de proprietate de închiriere, trebuie să vă implicați activ în procesul de închiriere. Aceasta înseamnă organizarea de întâlniri cu chiriașii și stabilirea termenilor contractului de închiriere pentru chiriași. Și acest lucru este extrem de important - trebuie să dețineți cel puțin 10% din proprietate.

Transformarea celei de-a doua case în reședința principală

O strategie de avantaj fiscal pe care proprietarii de case secondari o folosesc pentru a evita plata impozitelor pe câștigurile de capital la vânzarea unei a doua case este de a-și converti a doua casă în reședința principală. Modul de a face acest lucru este de a locui în a doua casă timp de doi ani din ultimii cinci ani înainte de a vinde casa. Acest lucru califică vânzarea pentru o excludere de la impozite pentru un profit de până la 250.000 USD pentru persoanele care depun un singur depozit și 500.000 $ pentru depunătorii în comun.

Pentru 2009 și anii următori, plătiți impozite regulate de 10% pe câștigurile de capital pentru porțiunea de câștig care este echivalentă cu timpul în care ați folosit locuința ca casă de vacanță după 2008.

Calculul impozitelor este complicat

Profesionistul dvs. fiscal va avea nevoie de toate detaliile despre modul în care vă folosiți a doua locuință. Aceste informații trebuie colectate și întreținute în mod constant pe tot parcursul anului, pentru ca profesionistul dvs. fiscal să calculeze cu precizie venitul brut ajustat și venitul brut ajustat modificat. Confuz? Într-adevăr, este .

Impozitul Turbo explică deducerile din impozitul pe proprietate

Resurse

IRS are numeroase publicații pentru a vă ajuta să înțelegeți noțiunile de bază ale deținerii unei a doua case și cum se aplică taxele pentru proprietate. Pentru mai multe informații despre deținerea, utilizarea și vânzarea celei de-a doua case și avantajele și dezavantajele fiscale, accesați www.IRS.gov și căutați următoarele publicații.

Publicația nr. 527 Proprietate de închiriere rezidențială (inclusiv închirierea de case de vacanță)
Publicația nr. 523 Selling Your Home